樓市價(jià)量齊升 下一輪調(diào)控政府已有政策儲(chǔ)備

     錢放在銀行越存越少,這是否已經(jīng)成為困擾你的一大問題?
     8月份CPI同比上漲3.5%,不僅創(chuàng)下今年以來的新高,更是22個(gè)月以來的最高點(diǎn),居民實(shí)際存款利率已連續(xù)7個(gè)月為負(fù)。從歷史經(jīng)驗(yàn)來看,負(fù)利率嚴(yán)重時(shí)往往誘發(fā)房價(jià)猛漲。這與當(dāng)前樓市調(diào)控的訴求可謂背道而馳。
     客觀來看,短期內(nèi)CPI上漲的趨勢很難扭轉(zhuǎn),而“負(fù)利率”的格局依靠一兩次加息也很難改變。因此“負(fù)利率”是否會(huì)影響到樓市調(diào)控的進(jìn)程,當(dāng)前樓市又是否適合投資避險(xiǎn),這不僅是監(jiān)管層調(diào)控的兩難,也是普通老百姓的一大困惑。
市場
     負(fù)利率下樓市價(jià)量齊升
     國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示,8月份我國CPI同比上漲3.5%,創(chuàng)22個(gè)月來新高。“你可以跑不過劉翔,但一定要跑過CPI”,有關(guān)“負(fù)利率”的調(diào)侃話語再次在人們口中流傳。
     數(shù)據(jù)顯示,我國CPI同比漲幅自去年底以來持續(xù)走高,在今年2月份達(dá)到2.7%的高點(diǎn),超過了2.25%的一年期存款利率,居民實(shí)際存款利率也由正轉(zhuǎn)負(fù)。而根據(jù)8月數(shù)據(jù),當(dāng)前CPI不但超過了2.25%、2.79%的一年期、兩年期存款利率,而且首次超過3.33%的三年期存款利率,居民實(shí)際存款利率已連續(xù)7個(gè)月為負(fù)。
     存款負(fù)利率給儲(chǔ)戶帶來的影響顯而易見。7月份當(dāng)CPI同比漲幅達(dá)到3.3%后,城鎮(zhèn)居民一年期存款實(shí)際貶值首次超過1%,達(dá)到1.05%;8月份CPI同比漲幅再創(chuàng)新高,居民一年期定期存款實(shí)際貶值達(dá)到1.25%。這意味著一萬元存款在銀行放一年,實(shí)際縮水125元。
     從歷史經(jīng)驗(yàn)來看,當(dāng)負(fù)利率嚴(yán)重時(shí),鼓勵(lì)居民財(cái)富進(jìn)入樓市等資產(chǎn)價(jià)格市場的信號(hào)會(huì)得到強(qiáng)化,往往誘發(fā)房價(jià)猛漲。
上一輪房價(jià)猛漲就恰逢2007年物價(jià)快速上漲、負(fù)利率變得嚴(yán)重。根據(jù)中國社科院金融所尹中立的觀察,2007年當(dāng)CPI超過5%以后,老百姓對(duì)負(fù)利率的擔(dān)憂與日俱增,投資者的情緒開始變得十分敏感,于是出現(xiàn)恐慌性購買資產(chǎn)的行為。
     的確,今年4月以來新一輪調(diào)控以來一直處于抑制狀態(tài)的樓市,隨著7、8月CPI同比漲幅連攀新高,不少城市房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了反彈跡象。
     中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)顯示,9月6日至12日監(jiān)測的35個(gè)城市樓市交易情況顯示,這一周多個(gè)重點(diǎn)城市成交量連續(xù)上漲。其中,北京、大連和三亞成交面積環(huán)比漲幅都在70%以上,僅少數(shù)城市成交量環(huán)比下降。
     另據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計(jì),9月上半月,廣州、蘇州、深圳三市成交數(shù)據(jù)出現(xiàn)明顯上漲。蘇州環(huán)比上漲達(dá)到28%,深圳成交上漲環(huán)比為18%,廣州商品房成交量更達(dá)到5494套,環(huán)比升幅37%,比8月份上半月的成交量多出1倍多。其中,9月9日成交554套,達(dá)到了8月份以來單日成交量的最高值,并且半個(gè)月中有10天的日成交量在300套以上。而就在大約一個(gè)月前,廣州房價(jià)將在第三季度量價(jià)齊跌幾乎還是共識(shí),但現(xiàn)在關(guān)于房價(jià)走勢的爭議又開始重現(xiàn)。
    

     原因
     居民對(duì)房價(jià)上漲預(yù)期大幅上升
     在一些業(yè)內(nèi)人士看來,成交數(shù)據(jù)出現(xiàn)反彈是由于樓市調(diào)控政策逐漸被市場消化,部分剛性需求開始釋放。但不得不承認(rèn)的是,由于“負(fù)利率”而引發(fā)的恐慌心理是導(dǎo)致需求入市的重要因素,也就是說這些所謂的“剛性需求”或許并非真正的剛性。
