滕州市房地產(chǎn)管理機制全面提升住宅建設(shè)品質(zhì)

    滕州房地產(chǎn)開發(fā)起步于80年代初，二十多年來，按照建設(shè)“特色鮮明、環(huán)境優(yōu)美、秩序井然、適宜人居”的現(xiàn)代化城市總體目標，堅持社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益相統(tǒng)一的原則，在各級政府及上級業(yè)務(wù)主管部門的領(lǐng)導(dǎo)下，房地產(chǎn)開發(fā)從無到有，從弱到強，迅速發(fā)展成為滕州市的支柱產(chǎn)業(yè)。特別是1999年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資額年年攀高，房地產(chǎn)開發(fā)隊伍逐年增多，開發(fā)量逐年加大，商品房銷售價格逐年攀高，房地產(chǎn)市場逐年火爆，開發(fā)建設(shè)水平有了明顯提高，涌現(xiàn)了一大批名優(yōu)樓盤，大大提高了居民住房條件，為滕州的城市建設(shè)、經(jīng)濟發(fā)展做出了突出貢獻。
　　一、房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀
　　（一）房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。目前，滕州共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)73家，從業(yè)管理人員5000余人。其中一級資質(zhì)1家，二級2家，三級資質(zhì)11家，四級資質(zhì)19家。外資企業(yè)18家，占總量的25%，國有和集體制企業(yè)9家，占總量的12%。近兩年有開發(fā)項目的50家，占68%。房地產(chǎn)行業(yè)隊伍的不斷壯大，對滕州房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展起到了重要保障作用。
　　（二）房地產(chǎn)投資和開發(fā)面積持續(xù)增長。2009年，全年完成開發(fā)投資32億元。2010年，計劃完成開發(fā)投資47.7億元。今年1-8月份全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資31.19億元，同比增長70.25%，商品房施工面積494.41萬平方米，同比增長121.23%；新開工面積299.1萬平方米，同比增長264.8%；竣工面積66.98萬平方米 ；預(yù)售面積44.37萬平方米，1-8月份全市累計批準預(yù)售面積86.05萬平方米，預(yù)售面積占可銷售面積的32.6%；銷售均價3960元/㎡，同比增長6.2%。房地產(chǎn)發(fā)展勢頭喜人。
　　（三）房地產(chǎn)開發(fā)整體水平明顯提高。滕州在快速發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的同時，注重開發(fā)水平的提高，積極引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借鑒和吸納先進的設(shè)計理念和經(jīng)營理念，打造自己的品牌。同時在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中，嚴把公建配套、建筑質(zhì)量、單體設(shè)計、規(guī)劃布局、環(huán)境綠化和物業(yè)管理六個關(guān)口，實行開發(fā)項目全過程跟蹤管理。目前已有3個住宅小區(qū)榮獲省優(yōu)秀住宅小區(qū)稱號。兩家企業(yè)綜合實力列入全省50強。
　?。ㄋ模┳≌|(zhì)量和住宅品質(zhì)逐步提高。按照國家推進住宅產(chǎn)業(yè)化的要求，滕州今年先后出臺《滕州市人民政府辦公室關(guān)于推進住宅產(chǎn)業(yè)化提高住宅品質(zhì)的實施意見》、《關(guān)于開展國家A級住宅性能認定工作的通知》、《關(guān)于進一步加強新建住宅及配套設(shè)施建設(shè)與交付使用的通知》、《滕州市人民政府關(guān)于加強房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收及預(yù)銷售管理的通知》等6個文件，積極引導(dǎo)和發(fā)展節(jié)能省地環(huán)保型住宅。今年4月份，國家住建部將滕州命名為“全國住宅性能認定試點城市”，成為全國縣級市第一個獲此殊榮的城市。目前滕州已有2個項目通過國家AA級住宅性能認定預(yù)審，其中翔宇經(jīng)典項目2#樓通過國家AAA級住宅性能認定預(yù)審，3個過百萬平方米的房地產(chǎn)項目正在修改完善設(shè)計方案，積極審報國家AA級性能認定評審，1個項目正在積極創(chuàng)建國家康居示范工程，這即將填補魯南地區(qū)的空白。近兩年來，在市開發(fā)辦的引導(dǎo)和扶植下，開發(fā)商爭先創(chuàng)優(yōu)的勁頭十分喜人，你追我趕，勇于“超前一步”，滕州的住宅品質(zhì)和住宅質(zhì)量有了大幅提高。
　　二、房地產(chǎn)業(yè)存在的問題
　　一是開發(fā)建設(shè)規(guī)模小，品牌效應(yīng)不高。全市開發(fā)企業(yè)總量不少，總體規(guī)模雖然比以往有較大提高，但多數(shù)開發(fā)企業(yè)規(guī)模小，遠未達到規(guī)模化、集約化發(fā)展的水平，企業(yè)品牌意識也不高。二是商品房開發(fā)和銷售行為不規(guī)范。未取得合法建設(shè)手續(xù)違規(guī)建設(shè)、未取得預(yù)售許可違法銷售等違法違規(guī)行為時有發(fā)生，擾亂了正常的市場秩序。三是竣工綜合驗收需進一步加強管理。未經(jīng)綜合驗收即上房交付使用，導(dǎo)致配套設(shè)施不全、房屋漏水、地下室滲水等質(zhì)量問題較多。四是高品質(zhì)住宅稀缺，住宅產(chǎn)業(yè)化進程需要加快?；谌蟹康禺a(chǎn)行業(yè)總體利潤不太高的原因，開發(fā)高品質(zhì)住宅的積極性普遍不高，住宅產(chǎn)業(yè)整體處于粗放型發(fā)展階段，住宅綜合質(zhì)量偏低的特點較為突出，高品質(zhì)住宅較少，很大程度上不能滿足廣大消費者日益提高的住房需求。
