在上海買一套房子平均要多少錢？數(shù)據(jù)顯示，2005年是105萬元，2009年是185萬元，到了遭遇 “史上最嚴(yán)厲樓市調(diào)控”的2010年，這個(gè)數(shù)字卻再創(chuàng)新高——截至2010年10月，上海市商品住宅每套成交均價(jià)達(dá)254.85萬元，相比2009年上漲了約70萬元。從2004年到2010年的商品住宅總價(jià)數(shù)據(jù)可以看出，上海房價(jià)上漲最快的時(shí)期正是2010年。
以上海綠地公園壹品為例，該樓盤在2005年第一次開盤時(shí)銷售均價(jià)為5559元/平方米，到2008年10月之前，綠地公園壹品均價(jià)依然保持在7000元/平方米以下。但到2010年，其別墅均價(jià)已突破30000元/平方米，普通住宅也突破16000元/平方米。
成交均價(jià)漲幅近三成
最新數(shù)據(jù)顯示，與2009年全年相比，2010年上海商品住宅每套成交均價(jià)上漲了近70萬元，漲幅達(dá)37.8%，與2008年全年相比，上漲了94.7萬元。
自2004年開始，上海商品住宅每年的成交均價(jià)漲幅在每套10萬~30萬元之間，但這一漲幅遠(yuǎn)低于今年每套70萬元的漲幅。截至今年10月，上海商品住宅成交均價(jià)為21871元/平方米，與2009年全年均價(jià)15874元/平方米相比，上漲了5997元/平方米，漲幅達(dá)27.4%；與2008年全年均價(jià)13659元/平方米相比，上漲了8212元/平方米，漲幅達(dá)37.5%。
中房信分析師薛建雄認(rèn)為，2010年總價(jià)的大幅上漲主要是由于去年年底房價(jià)上漲造成的。“如果去年初一套總價(jià)為100萬元的房子在年底時(shí)漲到150萬元，平均下來就是125萬元的年度總均價(jià)；如果今年的房價(jià)不漲，這套房子到今年年底還是150萬元，那么今年的年度總均價(jià)就是150萬元，所以說去年年底房價(jià)的上漲體現(xiàn)在了今年的價(jià)格上。”
以綠地公園壹品為例，其單價(jià)從5000元/平方米到10000元/平方米的大幅上漲出現(xiàn)在2009年的8月，其后該樓盤一路勻速上漲，在2010年5月突破15000元/平方米，今年9月的銷售均價(jià)為17895元/平方米，10月漲至18503元/平方米。而在滬12條出臺(tái)之后，該樓盤價(jià)格應(yīng)聲落至16778元/平方米。
然而，即使在今年10月新一輪宏觀調(diào)控啟動(dòng)之后，上海房價(jià)仍在上漲。國家統(tǒng)計(jì)局于今年11月10日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，10月份全國70個(gè)大中城市房價(jià)環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月縮小0.3個(gè)百分點(diǎn)。從今年8月開始，上海商品房成交均價(jià)從20000元/平方米直線上升到23000元/平方米，10月上海新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲3.1%，達(dá)到21884元/平方米。
在“滬12條”出臺(tái)之后，上海新房成交量呈現(xiàn)下降趨勢，11月第2周成交均價(jià)為20953元/平方米，與前一周的21969元/平方米相比下跌5%。雖然價(jià)格出現(xiàn)小幅下跌，但是全市商品住宅成交均價(jià)仍維持在20000元/平方米以上。
商品住宅供應(yīng)增多
“滬12條”出臺(tái)之后，上海樓市成交量整體出現(xiàn)下滑，但上海商品住宅供應(yīng)量卻出現(xiàn)井噴行情。佑威及樓市專評(píng)網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示，上周(11月8日~11月14日)上海市商品住宅新增供應(yīng)面積為29.9萬平方米，環(huán)比前周上漲25%，在成交量每況愈下的局面下，商品住宅的供應(yīng)量卻依然保持在高位。
上周新增供應(yīng)的10個(gè)項(xiàng)目中，有多達(dá)7個(gè)項(xiàng)目的面積高于3萬平方米。其中寶山區(qū)的供應(yīng)量最為突出，中裕豪庭、中環(huán)國際公寓、上置香島原墅、海上御景苑等項(xiàng)目都新增了200套以上的房源。
業(yè)內(nèi)人士分析，隨著供大于求局面的出現(xiàn)，一些新上市樓盤的預(yù)期售價(jià)會(huì)有所下調(diào)。但由于目前需求依然旺盛，熱銷項(xiàng)目還是難以改變價(jià)格上調(diào)的情況。此外，部分熱銷的豪宅項(xiàng)目也對(duì)上海全市新房住宅市場的成交均價(jià)起到了一定拉升作用。
中高端別墅銷售良好
資料顯示，滬12條出臺(tái)以后，投資客漸漸退出市場，但諸如一線江景樓盤的三房、四房大戶型房源，仍受到少數(shù)高端投資客的密切關(guān)注。佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟認(rèn)為，近期對(duì)剛性需求的打壓力度增強(qiáng)，導(dǎo)致本來應(yīng)以剛需為主的市場出現(xiàn)了投資盛行的狀況。
從“滬12條”調(diào)控以來，上海市銷售業(yè)績最好的10個(gè)項(xiàng)目成交均價(jià)達(dá)到了23668元/平方米，相比4月中旬至9月底排行前10的項(xiàng)目均價(jià)上漲30%，目前更有2個(gè)每套千萬元總價(jià)的高端豪宅近期成交排名前十，顯示投資性買房比例的增加。
統(tǒng)計(jì)顯示，在投資偏多的豪宅產(chǎn)品中，1~10月的別墅市場上，中外環(huán)間的別墅尤為走俏。截至11月9日，上海今年共成交217套中外環(huán)間別墅，成交面積達(dá)51817平方米。與此同時(shí)，在過去的10個(gè)月里，總價(jià)在500萬~1000萬元的中高端別墅銷售良好。
目前，上海市場在售的中外環(huán)間城市別墅樓盤有21個(gè)，從分布區(qū)域來看，浦東數(shù)量為10個(gè)，占據(jù)了47.6%的市場份額，其余為閔行4個(gè)，楊浦3個(gè)，普陀2個(gè)，寶山和長寧各1個(gè)。在1~10月成交總價(jià)在500萬~1000萬元間的中高端別墅中，浦東三林、浦東外高橋、楊浦新江灣城、寶山顧村等區(qū)域的樓盤備受歡迎，這四大新興區(qū)域的成交比重占到34%。
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