調(diào)控加碼開發(fā)商有對策 資金壓力兩年顯現(xiàn)

      越來越多的跡象顯示調(diào)控的力度正在加碼，11月29日起，央行再度調(diào)高存款準備金率。在一波緊接一波的調(diào)控面前，開發(fā)商到底缺不缺錢？如今，這一問題的答案不僅關系到行業(yè)的趨勢變化，也直接關系到房價的變動。

　　中國人民大學最新的研究報告顯示，開發(fā)商由于年底還款壓力增加，不得不以降價的方式加速銷售，估計明年房價將在今年的基礎上下調(diào)20%。

　　在連番調(diào)控措施的打擊下，11月下半月，部分城市樓市反而開始小幅回暖。統(tǒng)計顯示，樓市供需博弈并未逆轉(zhuǎn)，按照現(xiàn)在的銷售速度，上海住宅市場僅需4個月就能消化完所有新房，深圳目前的新房可售量僅需27周就能被市場完全消化。

　　在這種情況下，開發(fā)商是否會因資金鏈緊繃而降價銷售？

　　壓力兩年后才顯現(xiàn)

　　“從2010年12月起，房地產(chǎn)企業(yè)進入還款高峰期，應付款累計增速將超過30%。”人民大學經(jīng)濟學院副院長劉元春表示，除了還款高峰期，加上銷售的下滑、貸款條件的提高、上市公司增發(fā)和票據(jù)融資難度加大等因素，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源將出現(xiàn)快速惡化，預計到2011年一季度將出現(xiàn)大幅度負增長。而另一方面在政府加強土地和房產(chǎn)開發(fā)進度管理、整頓市場秩序的作用下，房地產(chǎn)開發(fā)投資和新上馬項目大量增加，這直接導致未來資金需求壓力加大。

　　12月1日，《北京市商品房預售資金監(jiān)督管理暫行辦法》將正式施行。從監(jiān)管層內(nèi)傳出的消息稱，如果北京實施順利，預售資金監(jiān)管將向全國推廣。有評論認為，全行業(yè)實施這一措施后，開發(fā)商的資金騰挪將嚴格受限，以前“十個鍋子，七個蓋”的經(jīng)營模式將被迫改變?yōu)椤笆畟€鍋子，十個蓋”。開發(fā)商的資金壓力因此大增。

　　此前，市場曾傳出銀行將停止開發(fā)貸發(fā)放，傳言導致了A股房地產(chǎn)板塊股價全線回落。此后雖然四大國有銀行否認了這一傳言，可是有跡象顯示，基層銀行的開發(fā)貸明顯收緊。這些壓力果然如劉元春所言，直指開發(fā)商的資金鏈。

　　然而，10月的數(shù)據(jù)卻顯示房企的資金依舊穩(wěn)健。中信[簡介 最新動態(tài)]證券[13.36 -0.30%]近日發(fā)布的一份研究報告稱，上市房企三季報的一大特點是資金緊張狀況得到了緩解。行業(yè)的有息負債率為32.37%［有息負債率＝(短期借款+一年到期非流動負債+長期負債+應付債券)/總資產(chǎn)］，比今年中報反而降低了0.5個百分點。同時，全行業(yè)的短期還款壓力不升反降。顯然，雖然經(jīng)過了近6個月的調(diào)控，可開發(fā)商的資金情況卻沒有專家推測的緊張。

　　銀監(jiān)會最新的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，在60家大型房企集團貸款期限結(jié)構(gòu)中，一年內(nèi)到期的大額貸款占比為28.3%，2012年年底前到期的大額貸款占比為63.6%。開發(fā)商貸款集中到期的情況較為明顯。那么，開發(fā)商還款壓力最大之時應該在2012年年底。此前業(yè)內(nèi)人士也告訴記者，開發(fā)商已逐步將還款集中期延長到兩三年后，開發(fā)商是在賭調(diào)控的延續(xù)性。 

       房地產(chǎn)新增貸款仍在增加

　　“現(xiàn)在看來，預售資金監(jiān)管并不能改變開發(fā)商的經(jīng)營模式。”廣州一上市地產(chǎn)商的財務部門負責人表示。這個監(jiān)管層寄予厚望的調(diào)控措施，廣州早在2006年已經(jīng)全市實施，但開發(fā)商的資金鏈并沒有因此而繃緊。

　　“市場有很多變通的方法，比如借助流動資金貸款。”該人士表示，監(jiān)管賬戶雖然會凍結(jié)開發(fā)商的部分資金，但賬戶所在的銀行會以監(jiān)管賬戶做抵押，額外給予開發(fā)商一筆流動資金貸款。開發(fā)商雖然增加了一筆資金成本，相對于信托融資動輒15%的資金成本，這些增加的資金價值只能算九牛一毛。

　　但是對于開發(fā)貸收緊一說，這位上市地產(chǎn)商的理財部門負責人則略顯保守。房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要是國內(nèi)貸款和自籌資金，如果其中一環(huán)突然收緊，那對于開發(fā)商而言無疑是迎頭一擊。“還是要看具體執(zhí)行力度。”上述人士表示。

