開發商改變推盤策略 上海部分樓盤漲幅近30%

     “限購”、“限貸”尚未限制住房價漲勢。來自中介的數據顯示，近日上海一批曾因預售證卡殼而延期入市的中高端項目，進入密集開盤期。這些單價在3萬元以上的項目入市后受到追捧，不少項目11月份單價上調幅度近30%。

       21世紀不動產公布：上海樓市調控細則頒布后，上海市商品住宅交易量呈梯形下降，進入11月后下降幅度進一步擴大，但是均價在5萬元/平方米以上的19個新樓盤中，八成的項目成交均價出現上揚，環比漲幅在7%～12%不等。

       一位開發商昨日接受早報記者采訪時表示，開盤熱銷是導致中高端項目上調價格的主因。中高端項目的輻射效應，甚至有可能推高普通樓盤的成交量。

      部分樓盤漲幅近30%

       早報記者昨日在采訪中發現，滬上部分單價超3萬元的中高端項目，11月份價格漲幅明顯。

       位于普陀區的品尊國際，目前單價是3.6萬-3.7萬元起，部分房源單價在4萬元以上，這個報價比10月初高了3000-4000元/平方米。對此，售樓人員的解釋是，房型和樓層不同都會導致價格不同。位于楊高路的凱德嘉德名邸目前報價為3.3萬-3.7萬元/平方米，相比其7月報價上調了近6000元/平方米。

       單價在5萬元/平方米以上的項目，漲價幅度則更大。

       21世紀不動產提供的最新數據顯示，永業公寓11月的銷售均價為6.5萬元/平方米，較10月份上調了29.73%。此外，星河灣、灣流域城、仁恒怡庭、尚海灣豪庭的均價相比10月都出現了不同幅度的上調。

       除了已開盤的，部分尚未取得預售證的項目報價也出現了上調。比如位于靜安的遠中風華城，目前的報價是8萬-10萬元/平方米，一個月前，該項目的報價為7萬-8萬元/平方米。該樓盤銷售人員表示，最終的價格要到取得預售證后看市場情況才能確定，目前的報價也只是參考。

       高端項目價格上調的背后，是滬上樓市成交量的走高。

       佑威提供的最新數據顯示，上周（11月15日-11月21日）上海商品房成交面積為30.6萬平方米，較前一周增加25.4%，成交均價為21283元/平方米。佑威房地產研究中心副主任陸騎麟分析稱，上周上海全市商品住宅成交量走高，與中高端項目的集中成交有關。

      開發商改變推盤策略

       有開發商人士稱，大戶型比小戶型熱銷，這導致不少開發商調整了開盤戰略。

       早報記者調查發現，在中高端項目中，開發商熱衷先推大戶型。比如品尊國際，目前在售的房源就都是面積在140平方米以上的大戶型。銷售人員稱，小戶型要過段時間才會推出。位于閘北的慧芝湖三期上周開盤，該項目負責人透露，700余套房源目前還剩200余套，其中大部分是小戶型。

       有開發商表示，目前高端客戶的需求還是很旺盛，因此他們也考慮借助這輪行情，推出一些總面積在300平方米以上的聯排項目。

        同策咨詢與研究部主任夏宇稱，高端項目的熱銷讓開發商的心態發生了改變，令他們更傾向于高端項目的開發。事實上，受通脹預期影響，不少開發商都在加大成本投入，提升產品品質，博取高利潤。

     “或帶動普通樓盤成交”

        對于滬上高端項目熱銷、部分新盤逆勢提價的現象，陸騎麟說，這是房價在限貸和限購政策累積效應下的短期爆發。他表示，新出臺的限貸政策提升了商業和公積金貸款中首套房的首付比例和利率，對于多套以上購房的限制并沒有發生變化，這種做法變相放松了高端客戶的購房門檻。另一方面，此前高端項目預售證審批時間加長，導致短期內高端項目供應緊縮，而積壓的需求加上通脹的預期，導致高端項目上市后，成交短期內集中放量和提價。

        夏宇分析，新政中預售政策的改變以及開發商資金充裕，將導致后續高端項目供應面臨緊張，這也是高端項目敢于漲價的原因。

        搜房提供的最新數據顯示，12月份上海預計開盤的64個樓盤中，大多位于浦東、寶山、嘉定、松江、楊浦，其他區域相對冷清。

        上海社會科學院城市與房地產研究中心理事顧建發在一論壇上表示，房產的稀缺不僅集中在高端項目，在保障住房供應加大的預期下，中低端商品房也面臨供應壓縮的局面，房價下調的可能性很小。

        業內人士稱，高端項目量價齊升的背后，可能帶動業內看好樓市未來走勢。陸騎麟說，高價位樓盤集中成交時，或將帶動低價位樓盤同時大量成交。