最嚴“新國五條”滿月 樓市成交量下降房價微跌

       9月29日，被稱為史上最嚴樓市調控政策的“新國五條”出臺，在這一個月來，全國各大城市紛紛據此出臺地方性的調控細則，其中，以北京、上海、廣州等14個城市出臺的“限購令”最為人所關注，而這一系列的房地產調控細則，也產生了前所未有的調控效果。

　　背景：9 29 “新國五條”出臺

　　為進一步貫徹落實國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知精神，國家有關部委分別出臺措施，鞏固房地產市場調控成果，促進房地產市場健康發展。

　　這些措施包括：

　　一 房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數。

　　二 要完善差別化的住房信貸政策，對貸款購買商品住房，首付款比例調整到30%及以上。同時，各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款，要加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房。

　　三 調整住房交易環節的契稅和個人所得稅優惠政策。

　　四 切實增加住房有效供給。各地要加大對各地2010年住房建設計劃和用地供應計劃實際完成情況的督查考核力度，切實落實中小套型普通商品住房和保障性住房建設計劃和供地計劃。

　　五 加大住房交易市場檢查力度，依法查處經紀機構炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為。對房地產開發企業土地閑置、改變土地用途和性質、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規行為，要繼續加大曝光和處罰力度。

　　滿月觀察：

　　一線城市成交量下降 樓市漸行漸穩

　　據中國指數研究院最新公布的數據，上周(10月18日-24日)，35個城市中有20個城市商品房成交量環比下跌。其中，15個城市跌幅超過10%。10大重點城市中，廣州位居跌幅之首，跌幅達69.61%，南京、武漢和北京緊隨其后，跌幅分別為36.85%、32.11%和27.24%。

　　上海二手房市場也由此前的高調回暖轉為冷清觀望。據上海中原地產對旗下240余家門店的抽樣調查，目前二手房帶看量下降了20%-30%，政策出臺后一周成交量相比“十一黃金周”下滑了20%左右。滬上不少房產門店又回到了“門可羅雀”的慘淡經營。

　　據廣州市國土房管局統計，10月16日廣州市一手住宅樓盤網簽共688套,與10月15日相比成交足足下降了65%。

　　北京房地產交易管理網數據顯示，10月18日-10月24日北京商品房期房成交為1224套，環比前一周的1895套下降35.4%。而上周5個獲得預售許可的新項目備受冷落，1482套新推住宅僅簽約4套。業內人士認為，當下市場需要階段性企穩，而在政策調控下，樓市已經開始盤整，市場有趨穩跡象。

　    各地房企融資環境再度收緊 拍地過程趨理性

　　有報告顯示，上周(10月17日-10月24日)各地住宅成交總體呈下降之勢，多數城市一手住宅成交總體呈下降之勢。土地市場供求波瀾不驚，成交亦較活躍。但受新政影響，房企融資再度收緊，拿地趨于理性。

　　上周各地土地市場供求平穩，拍賣過程都較為理性。據有關機構對12個重點城市土地市場統計數據顯示，宅地供應總計216公頃，較前兩周略有下降，但相比仍處于放量狀態。另外，29幅到期宅地及18幅到期商辦地塊全部成交，其中宅地溢價率為50%。上海、天津、杭州3城市拉高了總體溢價水平，優質地塊依舊以高溢價成交。但總體來看，拍賣過程趨于理性，開發商報價謹慎。

　　10月26日，南京國土局舉行的土地拍賣會平淡收場，5幅公開出讓的地塊里有4幅是底價成交，只有1幅浦口的住宅用地有兩家開發商競拍，最終這幅13萬平方米的住宅地塊被南京新城萬嘉以6.95億元競得。

　　退房隱現 買賣雙方同時觀望

　　自限購政策出臺以來，中原、美聯、世華、中聯等多家中介門店的二手住宅實際成交量銳減，掛牌價也有所下滑。不僅投資客炒房難度加大，一些改善型需求也進入觀望。原本已 經下訂的房子也只能退掉。“限購令”下，投資客從一線城市轉戰到二三線城市看房，從住宅向商業地產轉移。

　　目前雖然有越來越多的樓盤開始降價或者是以某些優惠活動的形式變相降價，但價格微降的樓盤還不足以打動購房者，觀望情緒會促使消費群體選擇繼續等待。之前準備出手的購房者，在新政出臺后也重新看到房價下行的希望，重新開始觀望。

　　同時，多個城市11月份的開盤量都有明顯減少。據數據統計，全國29個大中城市中，共有564個普通商品住宅項目計劃于11月開盤，較10月計劃開盤量降低31.3%。業內人士認為，計劃開盤量下降與二次調控及限購令的推進有密切關系。

　　其中，24個城市普通商品住宅項目11月計劃開盤量環比10月大幅下降，包括廣州、成都、長春在內的7個城市11月計劃開盤量環比10月降50%以上。