陳寶存：明年二季度前是出手買房的最佳時期

      是住房需求改善升級與收入水平的總體上揚造成了供需的嚴重失衡，特別是04年統一招拍掛出讓土地政策執行之后，短期內，土地供應急劇下降導致市場住房供應的急劇下降，而與此同時，國人收入總水平急劇上揚。至于自住剛性需求、改善性需求還是投資投機需求，加速購置的唯一原因還是恐慌性購買，而恐慌性購買的前提是房源緊缺。這是眾多一二三線城市乃至四線以下城市房價輪番升勢的主要原因。

　　二次調控的主旨是通過抑制基本需求、嚴控投資需求的方式，輔以加劇房企資金鏈條崩潰壓力導致房企降價以求銷售量，試圖平抑房價，但是，我們會看到同時壓制的是土地購置和房地產投資的增速，同時還會延緩開發速度、上市量，那么未來的一兩年，供應下降造成的市場趨勢也就相當明顯。土地問題才是房價上漲的主因，但是，二次調控除了進一步減緩土地供應數量，不會有其他作用。

　　2010年前三季度，全國房地產開發企業完成土地購置面積29083萬平方米，同比增長35.6%，土地購置費7111億元，增長83.7%。而9月當月，房地產開發企業完成土地購置面積3392萬平方米，增長20.3%，土地購置費1094億元，增長80.1%。改變土地購置費上升的局面是相當艱難的。

　　由國土資源部土地利用管理司、中國土地勘測規劃院10月18日發布的2010年第三季度全國主要城市地價監測報告顯示，三季度全國105個主要監測城市地價總體水平為2805元／平方米，商業、居住、工業分別為5018元／平方米、4085元／平方米和623元／平方米；環比增長率分別為1.76％、2.05％、1.96％、1.41％；同比增長率分別為8.98％、10.14％、11.74％、5.34％。

　　36個重點監測城市地價總體水平變化趨勢與全國105個城市基本保持一致，且各項指標均高于全國105個城市平均水平。據專家分析，統計顯示三季度監測城市間居住地價呈現層次性差異，一線城市地價增幅持續回落，部分二、三線城市上漲明顯。

　　但是與此同時，一線城市土地出讓距離土地供應計劃相距甚遠。甚至第四季度的所謂土地供應加速，有誤導之嫌。實際土地供應加速靠信心是沒有意義的。第四季度的土地購置熱情勢必受到9、28之后政策的影響，也受到房企資金鏈壓力的影響。但是同時，土地購置費，也就是土地拍賣價的下探根本是不可能的事情。未來的土地購置高漲應該推至2011年第二季度。

      受土地收購成本的影響，在房企對于土地的熱情下降的局面下，土地供應的熱情也必然下降。這是相輔相成的。熱衷于土地財政只是一方面，而土地收儲在07年之后，費用急劇提高，而房地產開發用地的出讓，確實不可能有地方財政補貼地價，而只會趨向靠市場解決成本上升的問題。

　　這一局面對于靠舊城改造拆遷騰退完成土地供應的一線城市來說，只會是收購成本的進一步上升。中服地塊至今不敢上市的唯一原因是搶購導致的樓面地價高漲，給市場的直接影響。如果按潘石屹的預計，中服地塊樓面地價達到5萬/平米，那么CBD區域的商業寫字樓與住宅的價格會大幅提升。而市場需求是最不需要主政部門擔心的。

　　需求至今仍是無限的，而且不可預測，原因是涌入五大一線城市的資金到底有多少，至今也沒有可供參考的數據，我們不同的是不能統計表外的灰色收入，而投資無出處，勢必造成樓市股市資金的聚集。

　　但是，供應是有限的，也是不可能大量增加的。這并非地方政府不努力，而是10年間土地的概念發生了極大地變化，目前的所有增加土地供應的努力實質上已經根本不可能實現了。

　　而9、29嚴控政策下，首要的影響是上市和開工量。至于前三季度的開工量急劇增加的狀況，是在房企預期大增的基礎上，這一狀況必然在第四季度轉變。而一旦市場恢復，報復性的銷售井噴，10年前三季度的開工量很快就將被消化。試圖根據壓抑期的銷售量分析市場是沒有意義的。

　　短期內的波動影響預期將越來越短促，而不是長效影響。所謂的新政保鮮期也將越來越短。這從很多城市的目前市場局面可以看出。

　　數據顯示：上海樓市截至10月28日統計，本周末（10.30-10.31）預開住宅項目8個，總計推盤1332套，環比增加185%，開盤均價20714元/平，環比大漲45%。豪宅是影響開盤均價的大漲的主因。當然，均價的統計本身也不科學。

　　據報道，10月30日，恰逢深圳“限購令”實施滿月，當業內外人士還在討論“二次調控”、“限購令”及加息給樓市所帶來的影響時，深圳某網站免費看房車載著60余網友赴金地上塘道實地看房，近半數網友表現出了強烈的購房意向，其中十多位現場交付定金。

　　據調查,五環至六環間11月份的開盤均價確實已經開始走低。從已經有報價的項目統計來看,整體開盤均價為每平米19000元左右,相比10月份五至六環間已開盤項目的開盤均價下降了13%,與10月份(截至20日)五至六環間在售商品住宅的成交均價相比下降了近2%。北京房價的下探，與四環以內無關，還是那句話，均價只是成交主體區域占比偏向五環以外的情況，北京房價不可能有實質下降。

　　出手買房的最佳實際出現在2010年的第四季度和2011年的第一季度。明年的二季度，市場將逐步走出困局。