房企大洗牌：萬科平均10天吞并1家地產公司

       形勢不饒人，時間不等人。在資金密集型的行業里，錢，是最終比拼的武器。正可謂，有錢的開發商冷靜等待出擊，沒錢的開發商急得坐不住。兼并和被兼并，都是遲早的事。

　　大佬萬科并購動作頻繁

　　民營地產大佬萬科一直是對形勢十分敏感。這一回，手頭不差錢的萬科在低迷的市場環境下，又開始醞釀收購的計劃。目前的深圳萬科就正在與深圳市建設集團有限公司談判股權收購計劃——10月25日晚萬科表示對于收購建設集團第一、第三大股東欲轉讓的共計71%的股權存在興趣，報價8.32億元。

　　萬科收購的行動可謂相當密集，就在萬科收購深圳城建消息出來的同月，萬科就已與中信地產就北京CBD贏嘉中心簽署戰略合作協議，以11.5億元拿下了贏嘉中心。這些只是萬科今年以來20多起收購中的一小部分。中報顯示，今年上半年，萬科在全國范圍內已完成了17起收購，合同金額8億多元。

　　盡管目前不少開發商因缺錢而焦頭爛額，但從頻繁的收購動作來看，萬科在資金方面并不愁，可以說，它是心有余且力也足。萬科前三季度累計實現銷售面積601萬平方米，銷售金額714億元，分別比2009年同期增長18%和55%。萬科今年第三季度實現營業收入56億元，同比減少27%，實現凈利潤4.6億元，同比增長6%。

　　在市場低迷的背景下，萬科的成績已經實屬難得，“萬科收購力度的增加，和形勢背景不無關系，當遇到市場不好的時候其并購力度就會比較大。相比于其他大的開發商，民營萬科更加市場化一些。”萬聯證券地產分析師黃鵬這樣告訴理財一周報記者。

　　事實上，四處并購對于2005年后的萬科而言就像家常便飯。

　　根據統計數據顯示，2005年萬科收購了13家公司。2006年，萬科收購了22家公司，以23.8億元收購款，獲得公允價值為14億元的凈資產；2007年，萬科收購的公司高達27家，以18.7億元的收購款，獲得公允價值21億元的凈資產。在萬科2007年新增項目的總規劃建筑面積中，41%是通過收購公司或合作方式取得的。

　　2008年，萬科收購了18家公司，合計投資金額近30億元。最大的一單是以7.1億元購買了沈陽萬科渾南金域房地產開發有限公司70%的股權，取得沈陽金域藍灣項目土地。在光景非常好而拿地十分困難的2009年，萬科的收購行動進一步升級，這一年萬科以近18億元的代價收購了27家公司，最重量級的是于2009年12月31日，以現金對價人民幣56775萬元收購了上海龐智投資管理有限公司65%的股權。

　　進入2010年，萬科的步伐進一步加速，2010年的中報顯示，在2010年上半年，萬科共收購了17家公司，平均每10天就消滅一家地產公司。

　　萬科為何如此青睞這一途徑？除了“撿了便宜”，鎖定對方資產也是緣由之一。從萬科的收購對象來看，地產公司、地產公司下面的項目公司，或像贏嘉中心的此類房地產項目的都包括其中。即使并不是直接收購房地產的項目，對于公司的收購和項目公司的收購，其吸引的地方正是目標收購公司旗下的土地或項目資源。例如這一次的收購目標公司深圳城建，其不僅擁有國家房屋工程施工總承包特級資質，更重要的是，其還擁有眾多土地和項目。

　　一名曾經在萬科工作過的人士告訴記者，萬科之前曾經在收購并購上吃過虧。上世紀90年代的時候法律還不夠規范，公司本身也缺乏經驗，有些被收購的目標公司里面藏了什么債務并沒有得以查清，因此也發生過一些糾紛。后來，萬科開始獨立經營——自己開發自己銷售，但是到了上世紀90年代末，拿地變得很難，集團就又重新考慮和別的公司合作。

　　上世紀90年代末的時候，當時萬科的機制不是很靈活，拿一塊地的時間比較長，要做很多可行性報告，并需經過不斷論證，在任何地方拿地都要通過在深圳總部的董事會決策，但往往等董事會同意后，很多地已經被本地公司拿走了；另外，當一聽到萬科要來拿地，當地也會把土地價格抬高。所以當時萬科拿不過人家，因為動作慢。

