調(diào)控加碼開發(fā)商仍有對策 開發(fā)商資金鏈兩年內(nèi)無虞

    越來越多的跡象顯示調(diào)控的力度正在加碼，11月29日起，央行再度調(diào)高存款準(zhǔn)備金率。在一波緊接一波的調(diào)控面前，開發(fā)商到底缺不缺錢？如今，這一問題的答案不僅關(guān)系到行業(yè)的趨勢變化，也直接關(guān)系到房價的變動。

    中國人民大學(xué)最新的研究報告顯示，開發(fā)商由于年底還款壓力增加，不得不以降價的方式加速銷售，估計明年房價將在今年的基礎(chǔ)上下調(diào)20％。

    在連番調(diào)控措施的打擊下，11月下半月，部分城市樓市反而開始小幅回暖。統(tǒng)計顯示，樓市供需博弈并未逆轉(zhuǎn)，按照現(xiàn)在的銷售速度，上海住宅市場僅需4個月就能消化完所有新房，深圳目前的新房可售量僅需27周就能被市場完全消化。

在這種情況下，開發(fā)商是否會因資金鏈緊繃而降價銷售？

壓力兩年后才顯現(xiàn)

    “從2010年12月起，房地產(chǎn)企業(yè)進入還款高峰期，應(yīng)付款累計增速將超過30％。”人民大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副院長劉元春表示，除了還款高峰期，加上銷售的下滑、貸款條件的提高、上市公司增發(fā)和票據(jù)融資難度加大等因素，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源將出現(xiàn)快速惡化，預(yù)計到2011年一季度將出現(xiàn)大幅度負增長。而另一方面在政府加強土地和房產(chǎn)開發(fā)進度管理、整頓市場秩序的作用下，房地產(chǎn)開發(fā)投資和新上馬項目大量增加，這直接導(dǎo)致未來資金需求壓力加大。

      12月1日，《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》將正式施行。從監(jiān)管層內(nèi)傳出的消息稱，如果北京實施順利，預(yù)售資金監(jiān)管將向全國推廣。有評論認為，全行業(yè)實施這一措施后，開發(fā)商的資金騰挪將嚴格受限，以前“十個鍋子，七個蓋”的經(jīng)營模式將被迫改變?yōu)椤笆畟€鍋子，十個蓋”。開發(fā)商的資金壓力因此大增。

    此前，市場曾傳出銀行將停止開發(fā)貸發(fā)放，傳言導(dǎo)致了A股房地產(chǎn)板塊股價全線回落。此后雖然四大國有銀行否認了這一傳言，可是有跡象顯示，基層銀行的開發(fā)貸明顯收緊。這些壓力果然如劉元春所言，直指開發(fā)商的資金鏈。

    然而，10月的數(shù)據(jù)卻顯示房企的資金依舊穩(wěn)健。中信證券（600030）近日發(fā)布的一份研究報告稱，上市房企三季報的一大特點是資金緊張狀況得到了緩解。行業(yè)的有息負債率為32.37％[有息負債率=（短期借款一年到期非流動負債 長期負債 應(yīng)付債券）/總資產(chǎn)]，比今年中報反而降低了0.5個百分點。同時，全行業(yè)的短期還款壓力不升反降。顯然，雖然經(jīng)過了近6個月的調(diào)控，可開發(fā)商的資金情況卻沒有專家推測的緊張。

    銀監(jiān)會最新的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，在60家大型房企集團貸款期限結(jié)構(gòu)中，一年內(nèi)到期的大額貸款占比為28.3％，2012年年底前到期的大額貸款占比為63.6％。開發(fā)商貸款集中到期的情況較為明顯。那么，開發(fā)商還款壓力最大之時應(yīng)該在2012年年底。此前業(yè)內(nèi)人士也告訴《中國經(jīng)營報》記者，開發(fā)商已逐步將還款集中期延長到兩三年后，開發(fā)商是在賭調(diào)控的延續(xù)性。