商品房首付需三成 3套及以上房貸暫停

    國家多個部委再次對樓市調控發力。昨日，更為嚴厲的調控政策出臺：貸款購買商品住房的首付比例調至30%及以上。而在此之前，首次購買90平米以下普通住宅的貸款最低首付為20%。

　　全國告別三套房貸

　　與“國十條”相比，多項調控政策擴至全國范疇。

　　文件稱，各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款。而在“國十條”中，上述政策則限定于“商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區”。

　　同時，對貸款購買商品住房，首付款比例調整到30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，文件要求嚴格執行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍的規定。另外，各商業銀行要加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房。

　　之前有報道稱，在有些高房價地區，商業銀行打出“擦邊球”，部分銀行利用消費貸款曲線進入樓市。分析認為，昨日發布的新政將有力地堵住消費貸款買房的“灰色通道”。

　　加快推進房產稅試點

　　文件規定，調整住房交易環節的契稅和個人所得稅優惠政策。加快推進房產稅改革試點工作，并擴大到全國。

　　昨晚財政部稱，10月1日起，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。另外，對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。

　　新政公布之前，曾有部委人士表示，此次政策或將涉及房產稅新政。但記者發現，此次并未明確房產稅試點情況。上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，房產稅政策可能會由試點城市公布自己的具體政策，而不是由部委文件統一公布。
■ 新政要點

　　第1招各地要加大樓市宏觀調控的力度。立即研究制定貫徹落實“國十條”文件的實施細則。房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數。嚴格實行問責制。

　　第2招完善差別化的住房信貸政策。各商業銀行暫停發放第三套及以上住房貸款；對非本地居民暫停發放購房貸款。對貸款購買商品住房，首付款比例調整到30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執行首付比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍的規定。各商業銀行要加強對消費性貸款管理，禁止用于購買住房。

　　第3招調整住房交易環節的契稅和個人所得稅優惠政策。加快推進房產稅改革試點工作，并逐步擴大到全國。

　　第4招切實增加住房有效供給。房價上漲過快的城市，要增加居住用地的供應總量。認真落實支持公共租賃住房建設的稅收優惠政策。鼓勵金融機構支持保障性安居工程建設，抓緊制定支持公共租賃住房建設的中長期貸款政策。

　　第5招加大住房交易市場檢查力度，依法查處經紀機構炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為。對房地產開發企業土地閑置、改變土地用途和性質、拖延開竣工、捂盤惜售等違法違規行為，要暫停其發行股票、公司債券和新購置土地。

■ 新聞背景

　　新一輪房地產調控顯現

　　昨晚，央視新聞聯播播報了國家有關部委近日出臺房產新政的報道。記者注意到，這是近幾日來又一次針對樓市出臺的調控政策。

　　9月26日，國土部聯合住建部連夜發出通知，規定因企業自身原因而造成土地閑置一年以上的公司，禁止競買人及其控股股東參加土地競買活動。更早之前，9月中旬開始，住建部、銀監會組成聯合檢查組，對北京等主要一線城市二套房貸款政策的執行落實情況進行檢查。

　　今年4月17日“國十條”發布，但是近來樓市顯現回暖跡象，根據人民網的調查，超八成網友認為調控政策落實不力。上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭發博稱，此次新政雖然名義上還是在落實“國十條”，但實際上在很多領域已超出“國十條”范疇，所以可以認定這是繼去年12月第一波、今年4月第二波之后，第三波的緊縮型調控。

　　■ 業內分析

　　對于昨日出臺的房產新政，北京莊凌顧問有限公司負責人表示，看似嚴厲的調控后續政策中，只有提高首付比例一條具有實質的殺傷力，因為這可能導致一部分剛性需求買不起房。

　　該負責人認為，中央政府已摸清了房價反彈的連鎖反應，即剛性需求刺激成交量回升，成交量回升推動價格上漲。如果此次樓市回暖的主要驅動力量是剛需的話，就一定要把剛需的氣焰也打壓下去。如今，抑制房價短期內最直接的調控手段只有調整供需，抑制成交量。

　　此次政府也再次警告市場———房產稅快出來了，而且會在全國展開。但是，由于推出時間尚不明確，這只不落地的靴子，將令恐慌的鈔票發抖，暫時不會輕易投向樓市。

　　該負責人認為，相比于上述兩條措施，對地方政府落實調控、盡快出臺細則的督促則是一種警告。尤其是“嚴格施行問責制，對政策落實不到位、工作不得力的，要進行約談，直至追究責任。”

　　而對房企的警告則有兩條，一是囤地囤房不僅無法獲得土地，更無法獲得貸款；二是房價高就要嚴格清剿增值稅。這兩條盡管沒有新意，卻再度顯示了調控決心。

　　十一前，房產調控再露崢嶸，顯然是緊急應對十一期間可能反彈的樓市。這次調控并不是超出國十條，但政策的空間還很大。該負責人稱，進一步提高杠桿率，繼續去投資化將仍是下一步調控的主旋律。

　　【聲音】

　　SOHO中國董事長潘石屹

　　“這次調控算是核武器”

　　潘石屹向記者表示，這次政策的力度較大，算是任志強以前說的“核武器”，波及面很廣，各種類型的住宅都受到了政策影響，三套房停貸和房產稅試點的面也大幅擴大。

　　他認為，按揭政策的效果是立竿見影的，首付款從兩成升到三成，意味著投資杠桿從五倍縮短到三倍。

　　對于房價問題，潘石屹表示，連續出臺的政策讓市場感覺到的是政府的決心。從這一點來看，如果房價調整效果達不到預期，政策還會繼續加碼，目前各個方面的政策基本已經出了，但是都還可以進一步加強執行力度，如首付可以繼續增加到四成和五成，利用金融杠桿炒房的可能性已經很小。

　　中國房地產學會副會長陳國強

　　“提高首付影響大于加息”

　　陳國強認為，此次政策算是對國十條的進一步完善和強化，并不是一次全新的政策體系，因此不能算是二次調控。如過去90平米以上房產本來就已經是三成首付，房產稅也已經在一些城市宣布要試點，對開發企業的不規范行為也有約束，交易環節的稅收優惠也已經取消。

　　從政策的力度來看，應該是進一步“擴大”，對樓市的影響會比較大。光提高首付一項，就大于加息的影響，將極大延緩剛性需求者的購房需求。不過，開發商可能還會有一些對策，如全款買房的行為還是沒有直接受到約束，而目前樓市的全款買房比例很高。

　　陳國強認為，這次對地方政府的壓力加大最為明顯———沒出細則的必須出細則，出了細則的要盡快完善，房價過高的要問責。從這點來看，樓市價格繼續上漲的可能性很小了，如果再出現明顯上漲，不排除今后會出現地方政府主管領導丟官的案例。

　　某知名品牌開發商北京公司負責人

　　“一些客戶可能會退房”

　　由于旗下項目近期即將開盤，對于正好趕上的新政，該項目負責人表示，開發商要以低調務實的態度來面對市場變化，而地方政府也要正視中央對待樓市的態度。

　　他預計，近期開盤的樓盤會面臨按揭首付提高后的購房意愿減退狀況，一些資金不足的人會退訂或退房。由于8月份以來市場出現的交易量回升狀況主要是剛性需求支撐，熱銷樓盤的中小戶型比例很高，而三成首付正好擊中了這一點，預期近期的交易量會明顯下降，而價格的下降還有待觀察。開發商短期會以相對穩定的價格來應對，先觀望再說。

　　不過他表示，房地產調控力度也是有限度的，“一味打壓，無利可圖，誰來蓋房子呢？以后的市場誰來供應呢？”