專(zhuān)家建議對(duì)普通收入的居民免征或少征房產(chǎn)稅

      推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)引弓待發(fā)。筆者認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)賣(mài)方市場(chǎng)，再加上隨著房屋租賃價(jià)格的不斷回升，房產(chǎn)稅征收的比例非常容易被投資收益所彌補(bǔ)。因此，房產(chǎn)稅改革只是在稅制上進(jìn)行的完善，在抑制不合理需求以及調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)方面的效果不應(yīng)寄予過(guò)多的期望。

　　建立“普遍征收，免征部分返還”的征收機(jī)制。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，房產(chǎn)稅是以房地產(chǎn)為課征對(duì)象，以課征時(shí)點(diǎn)計(jì)稅對(duì)象評(píng)估值為計(jì)稅依據(jù)，對(duì)房地產(chǎn)保有期間征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，凡是“擁有”房地產(chǎn)的人，都有按照不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值納稅的義務(wù)，因此，房產(chǎn)稅應(yīng)對(duì)個(gè)人所有的住房普遍征收。但考慮到我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和居民收入水平，再加上這項(xiàng)改革情況復(fù)雜，影響面大，擬先在部分城市對(duì)部分個(gè)人擁有的住房進(jìn)行試點(diǎn)，恢復(fù)征收房產(chǎn)稅。

　　至于免征條件的設(shè)定是較為復(fù)雜的工作，應(yīng)本著住房套數(shù)和面積兼顧的原則，免征首套房和第二套改善性住房，重點(diǎn)征收第三套以上住房的房產(chǎn)稅，另外在每套住房面積上也要有一定的約束?？傊诂F(xiàn)階段，免征的基本思路是，對(duì)普通居民自有居住用房產(chǎn)少量征稅或者不繳稅，而針對(duì)豪華住宅、多套房產(chǎn)、投機(jī)客購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)是主要征稅對(duì)象。然而，這套免征辦法的前提是可以清楚地甄別出投機(jī)客、多套房產(chǎn)持有者與只有一套房產(chǎn)的普通居民。因此，筆者建議，當(dāng)前采取“普遍征收-免征部分返還”的模式，并且根據(jù)家庭所在地區(qū)情況制定統(tǒng)一的免征返還標(biāo)準(zhǔn)。這一方面能夠保障稅收收入，另一方面能更好地與未來(lái)普遍征稅的制度相銜接。

　　征稅基礎(chǔ)由房地產(chǎn)原值調(diào)整為市場(chǎng)評(píng)估值。從國(guó)外房產(chǎn)稅的發(fā)展趨勢(shì)看，房產(chǎn)稅改按房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估值的一定比例作為計(jì)稅依據(jù)已成為世界主要經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家的共識(shí)。為了真實(shí)地反映房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，公平稅收負(fù)擔(dān)、體現(xiàn)“量能負(fù)擔(dān)”的原則，使稅收與經(jīng)濟(jì)發(fā)展和物價(jià)水平同步增長(zhǎng)，房產(chǎn)稅應(yīng)將原來(lái)按賬面原值計(jì)稅、從租計(jì)稅辦法，一律改為按市場(chǎng)評(píng)估值為計(jì)稅依據(jù)。按市場(chǎng)評(píng)估值再給予一定幅度的折扣后計(jì)稅，主要是考慮到房?jī)r(jià)升降的變化因素和房產(chǎn)的新舊程度，也照顧到不同納稅人的負(fù)擔(dān)能力，這也是美國(guó)等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家較多采用的做法。

　　建立浮動(dòng)的、差別化的稅率體系。房產(chǎn)稅不應(yīng)是固定稅率，而應(yīng)采取浮動(dòng)稅率制，在經(jīng)濟(jì)不景氣的階段，可以通過(guò)退稅來(lái)刺激經(jīng)濟(jì)，而在房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫的階段，則可調(diào)高稅率，抑制需求、給市場(chǎng)降溫。另外，房產(chǎn)稅在實(shí)施中可以分幾步走，首先對(duì)商業(yè)物業(yè)提高稅率，再對(duì)多套住房和豪宅征收物業(yè)稅，然后再逐步過(guò)渡到所有住房。在初期，針對(duì)商鋪、高檔住宅、多套住房以及普通住宅等不同性質(zhì)的房產(chǎn)也要實(shí)行由高到低差別化的稅率。稅率設(shè)計(jì)要使結(jié)果符合二八原則，80%的稅收來(lái)自20%的納稅主體，各地居住條件低于平均水平以下的居民無(wú)需納稅或只需交納很少的稅。

　　此外，應(yīng)將房產(chǎn)稅作為地方政府主體稅種來(lái)培育，使之隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展逐步成為地方政府的主要收入來(lái)源。在全國(guó)統(tǒng)一稅制的前提下，賦予地方政府較大的管理權(quán)限，促使地方因地制宜。

　　房產(chǎn)稅在實(shí)施中可以分幾步走：首先對(duì)商業(yè)物業(yè)提高稅率，再對(duì)多套住房和豪宅征收物業(yè)稅。在初期，針對(duì)商鋪、高檔住宅、多套住房以及普通住宅等不同性質(zhì)的房產(chǎn)也要實(shí)行由高到低差別化的稅率。稅率設(shè)計(jì)要使結(jié)果符合二八原則，80%的稅收來(lái)自20%的納稅主體，各地居住條件低于平均水平以下的居民無(wú)需納稅或只需交納很少的稅。