房企將面臨十年最大危機

   2007年底到2009年初是近年房企最痛苦的時間，許多的房地產企業資金鏈都到了即將崩裂的程度，幸好次貸危機爆發之后，為了抗擊次貸危機的影響，中國開始了為期長達3年的寬松貨幣政策，大量的信貸涌向房地產，房地產企業融資容易，購房者貸款容易，于是，調控不到一年，房企就從危機中走出，開始另一輪輝煌的業績和神話締造的過程。
房價似乎不會降，或者說，降了一定還會漲，開發商們幾乎已經形成共識，而政府的調控手段，往往除了帶來任大炮幾聲抨擊之外，多數開發商只是嗤之以鼻。

    開發商之所以堅信房價的未來，關鍵在于腰桿子有錢，都說了，錢多人膽大。所以，調控最終要實現讓開發商降價的目的，就是要想辦法讓開發商缺錢。任何一個開發商，如果他的賬戶上還有著數十億的資金，而銀行還在追著要給他貸款，誰能指望他會降價？最多，房子不好賣？那就明年再賣?？墒且邱R上揭不開鍋了，不降公司資金鏈就要斷了，也就只好降價了?？纯?8年那一撥降價的潮流，哪一個開發商不是因為缺錢降價？

    二次調控最有力的就是限購，而比限購更讓開發商痛苦的，則是預售資金的監管。

    北京最新出臺的《商品房預售資金監督管理暫行辦法》明確規定，商品房預售資金應當全部存入商品房預售資金監管專用賬戶，保證預售資金優先用于工程建設，嚴禁房地產開發企業直接收存商品房預售資金。此《辦法》將于12月1日起實行。

　　商品房預售資金是指，購房人按照商品房預售合同約定支付的定金、首付款、購房貸款以及其他形式的全部購房款。該辦法的實施，是保證購房人權益不受侵害的一項重要舉措。《辦法》要求，商品房預售資金應當全部存入商品房預售資金監管專用賬戶，由監管銀行對其中用于項目工程建設的資金實行重點監管?！掇k法》規定，房地產開發企業應按照一個預售許可申請對應一個賬戶的原則，在監管銀行設立專用賬戶，并與監管銀行簽訂商品房預售資金監管協議。商品房預售資金應當全部存入商品房預售資金監管專用賬戶，并對其中用于項目工程建設的資金實行重點監管，保證預售資金優先用于工程建設?！掇k法》明確，商品房預售時，購房人應當將購房款直接存入專用賬戶。房地產開發企業不得直接收存商品房預售資金。區縣住房城鄉建設主管部門應當對商品房預售資金進入專用賬戶情況進行監督，并對工程進度進行實地核查?！掇k法》要求，房地產開發企業應當根據項目建設方案及施工進度編制預售項目用款計劃。用款計劃應按照地下結構完成、結構封頂、竣工驗收、完成初始登記并達到購房人可單方辦理轉移登記的條件等四個環節設置資金使用節點，并合理確定每個節點的用款額度。

    房地產之所以暴利，關鍵在于資金杠桿的撬動，房企通常只有資金只占一個項目的20-30%不到，而項目如果凈利潤達到20%，也就是只有資金投資回報就可以達到 100%，而如果在開發節奏和資本市場上能夠運作更為巧妙，房企就可以實現跳躍式擴張。作為房企資金的構成，自有資金、銀行信貸、商品房預售款、工程方墊資，其中商品房預售款項是連接其他幾個環節中最關鍵的一個資金。通常可以在一個房企資金鏈條中達到40%的資金使用率，也就是說，其實，房企用自己的資金拿地，用施工和供貨商的資金蓋房，銀行貸款維持公司運營，而商品房的預收款則是提前把利潤套現，從而使得開發商可以用購房者的資金來進行擴張。此次北京規定的預售資金監管使用，將立刻抽走一個房企將近40%的資金，房企將面臨巨大的資金壓力。

    在今年4月北京出臺限購令之后，9月29日限購令被全國推行，房地產市場一下子降到冰點，如果說限購令只是另銷售低迷，而預收款的監管如果全國推廣，則將直接讓市場上絕大部分開發商資金鏈立馬處于極度緊張狀態，整個房地產行業將面臨90年代之后最為嚴峻的形勢，沒有做好準備的房企，資金鏈斷裂將在所難免。房價大幅下跌、爛尾樓頻現或許將再次大規模出現。

    可以預見，房企正面臨十年來最大定的危機，唯一自救的出路，就是順應政策，調整房價，讓虛高的房價回歸真實的市場價值，如此，預收款監管使用這樣嚴厲的政策才可能只在房價過高城市推廣，正如筆者在四月北京限購令出臺之后號召開發商順應政策降價以換取政策寬容一樣，如果開發商依然死扛房價，一旦預收款監管使用全國推廣，中國房地產行業將面臨一場災難，房企倒閉潮將席卷全國，3成以上中小開發商將無法度過這場危機。