銀監會調查60家大房企資金鏈 三成負債率超70%

        雖緊猶松還是明松實緊？是當下許多房地產開發企業資金鏈面對的普遍詰問。

       今年年中，中國銀監會首先發問，要求銀行針對13個與房地產相關的指標做一次完整的壓力測試，其中包括開發企業土地質押物等。

      “（壓力測試）結果好得出奇，我們也都有些懷疑，所以現在專項調研多了起來。”一位大行人士透露。

       銀監會再度出手，最近親自選擇了60家大型房地產企業集團進行分析，發現了大型房企多頭授信、內部關聯結構復雜、負債率過高和貸款集中到期等諸多值得重點關注的風險點。“房市步入震蕩期，房地產貸款風險需高度關注。”一位監管高層對此總結說。

       但多數受訪的房地產開發企業并不以為然，普遍稱盡管今年4月中旬與9月底，中央兩度集中出臺房地產調控政策，使得國內房企資金鏈承受壓力，但目前多數房地產企業尤其大型房企集團手頭并不緊張。“上市房企三季報顯示現金流狀況較好，一方面是由于三季度銷售回款環比增長20%，另一方面開發商繼續收縮投資，環比二季度基本持平。”一份申銀萬國分析報告稱。

       央行近日發布的《2010年三季度金融機構貸款投向統計報告》顯示，今年前三季度，全部金融機構本外幣各項貸款新增6.54萬億元，其中將近2萬億元流入房地產開發領域，占人民幣新增貸款的27%。顯然，中國主要房地產開發企業的資金鏈安危，直接影響到中國銀行業的系統性安全。

       房企“松日子”

       今年監管部門也采取各種政策，意在降低房地產企業的杠桿率。全國工商聯房地產商會會長聶梅生認為，土地抵押貸款收緊使開發資金的流動性降低，目前已使得部分房企的杠桿率從10倍下降到5倍以下。

       12月1日，央行營業管理部、北京銀監局和北京市建委聯行出臺的《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》將正式施行。一位業內資深人士稱之有助于開發商部分“去杠桿化”，“以前有10個瓶子5個蓋就夠用了，但現在5個蓋只能蓋5個瓶子，其他的需要預售款之外的融資去補”。

       不過，一位資深銀行人士向本刊記者表示，大型開發商通常都是銀行爭搶的重點客戶，即便設置了專門的監管賬戶，凍結一部分資金的使用，開發商若真需要資金，銀行也會通過增加一筆流動資金貸款等方式為它們提供周轉，至多增加了一點資金的使用成本，對其資金鏈產生的實質影響很小。

     “現在大型房地產企業，還是很少來找我們（發信托計劃融資），”一位房地產信托經理向本刊記者稱，“一方面他們比較盤子大，內部可以騰挪資金，另一方面銀行對他們很支持。”

       中信證券11月1日發布的一份研究報告稱，上市房企三季報的一大特點是資金緊張狀況得到了緩解，行業的有息負債率為32.37%，比今年中報反而降低了0.5個百分點，全行業的短期還款壓力不升反降，貨幣資金扣減短期借款后占總資產的9.37%，比2010年第一季度末和6月末要低。

       一位外資投行人士亦表示，如果目前國內房地產企業出現資金鏈問題，誘發因素很可能是海外的投資人逼債，國內銀行反而從不會如此，這是大家低估了的一點：中國的大型房地產開發商都是“被銀行寵壞了的孩子”。