我的觀點與人大正相反,明年二季度樓市將向上拐

    近日，中國人民大學發布的《中國宏觀經濟分析與預測報告》認為：在房地產新政持續的基礎上，貨幣政策的調整以及房地產調控加碼，2011年上半年房地產行業資金鏈將出現嚴重問題，預計明年3月至4月是樓市全面調整的時點，房地產價格將出現接近20%的下滑。

    雖然沒看到報告全文，但要點應沒有多少疑義，媒體圍繞房價下跌20%和明年3-4月份樓市出現拐點進行炒作。對于這兩個重要的觀點，我都持質疑態度。

    關于房價下跌20%。這里所謂的房價，到底是指成交均價、價格指數，還是同質房屋價格？語焉不詳。而這三種價格差別很大。地方城市和行業內做分析時，常用成交均價，好處是計算簡單，但不能反映成交結構變化；每月公布一次的全國70個大中城市房屋銷售價格是一種價格指數，其波動幅度明顯小于均價和同質房屋價格；同質房屋價格最能說明問題，但很難準確統計，老百姓感受的房價一般指這種價格。

    另外，報告中的價格沒說明區域性，從報告語境分析，極有可能是指代全國。如果真是指代全國，則20%的跌幅純屬夸大其辭，甚至是聳人聽聞。2008年全國樓市低迷，但成交均價相較2007年是持平的，2010年更不可能下跌20%；指數價格就更不可能了。若指代部分城市，比如一線城市的同質房屋價格，倒真有可能下跌20%，而成交均價和指數價格的可能性不大。

    單以價格而論，我認為明年年中相比現在，全國商品住宅成交均價可能會基本持平；明年年中，70個城市房價指數同比會出現5%以內的小幅下跌；全國范圍的同質房屋價格無法衡量，但一線城市和部分二線城市的房價將出現10-20%不等的下跌。

    關于明年3-4月份市場出現拐點。這個觀點比房價下跌20%更不靠譜。首先，要搞清楚以什么指標作為市場拐點的標準。全國房地產開發景氣指數是最有說服力的指標，能夠反應行業整體溫度，而這一指標今年3月觸頂后就開始持續回落（其中10月微幅上漲是屬于偶然，11月將繼續下滑），所以4月就是由上行轉下行的拐點。按照歷史規律，明年二三季度，國房景氣指數可能會觸底反彈，行業將重新步入上升通道。

    若以商品房成交量論，則9月極有可能是今年全國房屋成交量的月度高點，從10月就開始下拐了，預期11月至明年2月，都會保持下跌或低位盤整態勢。今年全國新建商品住宅成交量將比去年增長5%左右，預計明年將比今年出現小幅下跌。

    若以價格指數論，則今年6月70個大中城市房價指數就曾出現環比負增長，可惜只是曇花一現，7-8月連續兩個月房價環比持平，也即不漲不跌，9月市場反彈導致價格重新上漲0.5%，10月環比漲幅回落0.2%。在 “9.29新政”的強力壓制下，估計11月房價就極有可能出現小幅的環比負增長。因此，或者說今年6月房價出現下行拐點，9-10月的上漲只是異動；或者說今年11月房價將出現拐點。這兩種說法都有一定道理。預計明年二季度，房價環比將出現正增長，也即可能重現向上拐點。

    人大報告有些偏學術化了，暫且拋開上述分析，近幾年來，每年3-4月份，房地產市場都會隨著自然界氣溫的上升，而出現復蘇和回暖。這一季節性因素非常重要，那個時間點不太可能出現行業的下行拐點。依我看來，反倒是出現上行拐點的可能性更大一些。