隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策逐漸深入，中國(guó)一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量、成交價(jià)格、推盤(pán)數(shù)量、土地市場(chǎng)均有顯著變化。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，調(diào)控的步步深化對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的影響將成為左右市場(chǎng)前景的重要力量。
根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，１０月，北京商品房期房住宅總成交為６８９４套，環(huán)比９月下降了３６．１％，同比下跌幅度更達(dá)到４１．７％。合計(jì)商品房住宅總成交為７６８０套，環(huán)比下調(diào)超過(guò)３７．１％，同比下跌幅度更達(dá)到４５．２％。
隨著成交量的走低，１０月北京商品房成交均價(jià)在年內(nèi)首次不足２萬(wàn)元每平方米。從９月份的２０５２０元每平方米，下跌至１９１６０元每平方米。
“均價(jià)下跌的主要原因?yàn)椴糠诌h(yuǎn)郊區(qū)低價(jià)項(xiàng)目的集中簽約。”北京中原房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部研究總監(jiān)張大偉表示，新的調(diào)控政策其效果目前依然主要體現(xiàn)在需求被抑制，尚未完全傳導(dǎo)至價(jià)格，多數(shù)樓盤(pán)的實(shí)際成交價(jià)格其實(shí)并未出現(xiàn)明顯調(diào)整。
“近期各地密集出臺(tái)各項(xiàng)細(xì)則，說(shuō)明政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)決心并未放松。短期來(lái)看，市場(chǎng)連續(xù)幾個(gè)月的回暖勢(shì)頭將被壓制，包括成交量有所下挫、價(jià)格上漲趨勢(shì)亦會(huì)止步。”張大偉說(shuō)。
在樓市出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的同時(shí)，土地市場(chǎng)在１０月份更顯得格外冷清。根據(jù)北京土地儲(chǔ)備管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，９月底調(diào)控政策公布一個(gè)月以來(lái)，北京合計(jì)供應(yīng)土地為２２塊，除了５塊商業(yè)多功能地塊外，其他１７塊土地全部為工業(yè)用地，住宅用地首次全月０成交。
１０月初，業(yè)內(nèi)曾預(yù)計(jì)上海將有７７個(gè)樓盤(pán)上市或推出新房源。結(jié)果在調(diào)控之下，推盤(pán)數(shù)大幅萎縮。中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)的數(shù)據(jù)顯示，１０月份上海僅有４０個(gè)樓盤(pán)推出了８５．９３萬(wàn)平方米新房源，較９月的新推房源面積降幅超過(guò)５０％。
中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄認(rèn)為，雖然每月初統(tǒng)計(jì)的開(kāi)盤(pán)量都會(huì)與最終實(shí)際開(kāi)盤(pán)量有出入，但像１０月份如此多的樓盤(pán)“爽約”，實(shí)屬少見(jiàn)。從“９·２９”的調(diào)控發(fā)力到“滬１２條”，原本開(kāi)始回暖的上海樓市迅速降溫，市場(chǎng)再度陷入深度觀望。開(kāi)發(fā)商由于擔(dān)心無(wú)法如期積累足夠多的客戶，貿(mào)然開(kāi)盤(pán)會(huì)出現(xiàn)滯銷，便紛紛調(diào)整原定銷售策略，將上市日期延后。
上海“網(wǎng)上房地產(chǎn)”的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，１０月上海新房成交面積達(dá)到１３０．４６萬(wàn)平方米，與９月相當(dāng)。但業(yè)內(nèi)人士指出，１０月相當(dāng)一部分成交量是９月預(yù)訂的購(gòu)房者轉(zhuǎn)簽而來(lái)，隨著市場(chǎng)的降溫，１１月的成交量可能出現(xiàn)大幅下滑，而市場(chǎng)的低迷也將影響開(kāi)發(fā)商的實(shí)際推盤(pán)量。
與北京的情況剛好相反，１０月上海新房均價(jià)受到幾個(gè)高價(jià)項(xiàng)目集中成交帶動(dòng)的影響，上漲了４．６％，達(dá)到２２１４０元每平方米。
以１０月１５日正式出臺(tái)的“限購(gòu)令”為分水嶺，廣州１０月的樓市經(jīng)歷了一次“前高后低”的大幅波動(dòng)。
在１０月前半段，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了“政策洼地”現(xiàn)象。中央在９月底再出調(diào)控政策，隨后上海、深圳等其他城市先后出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控新政，在廣州房管部門(mén)出招前的１０多天里，房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)了９月的火熱，成交量大幅上升。
１０月１５日“限購(gòu)令”頒布后，廣州房地產(chǎn)成交量大幅下滑。截至１１月４日，廣州樓市單日簽約成交量均在４００套以下。其中１０月１７日，廣州房地產(chǎn)簽約成交套數(shù)為３０８套，均價(jià)為每平方米８６２４元。
成交量持續(xù)低迷，但是成交價(jià)格卻從１０月１７日起一直震蕩上升。８６２４元成為廣州限購(gòu)令頒布后房地產(chǎn)簽約價(jià)格的底部，截至１１月４日，單日最高簽約價(jià)格已超過(guò)每平方米１５０００元。
===全國(guó)各地樓市===
調(diào)控新政“滿月” 多城市樓市成交下降
