樓市三季報成績亮眼 開發商欲重演“捂房惜售”

    國慶長假之前，房地產市場調控再度加碼。9月29日，多部委聯手頒布“新五條”；10月7日，上海樓市調控細則“滬12條”趕在國慶假期的最后一天落地。被稱為“史上最嚴厲”的新一輪房地產調控風暴接連襲來，開發商、投資客、買房者，幾股樓市重要的參與勢力不約而同地以同一種姿態應對新政——觀望。

　　雖然今年樓市經歷著一輪又一輪的調控，但不少房企也不斷創造著銷售業績新高。有業內分析人士表示，再次加碼的調控政策給樓市釋放了強烈的“降溫”信號，包括提高首付比例、限購、差別化信貸政策都將進一步抑制投資性購房。但由于不少房企資金比較充裕，應對調控更有底氣，房價下調的空間有限。

　　開發商：

　　靚麗三季報出爐 欲再次捂房惜售

　　8、9月份市場回暖讓萬科、龍湖地產、SOHO中國、富力地產、世茂房地產、上海復地等上市房企在“9·29新政”前收獲頗豐。萬科10日晚發布公告顯示，9月銷售額達142.1億，再創歷史新高，同比增160.1%；龍湖地產9月份實現合同銷售金額36.9億元，環比增長42%，1—9月已完成全年目標76%；世茂房地產9月銷售額達35.19億，環比增30.3%；富力地產9月銷售36.3億，環比增19%；首創置業9月簽約14億，環比增32%。此外，萬科、SOHO中國、上海復地、龍湖地產等企業前三季度的銷售額均超過了2009年全年。

　　對于后市，萬科董秘譚華杰表示，新的調控政策出臺后，預計未來一段時期，成交速度放緩難以避免。SOHO中國董事局主席潘石屹也表示，從上半年上市公司財務指標來看，負債率普遍偏高，平均比2009年高出20%。新一輪調控政策出臺，尤其按揭政策對市場的影響立竿見影；“房產稅”猶如懸在頭上隨時會落下的一把利劍，因此他認為，下一季度住房市場的房價和成交量不樂觀。

　　盡管開發商對后市不敢過于樂觀，但業內人士認為，由于不少房企資金比較充裕，房價下調的空間有限。

　　“我們不著急賣，手上土地不多，滾動開發的資金回籠需求并不迫切。再說內環內項目就這么幾個，慢慢賣壓力也不大。”一家港資開發企業內部人士向記者表示。這家開發企業目前在上海有兩個在售新盤，均位于內環內。其中，長寧項目趁著8、9月份的樓市回暖已回籠了不少資金，而新一批房源由于售價高于3萬元/平方米而遲遲未拿到預售許可證；另外一個位于閘北內環內的項目雖早已達到預售標準，也因為售價預計將高于4萬元/平方米而遲遲未被獲準上市。

　　該人士向記者透露，公司并沒有調低項目售價的意圖。“新政表示對于高價樓盤要重點進行增值稅的清查，開發商們也在觀望。像星河灣，外環外樓盤都賣出了內環內的價格，我們也在觀察政策將怎么執行，再制訂應對措施。”該人士表示。

　　這位港資開發企業內部人士的言論代表了目前不少開發商的心態，在市場買氣旺盛之時能順利出貨當然最好，一旦遭遇頹勢也并不著急，守著項目慢慢賣，畢竟好地段的項目就那么幾個。“遇到政策先觀望，堅決不當出頭鳥”成為這些開發商們的普遍心聲。

　　除了上述開發商由于拿不到預售許可證而被迫延遲推盤之外，還有大量開發商主動推遲上市日期。數據監控中心統計數據顯示，愈來愈嚴厲的政策打壓使眾多開發商延遲開盤計劃，在房產稅尚未出臺、后續政策執行力尚不明朗的情況下，更多開發商也選擇保守的短期觀望。業內人士期待的2010年“金九銀十”推盤高峰或將推遲至11、12月，年底或將迎來樓市開盤量的井噴。

　　投資客：

　　欲長期持有物業 新政下不進不退

　　投資客作為房地產市場上一股特殊的力量，向來不容小覷。以溫州投資客為代表，這部分買家對政策極為敏感，市場漸熱之時，投資客便開始蠢蠢欲動；一旦遇到政策調控，投資客立刻銷聲匿跡。投資客的動向，甚至已成為測評樓市冷暖的“溫度計”。

　　幾年前，“炒房團”似乎可以跟“溫州人”畫上等號。而近兩年，福建投資客逐漸成為房產投資市場的主力軍。上海中原松江新城分行經理王博向記者透露，9月份，該區域二手房成交較為活躍，投資客頻頻出手。據分行的客戶類型調查看，9月份投資客占到總客戶的20%—30%，其中福建投資客占到總投資客的30%左右。

