土地供應(yīng)年底齊趕集 大房企逆市低價(jià)瘋狂拿地

      年底前例行的土地集中供應(yīng)高峰正在到來。進(jìn)入11月，北京、廣州、南京、成都、天津等地陸續(xù)推出新地塊，各大房企拿地?zé)崆椴粶p。但相對(duì)于前兩年，土地供應(yīng)方式已悄然發(fā)生變化，小幅出讓、限地價(jià)/房價(jià)、綜合招標(biāo)、舊城改造等多元化出讓方式背景下，地王、天價(jià)地難再現(xiàn)，地價(jià)推高房價(jià)的現(xiàn)象也已蹤影難覓。

　　土地供應(yīng)趕集

　　近日，分拆為12個(gè)小地塊的北京中服地塊，吸引了203個(gè)單體參與角逐；近日，廣州白云區(qū)也擬推出4幅地塊。

　　11月12日，久未公開出讓土地的深圳，也出讓一宗居住用地，金地集團(tuán)以6.45億元拿下該地塊，折合樓面地價(jià)5468元/平方米，溢價(jià)率57.32%。

　　不僅北京、廣州、深圳核心區(qū)域土地加速入市，一些二、三線城市也加緊出讓土地。

　　11月16日，佳兆業(yè)集團(tuán)通過競拍方式，以超過3億元成功購得兩幅位于江蘇省江陰市周莊鎮(zhèn)的商住地塊，預(yù)計(jì)總建筑面積約218,597平方米。兩幅地塊均會(huì)發(fā)展為中高檔住宅、商業(yè)及酒店類項(xiàng)目，計(jì)劃于明年內(nèi)推出市場。

　　“年底前集中供應(yīng)土地，這已經(jīng)成為慣例。”國土資源部系統(tǒng)一位專家對(duì)記者表示。

　　中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，多個(gè)城市目前尚離完成年度土地供應(yīng)計(jì)劃甚遠(yuǎn)，上半年廣州實(shí)際供應(yīng)量僅為全年計(jì)劃的6%，深圳為14%，北京為22%；在第三季度，這些城市也未進(jìn)行大規(guī)模的土地出讓，年底前集中供應(yīng)成定局。

　　據(jù)本報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，11月上旬全國進(jìn)入招拍掛環(huán)節(jié)的土地近千萬平米，年底前土地供應(yīng)高潮期到來。

　　與土地供應(yīng)井噴相對(duì)應(yīng)的，是房企的拿地?zé)崆椴粶p。有實(shí)力的大企業(yè)逆市低價(jià)抄地。萬科、恒大管理層表示，公司在拿地方面，會(huì)進(jìn)行反周期操作。

　　一些進(jìn)取性較強(qiáng)的二線地產(chǎn)商，也暗中加快布局。佳兆業(yè)集團(tuán)繼9月在江陰及太倉取得兩幅地塊后，短短約兩個(gè)月，便再度增加在長三角區(qū)域的據(jù)點(diǎn)，談及是次成功購地，佳兆業(yè)集團(tuán)主席兼執(zhí)行董事郭英成表示，會(huì)繼續(xù)在保持珠三角領(lǐng)先地位的同時(shí)，積極拓展長三角、成渝地區(qū)、華中地區(qū)及環(huán)渤海地區(qū)的市場，爭取成為全國性的領(lǐng)先開發(fā)商。

　　究其原因，首先是開發(fā)商尚不缺錢。從中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的10家標(biāo)桿房企情況看，目前開發(fā)商的資金情況尚好。盡管總負(fù)債水平、和資產(chǎn)負(fù)債率比2010年初均有上升，但其現(xiàn)金持有量較年初大部分有所增加，顯示現(xiàn)金仍比較充裕；加之新政以來標(biāo)桿房企跑贏大市的良好銷售業(yè)績，目前主流房企遠(yuǎn)未達(dá)到資金鏈斷裂的危險(xiǎn)邊緣。

　　多措施抑地價(jià)

　　從今年初北京開始進(jìn)行土地招拍掛改革以來，土地出讓方式日趨多元，昔日的天價(jià)地、地王鮮見。

　　本報(bào)記者了解到，北京土地出讓實(shí)行綜合招標(biāo)，改變了過去價(jià)高者得的局面；有些地塊限房價(jià)，競地價(jià)，直接拉低了土地的成交價(jià)格；有些地塊則“限地價(jià)、競政策性住房面積”，防止地價(jià)、房價(jià)過快上漲。

　　深圳的土地出讓，絕大部分是以舊城改造的方式整體出讓給開發(fā)商。德勤內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)合伙人施清耀對(duì)記者表示，這種方式可以拉低整體的土地價(jià)格，從而在未來有助于降低房價(jià)。這種方式，也在廣州、南京、武漢等二線城市的土地出讓中多見，萬科、華潤、中國奧園等公司以此方式獲取多幅土地，富力地產(chǎn)則透露，公司在廣州有好幾幅舊城改造用地正在洽談中。

　　廣東省房協(xié)表示，隨著年內(nèi)“二次調(diào)控”的啟動(dòng)，穗深“限購令”出臺(tái)、“限貸令”更趨嚴(yán)格、銀行加息等調(diào)控政策的疊加，預(yù)計(jì)第四季度商品房銷售將趨平淡，企業(yè)資金壓力或?qū)⒓哟蟆１本┲性?jí)市場研究部總監(jiān)張大偉也稱，由于政策在土地出讓、土地成交及土地使用等環(huán)節(jié)都加大了監(jiān)管和調(diào)控力度，在11月以后的供地潮中，北京高價(jià)地王將難以出現(xiàn)。