　　從增量數(shù)據(jù)上看，銀行貸款今年一直在縮水。今年的“國內(nèi)貸款”項目占比顯著低于歷史年份。截至今年10月，國內(nèi)貸款占資金來源的比重為18.35%，比2 月份的23.77%低5.42個百分點。貸款增速逐漸下滑，目前已經(jīng)從年初的46.1%下降至10月末的26.3%。

　　但是增量減少，絕對數(shù)卻不見得有所下降。從2007年開始，幾乎每年年末都會盛傳來年收緊開發(fā)貸，今年更先后遭遇兩次調(diào)控。但今年前三季度月均房地產(chǎn)新增貸款達到1911億元，高于2009年的月均1647億元。這意味著，今年年初以來商業(yè)銀行貸款對房地產(chǎn)行業(yè)的投放不但沒有減少，整體上反而還有所增加。盛傳收緊開發(fā)貸的10月，依舊有過千億元的房地產(chǎn)新增貸款。

　　銷售還是關鍵

　　“還是有一定的資金壓力。”上述人士如此形容房地產(chǎn)行業(yè)。數(shù)據(jù)顯示，今年1~10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資38070億元，同比增長36.5%；而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源56923億元，同比增長32.0%。換言之，兩者增速有著4.5%的差距需要開發(fā)商從往年收入中填補。

　　中郵證券邵明慧表示：“如果開發(fā)資金增速長期下行，那么開發(fā)投資增速將難以維持高位。但是由于2009年開發(fā)企業(yè)資金來源增速大大超過投資增速，目前開發(fā)企業(yè)的資金仍然可以維持。就像2007年年末雖然收緊了資金，但投資不會很快下滑。”

　　另一方面，如果銀行貸款短期內(nèi)無法增加，在企業(yè)自籌資金增速有限的背景下，項目銷售情況將成為影響開發(fā)資金的重要因素。可以看到，調(diào)控進入重要節(jié)點后，大型開發(fā)商的銷售情況并未縮減。萬科公告顯示，2010年10月份萬科實現(xiàn)銷售面積130.7萬平方米，銷售金額155.1億元，分別比2009年同期增長114.9%和137.3%。而且連續(xù)第三次刷新國內(nèi)房企單月銷售紀錄，此前的紀錄是萬科在2010年8月份和9月份分別以119.9億元和142.1億元創(chuàng)立。從研究機構(gòu)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，11月上半月萬科的銷量依舊維持強勢。

　　萬科并非一枝獨秀，今年半年報時國內(nèi)上市房企中，未能完成全年業(yè)績的尚有50%。但進入10月后，其公布的業(yè)績數(shù)據(jù)紛紛顯示，這些房企已經(jīng)完成或者接近完成全年的業(yè)績。例如，表現(xiàn)不算理想的金地集團第三季度的銷售額幾乎是上半年的兩倍，截至10月底，2010年全年銷售目標的94%已告完成。中原地產(chǎn)關于標桿房企市場銷售調(diào)查最新數(shù)據(jù)表明，10月，國內(nèi)10大標桿房企銷售情況普遍良好，總成交面積達440萬平方米，環(huán)比微降2%，同比上升7成左右。

　　9月底的二次調(diào)控無疑為樓市當頭潑了一盆冷水。但最近一周的樓市銷售情況顯示，各地已逐漸從二次調(diào)控的陰霾中走出。

　　11月15日至21日，中國指數(shù)研究院監(jiān)測的30個城市中，17個城市成交量環(huán)比上漲，其中，溫州、揚州、南京、昆明4個城市漲幅超過50%，深圳的漲幅也高達40.61%。10個重點城市中，有3個下跌，分別是北京、天津、成都，下跌最大的是北京，跌幅達25.47%。

　　以表現(xiàn)最為溫和的廣州為例，最近四周的網(wǎng)簽數(shù)分別為1600、1358、1144、1338。雖然數(shù)據(jù)依然在低位徘徊，但已經(jīng)企穩(wěn)回升。而各地樓市的售價依舊維持在高位，除了由于開發(fā)商降價銷售的動力不足外，與各地樓市的供需狀況也是密切相關的。

　　例如，11月15日至21日上海住宅成交面積為38.22萬平方米，但可售住宅的面積僅為617.72萬平方米。換言之，即使按照現(xiàn)在處于低位的銷售速度，上海住宅市場僅需4個月就能消化完所有新房。同樣的情況深圳也有所顯示，據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)[30.58 -1.04%]的研究數(shù)據(jù)，截至2010年11月21日，深圳全市一手房可售套數(shù)為26230套；若按近8周深圳全市新房周平均966套的銷售速度，雖然消化速度較前周繼續(xù)增長2周，但目前的新房可售量僅需27周就能被市場完全消化。

　　這種情況下，斷言開發(fā)商因資金鏈緊繃而降價銷售，似乎還為時尚早。