給購房者的一封信：四季度仍考驗調控政策

       新的調控政策已經出來了，明顯是加碼了，十一黃金周都說不理想，房地產下面會怎么走？房價是漲還是跌成為當前最令人苦惱的事，政府官員、房地產開發商、各研究機構、股市參與者、更多購房者都在焦慮這件事。事實上市面上傳來的消息也各不相同，從七月底到八月底，回暖的消息持續不斷，相比起四五月來，房地產市場量價都在增加的事實也是眼見的，只是同比起來還差得遠。但是值得深思的是在09年市場瘋狂的時候，開始也是一點點變化的，后來才變得失去控制。

      從四月調控政策開始發力起，時至三季度末，已是五個月了，這期間樓市陷入空前沉寂，大家都在觀望，成交顯得清淡。中國是典型的政策市場，到目前處于政策乏力期，前面的政策力度已經差不多用盡，后續政策沒有出來。這種政策相對空白少力的階段，市場感到的壓力自然會小，市場的力量就會得到釋放，特別是被長時間壓抑的反彈力量也會更大，09年的大反彈其原因也正是如此。

      也正是基于這種擔心，好多人認為本次調控的效果沒有達到，房價沒有下降多少，他們不斷呼吁政府加大力度，以出臺更嚴厲的政策，以徹底讓房價回落下來。顯然這種呼聲的出發點是好的，讓房價更接近老百姓的購買力不是一件壞事，何況現在多數人買不起的高房價確實成為經濟和社會健康發展的重大障礙和阻力。就目前情況來看，我們的經濟還處于泡沫積累期，早晚會有一個擠泡沫的過程，但不見得就是現在，我們可能要為此感謝美國人，要不是2008年的金融危機，也許泡沫就已經發酵了，恰是那場危機幫助擠去了一些，所以還遠沒到最后的瘋狂。

      但是房價和宏觀經濟是皮毛的關系，這一點好多人看不到，中央政府和政策者目前面臨的考驗也是一般人所不知道的。第一季度GDP11.3%，第二季度為10.2%，經濟界人士對此的分析認為，第二季度增速下滑的主要原因有兩個，一個是出口下降，第二個是房地產調控，那么第三季度和第四季度如果還是采取嚴厲的調控，那么宏觀經濟肯定還要下滑，經濟持續增長的任務就完成不了，人民的收入就得不到有效提升，收入上不去，就是房價下降也不見得買得起。從這個意義上說，政府處在兩難的境地上，加大調控可能會使房價盡快調下來，但毫無疑問會傷及宏觀經濟的根本，但若是不加大力度，好像政策對于房價的調控失去作用，況且還有好多買房人眼巴巴地盼著房價下跌。

      對于處于上升期的國家經濟層面來說，無疑宏觀經濟是要確保的，皮之不存，毛將焉附？這也正是最近好多媒體三番五次鼓噪加大調控力度，而政府在新出臺的政策上也保持謹慎的原因。事實上，整個四季度，加上九月份，本身就是傳統的消費銷售旺季，不只是包括房地產，這種季節性因素也是要充分考慮在里邊的。可能隨著時間的推移，季節性因素加上臨近年終，各大公司考核結束及上市公司年報數據的出臺，不排除房地產市場會來一個大爆發，數據的增長可能會持續到明年一月份。從這里說，包括新政在內，四季度政府的調控政策確實面臨著巨大的壓力，何去何從一方面取決于房地產市場數據，一方面取決于宏觀經濟的走勢。

      事實上，政府目前釋放的信息是調控已經取得效果，房價漲幅已經回落，雖然力度不是特別大，但相較于年初的上升勢頭已經延緩。目前看起來，政府要做的工作應該是加大對前述調控政策的落實力度，對土地和信貸相關政策加強實施監管，對地方政府進行有效監督，對于房地產市場的違規違法行為加大查處，確保效果不失為當前最好的辦法。當然就算是會出臺新的調控政策也應當注意后續政策對整個市場的影響力，不至于殺傷大片，造成不可收拾的局面。

      從房價遠期走勢上看，本人是長期看多派，所依據的就是中國經濟長期的發展趨勢。但這種看法和一些人期待房價大幅下跌的愿望正好相反，因而會引來好多人的反感甚至惡毒攻擊，有人質疑我的職業操守，有人說我是某利益集團的代表。總之，期望房價暴跌的人多的是，而忽視房價上漲基本規律的人卻少得很。網絡上有“憤青”一詞，對于此等人，一腔愛國熱情大有可取之處，但也要看到其不理性的地方也會誤大事。對于那些殷切盼望房價大跌百分之三四十的人來說，我覺得這是“憤房”一族，其出發點可取，但同樣是不理性，不現實。任志強撰文說指望房價暴跌百分之三四十是在做夢，我強烈贊同這一觀點。并不是政府把廣大房地產商全部鎮壓了，房價一夜之間回到十年前，大家就一定能買到房子，因為那時有些人的收入可能同樣隨著經濟調整下降不少，還是買不到房子。從這個意義上，“憤青”誤國，而“憤房”者則要耽誤自己買房了，是誤已。

      就濟南這個市場而言，對我們購房者來說，目前可以有的選擇真的不多，我不知道接下來房價會具體怎么樣，但波動一定不會很大，除非經濟和社會大局會有什么大的變動。四季度也許是一個好的機會，想購房的人還是要抓緊。