　　“但是10月7日上海細則出臺后，投資客瞬間消失。”王博告訴記者。例如10月4日該分行業務員接待了一個來自福建的投資客，她看中了該區域一套別墅；10月5日這名投資客帶著自己的妹妹再來看房，她妹妹也看中了該小區的別墅，決定也購買一套與姐姐比鄰而居，于是姐妹倆商量10月10日來簽訂合同。然而當業務員在10號聯系她們時，姐妹倆都表示最近樓市新政出臺，想看看未來的市場反應再做決定。

新江灣城是上海一個知名豪宅樓盤，福建投資客一買就是十幾套；虹口創智坊，一個福建人家族也是一買一二十套…… “福建人以做鋼材生意的居多，跟溫州人一樣，一個人做生意成功了，會帶動起整個家族。買房子也喜歡扎堆買，常常一個家族的資金聚攏在一起，投資某一個樓盤。”身為福建人的中國房地產信息系統分析師薛建雄告訴記者。2005年房地產熱之前，全國70%的公路、鐵路、電站隧道工程幾乎被福建人一手獨攬，這些年福建民間資本聚集起來的能量逐漸釋放到房地產投資市場，自然不容小覷。

　　身為上海福建商會副會長單位的漢宇地產董事總經理施宏叡告訴記者，福建投資客與溫州投資客不同，他們的特點是喜歡長期持有物業，而不像溫州投資客，喜歡快進快出。“福建投資客一般都是生意上賺了錢，用來購買房產，若不是生意遇到問題急需資金周轉，是不會輕易賣房的。不像溫州投資客，很多依賴銀行貸款或民間集資投資房產，一旦市場遇到調控，割肉急拋的情況比較多。”施宏叡說。

　　在新一輪調控政策出臺的風暴眼上，對政策極為敏感的投資客們也迅速做出反應。施宏叡告訴記者，就他接觸到的投資客來看，目前大多已停止入貨，但也不急于出貨，而是陷入觀望。經過多年市場起伏的歷練，目前市場上的投資客大多資金實力雄厚、心態穩定，因此一遇到調控就降價急拋的情況也越來越少見了。

　　購房者：

　　置業成本提高 購買意愿明顯降低

　　“樓市調控，讓我們這些首次置業者買房越來越難了！”參加工作已快2年的楊宇對記者嘆道。2008年楊宇研究生畢業后進入上海一家知名報社從事記者行業，收入在同學中已算不錯。今年已經26歲的她與男友打算購買婚房在上海安家，并已在各大中介淘房近半年。家里的支援加上楊宇這近兩年的積蓄，總共大概30萬元，按照首付兩成計算，大概可以買一套總價150萬元的房子。

　　楊宇告訴記者，今年4月份調控政策出臺讓她極為興奮，等著房價松動后出手買房。“沒想到房價越調越高，8、9月份我是眼見著市場步步回暖。”楊宇說，從8月份開始，她看中的每一套房子都至少有2、3個買家搶，只要稍一猶豫房子就沒了。

　　到了9月底，新一輪調控政策出臺，讓楊宇既喜又悲。喜的是，調控政策加碼，讓楊宇這種盼著房價下調的購房者又看到了希望；悲的是，作為調控政策的其中一項，信貸政策再度收緊，要求首付比例一律不得低于三成，讓楊宇這樣的首次置業者購房門檻更高了。

　　凱盛經略（上海）投資管理有限公司副總經理趙煒告訴記者，此次新政出臺前購買90平方米以下普通住宅的首次置業者，如屬于優質客戶范疇仍可以按照首付兩成來操作，而如今無論普通或非普通住宅，首次購房也必須首付三成。“這對于不少積蓄有限的首次置業者來說，安家成本無疑更高。”趙煒表示。

　　漢宇地產旗下門店甚至出現了因暫緩買房而推遲婚期的案例。張先生與女友原本已看好顧村板塊的“公園壹品”一套80多平米的兩房作為今年年底結婚的婚房，并打算國慶后就簽訂買賣合同。但國慶前后出臺的一系列政策使他們取消了購房計劃，甚至因此連婚期都推遲了。市場觀望情緒之嚴重可見一斑。

　　而越是資金有限的首次置業者，對房價下調的期望越是高，希望能用有限的首付買到更好的房子。漢宇地產市場部對旗下門店的調查顯示，買方普遍存在觀望情緒，不論是外圍的新興板塊還是發展成熟板塊，準購買者全部放慢了腳步。雖然各門店帶看量沒有減少，但購買意愿已明顯降低。