上海市中心樓盤緣何逆勢熱銷

    近段時間，在第三波房地產調控的巨大壓力下，上海樓市仍不乏熱點。比如，上周閘北大寧板塊的慧芝湖三期開盤當天，現場便有千余名購房者聚集。難道果真就有不怕調控的購房群體嗎？

    這是一個看似怪異的現象。怪在何處？“9.29”新政絕非兒戲，行政命令七葷八素的都端出來了。10月全國樓市立即開始降溫，新建商品房成交量環比9月下跌11%，價格環比上漲0.2%，漲幅較9月回落0.3個百分點。實行限購令的城市降溫更加明顯，尤其以深圳為甚。

    但事物既然存在，就有其內在原因。首先，上海樓市對于第三波調控的反應，要比第二波調控明顯遲鈍一些。今年4月“國十條”出臺后，上海新建商品住宅的銷售量，由4月的99萬平米，劇降至5月的31萬平米。這種“跳水式”的下跌，在上海近十年的房地產歷史上從未出現過，表明買賣雙方都對“國十條”感到恐慌。

    而9月底第三波政策出臺后，10月份上海新建商品住宅成交量為131萬平米，與9月持平，比同樣是新政出臺的第二個月的5月份，足足多出100萬平米，雖然其中有9月供應的部分房源，實際簽約期延后至10月，但二者相較可謂情形大不同。究其原因，我認為是今年上海商品住宅成交量已出現非理性低迷。

    按今年以來的成交量，以及接下來的市況預計，今年全年上海新建商品住宅的成交量將低于2008年900萬平米，極有可能創近十年的最低量，較2009年1888平米左右的成交量，將暴跌六七成。而近十年上海新建商品住宅的年均成交量的中值在1500萬平米左右，從某種程度上講，超過這個數，就意味著市場過熱，比如2004、2007、2009年；低于這個數就意味著市場過冷，比如2008和今年。

    因此，今年成交最低迷時期已經過去，接下來的11-12月份，成交量雖然會低于9-10月份，但一定會高于最低迷的5-7月份。即便是在市場最冷的時候，依然有人在購房，可見需求方對于政策、市場的理解是不同的，其需求性質亦有所差別。從供應上分析，今年不僅成交量非常小，供應量亦偏小。今年以來，上海新建商品住宅供略大于求，二者差距小于2008年。供應不足，成為制約成交量的一個重要因素。比如，將近50個預期10月開盤的項目選擇延期開盤，造成了10月推盤量下滑超一半，導致今年首次出同當月供應量遠小于成交量的非正常狀態。

    供應量的減少，一方面是開發商對于市場存在憂慮，不敢冒然開盤外；另一方面，政策調整也制約了短期市場供應。根據今年4月住建部的相關政策，前段時間上海市出臺措施，加強對商品房預售的管理，比如規定建筑封頂后方可預售，等于是推遲了預售時間；再如對于開發商上報的預售方案實行“一房一價”，尤其是對于單價三萬以上的樓盤的預售申請審核得非常嚴格，導致部分高檔住宅無法及時獲得預售許可證。

    10月熱銷的閔行星河灣，近日熱賣的慧芝湖三期，都曾在預售許可證的申請方面被嚴格審查過。慧芝湖三期的熱銷，頗具代表性。其一，大寧板塊是近幾年上海樓市中的新貴板塊，新房供應量趨少，近一年多基本無新盤推出，尤其是去年市場火爆期無房可售，致使部分青睞這一板塊的購房者緊盯此盤。其二，慧芝湖是大寧板塊的標志性樓盤，經過前面兩期的銷售，已在老業主中獲得了口碑，所以有批“粉絲”早就等著三期開盤。

    從中長期來看，上海中環以內的可供土地已經非常稀少，而未來幾年有限的居住用地供應中，保障性住房又占了大頭，這將限約中高檔商品住宅的供應規模。客觀的講，上海市區新房供應緊張，但二手房供應卻較寬松，問題是很購房者更偏愛新房，這就沒辦法了。