炒房者卷土重來是樓市“兇兆”

   近期，上海樓市近期頻現排隊搶房現象。據《新民晚報》報道，上周末，寶山顧村樓盤開盤，一大早就有購房者排起長龍；朱家角一樓盤開盤不到1小時，毛坯房都賣光了；嘉定江橋的一樓盤更夸張，隊伍排了一天一夜，開盤幾分鐘，好房源便被搶購一空。

　　自今年4月中旬實行嚴厲的樓市調控以來，排隊搶房的現象在一段時間內基本銷聲匿跡，近段時間的“東山再起”，對房地產市場的下一步演化意義重大。如果僅是自住需求在開發降價促銷之下積極入市，倒是一件好事，房價下跌與合理需求釋放攜手共進，有利于市場健康發展。

　　然而，讓人擔心的是，炒房客正在重出江湖。據嘉定多個售樓處反映，近期炒房客的比例有所回升，比如8月下旬，某樓盤投資與自住的比例已經達到1:1。筆者倒也真佩服炒房者膽子之大。這輪調控的主要目標是遏制高房價，主要方式是抑制投資投機需求，主要措施是二套房貸政策等。況且近段時間，總理、副總理、部長們頻頻表態房地產調控不放松。

　　如此政策重壓之下，依然有投資投機者持續入市，看來在他們心中，市場已經觸底，房價反彈是眼前的事了。當然，這也是歷史經驗，因為2003年以來每次調控之后，都會迎來房價的報復性反彈，2007年和2009年即是如此。然而，本輪調控較之前差異明顯，當前中央的態度非常明確，部分高房價城市“房價不跌，政策不松”。

　　尤其是2009年初，溫家寶總理曾說過“本屆政府任期內一定穩住房價”。這就意味著，2012年之前，房價只要敢大幅反彈，政府就敢于痛加打壓。房地產調控四個多月來，樓市確實明顯降溫，主要表現是成交量大幅萎縮，而房價并未明顯下跌。國家統計局發布的70個大中城市房屋銷售價格顯示，6月份首次出現環比下跌，不過跌幅只有0.1個百分點，7月則是環比持平。

　　當前的房價水平，在中央看來，依然偏高，距離調控目標存在明顯距離。如果此時投資投機者蜂擁入市，那更嚴厲的調控政策也就不遠了。為什么這么講呢。對于房地產市場而言，只要是自住需求，不管釋放量有多大，也很難大幅推高房價，可一旦投資者，尤其是專業炒房客入市，則很容易形成羊群效應，會有越來越多的人加入“抄底”的行列，從而拉動房價快速上漲。所以，只要投資投機者大量入市，必然招致新的調控政策。

　　近兩個月以來，政策處于觀察期，雖然常有中央官員表態要嚴格落實調控政策，實際上只是在強調“舊政”，一直未有“新政”露面。房價走向是決策層觀察的重點。近期全國各地都有樓盤熱銷現象，但多數是降價促銷帶來的結果，并不足慮。值得關注的是，近段時間，部分樓盤的新推房源，打折幅度已經縮小，相較前段時間的售價小幅上漲。

　　房價水平是買賣雙方博弈的結果。一些開發商已經探明購房者的心理預期，在這種情況下，最怕投資投機者煽風點火，將已經略有上漲的房價繼續推高，那么極有可能使開發商完全放棄業已變小的折扣，轉而全面上調房價。不過，從供應量上分析，九月十月商品住宅的供應將會迅速增加，即使需求同步釋放，那些急于回籠資金的開發商也不太敢明顯上調房價。

　　假若投資投機者入市的步子越邁越大，則國家極有可能出臺新政。比如，近期重新被媒體關注的房產稅，就是一個重要的“備用政策”，極有可能在少數城市試點推出，如上海和重慶。再如，限制外地人購房可能會在全國大范圍推廣，目前只有少數城市從嚴執行。還有，營業稅、個調稅方面也有提高稅負的空間。而這些政策的目標是一致的：進一步抑制投資投機性購房需求。