信托收緊 壓斷房企的“救命稻草”？

      在房地產市場調控背景下，房企上市或二級市場再融資已經被證監會叫停，房企貸款也基本上被銀行拒之門外。近幾個月來，信托成為房企的“救命稻草”，房地產信托產品預期收益率不斷走高體現了房企融資不惜成本。近日，各信托公司陸續收到監管層下發的《信托公司房地產信托業務風險提示的通知》，信托收緊或將壓斷房企的最后一根“救命稻草”。

      信托成為房企融資主渠道

    “房地產開發貸款雖然沒有明確叫停，但必須上報總行審批，今年信貸額度已經用得差不多了，即便是有實力、符合貸款條件的房地產項目，也幾乎沒有獲批的可能性。”昨天，我市一家股份制銀行公司業務部負責人告訴記者，銀監會已于近期完成對60家大型房地產企業集團的調研，由于大型房企集團關聯結構復雜、信息不透明、房企負債率整體上升、資金鏈趨緊等原因，監管部門要求各家銀行嚴控大型房企集團貸款風險。今年以來，銀監會已經多次發布房地產開發貸款風險提示，各家銀行對房企授信的要求也越來越嚴。

      大型房企通過貸款融資尚且不易，中小房企則更加困難。近幾個月來，急需流動資金的房企紛紛涌入信托公司尋求合作，房地產信托產品發行正呈加速上漲的趨勢。據普益財富最新監測數據顯示，今年8至10月，房地產信托產品累計發行規模高達349.54億元，而2009年全年的發行規模僅為312.72億元。今年10月共有33家信托公司發行104款集合信托產品，環比增加30%，同比增加92.59%。

      包括金地、恒大在內的地產巨頭也開始通過信托融資。日前，平安信托和金地集團合作開發的信托產品“同鑫1號”開始通過中信銀行私人銀行發售。該信托的募集規模大約為6億元，融資將投向金地位于深圳觀瀾的豪宅項目，所募集的信托基金采用股權融資形式，即投資者沒有固定回報，僅享受項目收益的分成，根據目前觀瀾附近的同類型產品的房價測算，項目預計年化收益率高達22%。

      恒大地產日前和交通銀行合作發行房地產信托，該產品總發行規模為4億元-5.5億元，按照期限分為3檔，預計收益率在7.5%以上。

      信托產品“刀尖上跳舞”

      與前期銀信合作推出的信貸類理財產品不同，目前火熱上市的房地產信托產品全部由信托公司發行，銀行只是作為代售機構，不對其可能出現的風險負責。我市某國有銀行國際金融理財師邢偉告訴記者：“政府對房地產調控是一個長期的過程，政策面還有很多不確定性，房地產信托產品的風險顯而易見，這類產品一般僅向有風險承受能力的高端客戶推薦。”

      多位銀行理財經理調侃稱，“信托”的意思就是“信任+托付”。從近年來信托產品的實際運作來看，雖然大部分產品實現了預期收益，但其中也有一些“波折”，比如有些產品因為企業到期不能還款，延期支付客戶資金，也有的信托公司出于維護自身信譽的考慮，到期后以自有資金支付客戶。

      銀行人士分析，此輪房地產調控政府決心很大，房地產信托產品的期限大多為一至三年，這期間有些實力弱的房企能不能撐下去也很難預料，房地產信托產品大量發行，無異于“刀尖上跳舞”，一旦出現風險，信托公司能否全部“兜底”很難說。投資者在選擇這類產品時應該對房企實力、投資項目做全面了解，不要只看預期收益率。

      公開信息顯示，8、9、10三個月房地產信托產品的平均預期年化收益率分別為9.8%、10.1%、10.57%，收益率加速上漲的趨勢顯示開發商融資已不惜成本。去年同期，投資于房地產項目的信貸類產品平均預期收益率不過4%-5%。

     部分房企面臨資金鏈斷裂

      記者從人民銀行濟南分行三季度信貸情況通報會上了解到，我省房企貸款風險已經顯露出來，不良率明顯高于其他行業。

      據銀監會調研，房企負債率整體上升，資金鏈趨緊，融資成本高企。在60家大型房企集團中，有18家平均資產負債率超過70%，有64家成員企業資產負債率超過90%。另外，大型房企多頭授信、內部關聯結構復雜、貸款集中到期等諸多值得重點關注的風險點也在調研中暴露出來。

      日前，一紙《信托公司房地產信托業務風險提示的通知》又擺在各信托公司老總的案頭。根據這份《通知》，銀監會要求各家信托公司立刻對房地產信托的合規性和風險狀況進行自查。檢查內容包括：信托公司發放貸款的房地產開發項目是否滿足“四證”齊全、開發商或其控股股東是否具備二級資質、項目資本金是否達到國家最低要求等條件。

      業內人士據此分析，信托公司對房企提高門檻，意味著房企融資將更加困難，一些房企為了完成在建項目，只能轉而尋求成本更高的融資渠道。

    “現在日子的確不好過。”我市一家房企負責人向記者訴苦，“去年高價拿了一塊地，現在還沒有籌到錢開發，在售的樓盤想降價又不敢降價，擔心降價后前期高價買房的業主會來鬧事。”

      瑞士信貸亞洲區首席經濟分析員陶冬日前在濟南表示，在去年投地游戲中過度進取的開發商，今年年底到明年初將會感到資金的壓力，那些沒有國有母公司在資金上暗中接濟的開發商，資金鏈斷裂的威脅愈來愈大。開發商中的最弱者撐不下去時，減價出貨變成求生存之道，并將由此發生連鎖反應，這個時期恰恰又是去年夏季拍地后建起新盤的上市期。在供應增長與資金短缺的雙重夾擊下，預計房價在年底前后進入實質下降周期。

      房價“被”下降說明了什么？

      在福州住交會上展示的一高價位的住宅樓盤受到關注(11月19日攝)。來自福州的報道顯示，一些高價位在建樓盤申請預售許可證受“阻”，而遠郊地區大量低價位樓盤大量入市，這樣，高價位的樓盤沒有降價，低價位的樓盤其實也沒降價，但從有關部門的統計上看住宅成交均價卻降下來了。