樓市新政出臺(tái)一月之后，政策效果已經(jīng)初步顯現(xiàn)，多個(gè)城市樓市成交的回暖態(tài)勢(shì)戛然而止，成交量明顯下降，個(gè)別樓盤(pán)甚至出現(xiàn)退房率攀升現(xiàn)象。多位接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)一段時(shí)間房?jī)r(jià)下跌可能性加大。
北京23個(gè)新盤(pán)11月入市 "金九銀十"銷量接連下挫
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示：10月中上旬(截至20日)北京市商品住宅期房(扣除保障房)實(shí)際成交4345套、50.1萬(wàn)平方米，相比9月份同期分別下降了8.4%和5.4%；商品住宅現(xiàn)房共成交459套、7.7萬(wàn)平方米，環(huán)比更是下降了53.9%和42.6%。由于愈來(lái)愈多的簽約集中在城郊的幾個(gè)樓盤(pán)上，導(dǎo)致10月中上旬商品住宅整體成交均價(jià)為19700元/平方米，環(huán)比9月份下降了618元，降幅為3.0%。
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公積金貸款進(jìn)入“差別化”時(shí)代 樓市調(diào)控逐漸深入
在一系列針對(duì)個(gè)人住房商業(yè)貸款的調(diào)控政策出臺(tái)后，住房公積金個(gè)人住房貸款的政策在３日出現(xiàn)重要調(diào)整。
根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，第二套住房公積金個(gè)人住房貸款首付款比例不得低于５０％，貸款利率不得低于同期首套住房公積金個(gè)人住房貸款利率的１．１倍。隨著房地產(chǎn)調(diào)控的逐漸深化，原本不分一、二套的住房公積金貸款終于也開(kāi)始進(jìn)入了差別化信貸的時(shí)代。
除了明確規(guī)定大幅提高第二套住房公積金個(gè)人貸款的首付比例以及貸款利率之外，通知還規(guī)定“使用住房公積金個(gè)人住房貸款購(gòu)買首套普通自住房，套型建筑面積在９０平方米（含）以下的，貸款首付款比例不得低于２０％；套型建筑面積在９０平方米以上的，貸款首付款比例不得低于３０％。”“停止向購(gòu)買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款。”
根據(jù)現(xiàn)行的住房公積金個(gè)人貸款利率，如果新的政策執(zhí)行，那么利用公積金購(gòu)買二套住房的利率將由４．０５％上升到４．４５５％，雖然仍比商業(yè)貸款８．５折優(yōu)惠后的利率低０．８?jìng)€(gè)百分點(diǎn)左右，但其上升幅度已經(jīng)足以對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生重要影響。
“相比之前公積金貸款不論購(gòu)買第一套還是第二套住房，均執(zhí)行基準(zhǔn)利率的政策，新政策首次提及公積金差別化對(duì)待首套房及改善性需求的貸款利率。這將使利用公積金貸款購(gòu)買一、二套房之間存在巨大的利息差，進(jìn)而增加購(gòu)買二套房的總價(jià)和月供。”北京中原房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部研究總監(jiān)張大偉表示，新政策首次明確提及第二套房的標(biāo)準(zhǔn)，也將使得一些利用公積金購(gòu)買第二套房甚至第三套房的炒房或者投資的購(gòu)房者無(wú)法購(gòu)房。相比之前的要求，新的政策顯然在很大程度上彌補(bǔ)了炒房者利用公積金進(jìn)行投資、投機(jī)的漏洞。
從此次出臺(tái)的政策來(lái)看，公積金貸款的差別化政策與此前個(gè)人住房商業(yè)貸款的差別化政策有著高度的相似。從中不難看出房地產(chǎn)金融調(diào)控政策一脈相承、逐漸深入的延續(xù)性。
４月中旬出臺(tái)的政策要求二套房首付比例不得低于５０％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的１．１倍；９月底，個(gè)人住房商業(yè)貸款的首付比例被統(tǒng)一提高到了３０％，停發(fā)三套房貸；隨后，商業(yè)貸款７折優(yōu)惠全部上調(diào)為８．５折；再加上此次對(duì)公積金貸款首付以及利率的調(diào)整，一整套針對(duì)個(gè)人住房差別化信貸的調(diào)控體系開(kāi)始確立。
業(yè)內(nèi)人士分析指出，隨著差別化信貸政策的出臺(tái)和執(zhí)行，銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)將進(jìn)一步降低，改善性需求將會(huì)被抑制，很多剛性首套房的需求也有可能減緩入市，從而為進(jìn)一步調(diào)控爭(zhēng)取了時(shí)間。除此之外，公積金貸款的政策調(diào)整，明確了在全國(guó)范圍內(nèi)限制第三套房的貸款，體現(xiàn)了住房公積金制度的互助性和公平性，有利于杜絕炒房，是差別化住房信貸政策的進(jìn)一步延伸。“新政策嚴(yán)格了公積金的用途，預(yù)計(jì)各地將出臺(tái)細(xì)則，限制公積金的使用。”張大偉表示。
政策出臺(tái)后，記者隨機(jī)采訪了招商銀行、民生銀行、工商銀行等金融機(jī)構(gòu)在京的個(gè)人信貸部門(mén)。各行的工作人員均表示，目前已經(jīng)全面停發(fā)了三套房貸，并且將個(gè)人住房商業(yè)貸款的利率優(yōu)惠提高到了８．５折。“像以前一樣的優(yōu)惠利率幾乎不可能再批下來(lái)了。”
雖然新的公積金貸款政策再次提高了購(gòu)房者的購(gòu)房成本、嚴(yán)格了利用公積金貸款的購(gòu)房要求，但是，隨著商業(yè)貸款利率的上調(diào)以及差別化信貸執(zhí)行力度的加大，公積金貸款與商業(yè)貸款之間依舊存在著明顯的優(yōu)惠空間。因此，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，即便政策趨嚴(yán)，對(duì)于大量具備條件的首套或二套房購(gòu)房者而言，使用公積金貸款買房仍然是首選。
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