　　于是，萬科應勢而變，調整戰略，重新又重視收購并購的方式。每個收購案子用的方式都不一樣，談判中涉及的股權結構、比例等條件會根據企業本身的規劃而不同。如果企業的戰略布局是想盡快地要進入某座城市，這一起并購的目的主要是為了讓公司在這座城市布個點、迅速地來占位，那么公司期望的利潤率可能就不會很高，在管理上也會有退讓，談判條件總體松動一點。但如果所要收購的項目，按照企業的戰略規劃是想打造成當地的標桿項目，那在收購過程中，就會相對嚴格。

　　萬科依靠并購方式布局全國，規模擴張的強勢從具體的數字中就得到了最有力的證明。根據今年萬科中報，萬科在15個城市的占有率排名較2009年上升，其中，在北京、天津、青島等城市的排名升至市場第一，在深圳、無錫、沈陽、武漢、鎮江等城市繼續保持市場占有率第一的位置。作為進入二、三線城市的手段之一，并購加速了萬科對這些城市的布局，通過并購等方式，萬科今年新進入昆明、貴陽、唐山、吉林等城市。

　　此前萬科董事長王石就曾放言：萬科作為國內市場占有率最高的公司，應該在2014年將市場占有率提高到4%。同時，萬科積極的收購動作也在不斷為萬科的存貨量的攀升而貢獻力量。根據萬科第三季度報，目前萬科存貨達1231.96億元。

　　然而，收購雖然在很多時候能夠低價曲線獲得土地或房地產項目，但隨之而來也有相應的風險和摩擦。上述曾經在萬科工作過的人士補充道，“除了提到的收購中財務金融方面的風險，還有諸如文化差異、經營管理理念相異、人員結構調整等方面所要面臨的摩擦?！?

　　信達地產整賣地產項目回流資金

　　與萬科收購潮對比的是，不少地產公司或擁有地產業務或項目的公司則在當前環境下急于轉讓旗下地產資產。以信達資產管理公司為例，該公司唯一的地產運作平臺信達地產，近日計劃通過全資子公司上海立人資產管理有限公司出讓8個房地產項目，合計轉讓參考價格約2.9億元。

       這8個房地產項目分別為天津翠澤園別墅、沈陽東宇大廈、深圳銀荔大廈、青島世紀大廈、福州鼓屏路辦公樓、大連博覽大酒店、成都蜀都大廈、長春吉隆坡大酒店。權利人上海立人資產管理有限公司表示，上述各房地產項目均計劃以整體轉讓方式進行，單個項目價格在810萬元至3010.52萬元之間。

　　據悉，上述房地產項目均屬于抵押給銀行的不良資產，為盡快回籠資金，信達資產計劃在年底前后將這部分資產處理掉。

　　這家上市地產公司的背景事實上具備一些特殊性。信達地產的大股東中國信達資產管理公司是財政部下屬的一家專門收購和處理不良資產的大型央企，擁有金融和央企雙重背景的信達地產，自然擁有不少優惠和優勢。由于公司大股東信達資產具有收購不良資產的資格，在收購托管過程中，土地資源常稱為標的，因此信達地產可以擁有以低價獲取土地資源的優勢。

　　同時，它不僅通過大股東低價拿地，其慣用的股權收購方式布局多座二線城市，其中多個項目集中在江浙、青島經濟發達地區。最近的一次消息出自今年1月的公司公告，公司以10億元收購了沈陽穗港房地產投資開發有限公司100%股權。

　　目前信達資產旗下有12家子公司，雖然資源廣泛充足，但業內人士也有這樣的擔憂：這些子地產公司目前還處于各自為戰的狀態，缺乏統一管理和規劃，這些將會影響信達地產作為一家上市公司的發展。而信達地產董事會辦公室工作人員也曾表示正在研究對旗下10家地產公司組織架構等方面進行調整，從而改變旗下公司各自為戰的局面。

　　而此次將這些分布在各城市的不良資產統一處理，也可從中看出信達地產統一管理的決心。湘財證券認為，公司在此之前終止對于出租物業的注入，說明公司逐漸認識到市場化對于公司的重要性。接下來公司應該積極拋棄一些具有瑕疵的資產，這對公司實現市場化的快速周轉具有好處。

　　信達地產固然是出自自身整合需要而停止出租物業的注入、拋棄具有瑕疵的不良資產，這些做法來自公司個體的發展需求，但另一方面，“盡快回籠資金”的目的卻是很多房企共同所追求的結果。