     居民的這種恐慌心理在中國人民銀行19日發(fā)布的調(diào)查報(bào)告中也得到了體現(xiàn)。調(diào)查顯示,盡管仍有72.2%的居民認(rèn)為當(dāng)前房價(jià)水平“過高,難以接受”,但對(duì)未來房價(jià),三季度有36.6%的居民持上漲預(yù)期,比上季大幅上升7.2個(gè)百分點(diǎn)。而由于存款就等于虧錢的現(xiàn)實(shí),居民儲(chǔ)蓄的意愿也略有下降,投資意愿有所上升。38.8%的居民傾向于“更多投資”,較上季提高2.5個(gè)百分點(diǎn)。
     當(dāng)普通百姓對(duì)于負(fù)利率越來越擔(dān)憂的時(shí)候,國際熱錢也在通過各種方式進(jìn)入樓市。據(jù)報(bào)道,全球最大的私募投資集團(tuán)百仕通已經(jīng)同意向香港鷹君提供大量資金,以開發(fā)后者2009年在大連所取得的土地,建造豪華酒店和高檔公寓。而全球房地產(chǎn)巨頭漢斯、和記黃埔、凱德置地、西蒙地產(chǎn)、普洛斯集團(tuán)、鐵獅門等最近也開始潛伏進(jìn)入一二線熱點(diǎn)城市。而當(dāng)這些熱錢通過樓市進(jìn)行套利的時(shí)候,最終受到影響的還是普通百姓的收益。
     近日,新華社發(fā)文警告:“負(fù)利率”嚴(yán)重往往易誘發(fā)房價(jià)猛漲。顯然,本輪樓市調(diào)控能否真正收到實(shí)效,如何應(yīng)對(duì)當(dāng)前“負(fù)利率”所帶來恐慌十分重要。
     預(yù)測
     政府已有政策儲(chǔ)備進(jìn)行下一輪調(diào)控
     9月9日,央行行長周小川稱,如果降至零利率,商業(yè)銀行的儲(chǔ)蓄成本為零,導(dǎo)致銀行沒有發(fā)放貸款的壓力。可適當(dāng)管理利差,提高銀行積極性。國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長夏斌在上周的一個(gè)論壇上也建議,基于CPI上漲的壓力,可乘機(jī)推出存款利率浮動(dòng)機(jī)制。此些言論很快就被解讀為加息的暗示。
      加息雖然可能抑制資金為抵制通脹而涌進(jìn)樓市加大泡沫風(fēng)險(xiǎn),但同樣可能加大人民幣的升值壓力,吸引更多的熱錢涌入中國。此外,資金甚至可能涌入農(nóng)產(chǎn)品等市場炒作,更繼續(xù)推高CPI,加大通脹預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。這對(duì)監(jiān)管層來說,實(shí)在是一個(gè)調(diào)控的兩難。
      不過,國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松指出,雖然目前的物價(jià)可能還會(huì)高位持續(xù)一段時(shí)間,但從1990年到現(xiàn)在的240個(gè)月里,負(fù)利率大概有80個(gè)月,占三分之一的時(shí)間。“負(fù)利率只是形成泡沫的重要因素之一。泡沫的形成還是經(jīng)濟(jì)走勢、企業(yè)盈利水平、投資渠道的開放等因素的綜合結(jié)果。可以查看一下股市,我們歷史上也有很高負(fù)利率的時(shí)候,資本市場處于熊市的狀態(tài)。”
      還有專家指出,當(dāng)前對(duì)負(fù)利率問題不必過分擔(dān)憂。盡管負(fù)利率狀態(tài)已經(jīng)持續(xù)數(shù)月,但考慮到未來通脹即將見頂后平穩(wěn)回落,負(fù)利率進(jìn)一步加劇的可能性不大。而在經(jīng)濟(jì)未能完全復(fù)蘇之際,貸款利率上調(diào)的可能性也不大。
拋開監(jiān)管層調(diào)控樓市的決心不說,巴曙松認(rèn)為,現(xiàn)在市場都估計(jì)在地產(chǎn)調(diào)控階段會(huì)出現(xiàn)一個(gè)“雙底”趨勢,即調(diào)控—成交萎縮—觀望—部分需求進(jìn)場—局部放量,從而引發(fā)第二輪調(diào)控,且通常第二次調(diào)控會(huì)比第一次價(jià)格出現(xiàn)明顯下調(diào)。現(xiàn)在從數(shù)據(jù)來看,今年四季度到明年八九月份新開工房地產(chǎn)會(huì)形成大規(guī)模供應(yīng),如果在這個(gè)期間,需求下滑、觀望氣氛濃厚,價(jià)格的下調(diào)不可避免。“不能過分夸大剛性需求帶來的投資機(jī)會(huì),如果是自住需求,可選擇自己財(cái)力擔(dān)負(fù)得起的房子,包括未來的廉租房。”
      業(yè)內(nèi)人士指出,對(duì)于可能的新一輪樓市調(diào)控,政府也有著充分的政策儲(chǔ)備。除了加息外,物業(yè)稅、房產(chǎn)稅、閑置稅等征稅手段都可以對(duì)投資形成打擊;國家甚至可以采取臨時(shí)性措施,在一定時(shí)期內(nèi)限制購房套數(shù),或禁止異地購房等;此外,當(dāng)前正在加大力度的保障性住房建設(shè),從長期來看,只要能夠堅(jiān)持就一定可以平抑房價(jià)。