　　房企大魚吃小魚局面不可避免

　　開發商的資金關真的越來越難過了嗎？顯而易見。

　　在最近的一個月內，央行已經兩次調整存款準備金率、一次加息，貨幣政策似乎開始步入緊縮通道，加上調控壓力下，傳統的融資渠道幾近關閉，房地產企業現金回籠壓力與日俱增。

　　清科研究中心分析師徐衛卿認為，加息的出爐是對市場心理預期最后一道防線的沖擊。從買房角度來說，加息將增加購房人的貸款成本，購買能力和欲望也將受到壓制，購房人將繼續觀望，一定程度上抑制市場的成交；其次，貸款利率的提高大大增加購買二套房的成本，投資投機性需求將進一步被抑制。而對房地產企業而言，加息抬高了房企信貸門檻，現金流不穩、重度依靠銀行信貸開發的房地產商將面臨淘汰。

　　在這樣的形勢下，避免不了大浪淘沙、大魚吃小魚的局面。有這樣一組數據清晰地表明資金密集型的房地產行業正在加速洗牌——今年上半年，中國市場完成了238起并購案例，其中能源及礦產與房地產行業的并購活動最為活躍，各完成30起并購案例，占比均為12.6%；到了今年第三季度，市場在第三季度內完成的118起并購案中房地產依然雄踞第一，達20起，涉及金額5.8億美元。在一半時間內完成了上半年66%以上的并購案例數量，房地產行業洗牌正在愈演愈烈。

　　這其中，首先被吞并的便是負債率高、資金實力欠缺的一些中小地產商，而實力雄厚的大型房企，擁有多元融資渠道的它們將在競爭中逐漸顯露優勢，在一步步的并購交易中成為超大型房企也或未可知。21世紀不動產市場總監林蕾認為，資金實力是房地產行業競爭和可持續發展的首要因素，能否以多元化方式獲取土地則是房地產企業未來發展的關鍵。加息后，貨幣資金充裕的大型房企將獲得更多的要素資源。因此，國內房地產行業的新格局的行程在所難免。

　　房企借并購低成本曲線拿地
房企并購的核心資源正是土地或地產項目。這在僧多粥少的土地市場背景下，是一種二級市場土地轉讓的形式。

　　房地產行業并購的動力之一，就是通過增加土地儲備而為企業戰略發展做好準備。然而由于在一級市場獲取土地的難度越來越大，因此嚴峻的現實促使不少開發商把目光轉向土地的二級市場。

　　業內人士曾經總結過房地產行業收購項目公司優勢，首先，收購項目公司的相關手續相對簡化。房地產項目公司收購采用通過股權收購來實現，只要雙方簽訂股權轉讓協議，并按規定辦理股權轉讓的變更登記手續收購方就能夠實現對整個項目的控制。第二也降低了收購成本，業內常說的曲線低價拿地，不僅包括收購金額上可能“占便宜”，也是由于通過收購交易規避了土地使用權、房地產項目或者在建工程轉讓等方式需要繳納一定比例的契稅和相關交易手續費。房地產項目的標的都較高，這些費用并不是一筆小數目。從而，收購房地產項目公司方式可以有效降低收購成本。最后，收購一家項目公司，由于該公司已經成立并有一定基礎和經驗，可加快發展速度。而新設立一家房地產開發公司，手續繁瑣，要花費相當長的時間。

　　雖然房地產項目收購擁有明顯的優點，但是背后的風險也不能忽略。在房地產項目公司收購中，債務風險難以控制，是項目公司收購最大的不利之處。如項目是否存在對外擔保，以及項目是否對外簽有已構成違約的合同等等。因此，在房地產項目公司股權轉讓中，為了清楚地判斷股權的價值，股權受讓方必須對房地產項目公司的資產有充分的了解。除了了解目標房地產公司的有形資產和負債，還必須判斷目標公司是否存在債務。

　　一些并購活動因為事先對被并購對象的盈利狀況、資產質量(包括有形資產的可用性、無形資產的真實性、債權的有效)等缺乏深入了解，沒有發現隱瞞的債務、訴訟糾紛、資產潛在問題等關鍵情況，而在實施后落入陷阱。即使成功并購后，還可能經歷管理、企業文化和經營上的風險。

　　因此，房地產間的并購并不是人人都能參與的競爭游戲，是對房企資金能力、技術能力、管理能力的全方位考驗，否則將可能陷入低成本擴張的陷阱。