　　三、下大氣力全面加強房地產(chǎn)開發(fā)管理，積極引導(dǎo)住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展
　　房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，關(guān)鏈性強，帶動作用大，滕州市委、市政府高度重視房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，從項目審批、項目建設(shè)、商品房銷售、信息化管理等方面多渠道入手，致力于規(guī)范監(jiān)管程序，健全管理制度，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，推動經(jīng)濟和社會全面發(fā)展。
　?。ㄒ唬┓e極開展住宅A級性能認定工作。今年以來，滕州市政府高度重視住宅性能認定工作，市開發(fā)管理辦公室多次赴膠東先進地市學(xué)習(xí)先進經(jīng)驗、參加住宅產(chǎn)業(yè)化培訓(xùn)班，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)積極參加性能認定評審，夯實提高住宅品質(zhì)的基礎(chǔ)。八個月的時間，取得實質(zhì)性進展，效果非常顯著。
　　2010年上半年滕州為此專門建章立制，出臺了《關(guān)于開展國家A級住宅性能認定工作的通知》，建立了工作機制，明確了任務(wù)目標，鼓勵新建房地產(chǎn)項目參加國家A級性能認定評審。
　　（二）全面加快住宅產(chǎn)業(yè)化進程。滕州已經(jīng)意識到住宅產(chǎn)業(yè)化是新時期住宅發(fā)展的必然趨勢，是發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟的重要載體。為此，高度重視住宅產(chǎn)業(yè)化工作，6月份市政府出臺了《滕州市人民政府辦公室關(guān)于推進住宅產(chǎn)業(yè)化提高住宅品質(zhì)的實施意見》和《滕州市人民政府辦公室關(guān)于加快太陽能成套技術(shù)推廣應(yīng)用的實施意見》兩個文件，確定了住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展目標，明確規(guī)劃三年時間全市住宅性能認定項目要達到新建項目總量的30%-50%。同時，在太陽能與建筑一體化應(yīng)用方面，要求全市新建12層以下住宅，必須應(yīng)用太陽能熱水器， 12層以上住宅，太陽能熱水器應(yīng)用比例要達到總戶數(shù)的50%以上。
　?。ㄈ﹪栏裥^(qū)配套建設(shè)及交付使用制度。上半年，滕州出臺了《關(guān)于進一步加強新建住宅及配套設(shè)施建設(shè)與交付使用的通知》，要求所有開發(fā)項目在建設(shè)住宅的同時，按要求配套建設(shè)相應(yīng)的市政、公用和公共建筑設(shè)施。住宅竣工經(jīng)驗收和相應(yīng)的配套設(shè)施建成經(jīng)審核合格后，方可交付使用。進一步完善了小區(qū)基礎(chǔ)配套，加強了配套管理，滿足了居民需求，提升了小區(qū)檔次。
　?。ㄋ模┘訌娡晟品康禺a(chǎn)信息監(jiān)測系統(tǒng)建設(shè)。2009年底籌建了滕州住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)，目前已初步實現(xiàn)了兩證許可公示、公告通知、信息發(fā)布、業(yè)內(nèi)動態(tài)、政策法規(guī)、商品房買賣合同備案及查詢等管理版塊內(nèi)容。初步實現(xiàn)了將老百姓的知情權(quán)還給百姓、信息對等、正確引導(dǎo)住房消費的管理目的。下一步將繼續(xù)完善網(wǎng)站建設(shè)，盡快完善開發(fā)企業(yè)信用體系建設(shè)，同時加強對房地產(chǎn)市場動態(tài)監(jiān)測分析，及時發(fā)布市場供求和房價信息。
　?。ㄎ澹┤婕訌姺康禺a(chǎn)項目竣工綜合驗收和預(yù)銷售管理。
　　滕州市政府出臺了《滕州市人民政府關(guān)于加強房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收及預(yù)銷售管理的通知》，對全市所有新建房地產(chǎn)開發(fā)項目實行強制綜合驗收，未經(jīng)綜合驗收或驗收不合格的，不準上房。否則，產(chǎn)權(quán)部門不予辦理確權(quán)手續(xù)。同時加大預(yù)銷售環(huán)節(jié)管理，嚴厲打擊各種違規(guī)銷售行為。在制度上進一步為規(guī)范開發(fā)企業(yè)依法建設(shè)和依法銷售行為，確保小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完善、功能齊全、質(zhì)量合格，保障購房人合法權(quán)益，維護房地產(chǎn)市場秩序提供了有力保障。
　　（六）啟動商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作。為確保開發(fā)項目的工程建設(shè)，督促開發(fā)項目興建質(zhì)量過關(guān)，配套齊全，如期交付，維護預(yù)售商品房交易雙方的合法權(quán)益，滕州市政府又制定了《滕州市商品房預(yù)售款監(jiān)督管理暫行辦法》，對商品房預(yù)售資金進行監(jiān)督管理，要求所有房地產(chǎn)開發(fā)項目商品房預(yù)售款項存入指定帳戶，實行專戶管理，保障預(yù)售資金用于工程建設(shè)。
　?。ㄆ撸﹪栏窆芾恚瑑?yōu)質(zhì)服務(wù)，全面規(guī)范開發(fā)建設(shè)行為。市開發(fā)辦不斷加強房地產(chǎn)調(diào)研，規(guī)范管理程序，先后出臺了全過程管理的實施方案，為全面規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)行為筑牢了監(jiān)管基礎(chǔ)。同時調(diào)整管理思路，對癥下藥，力求管好、管住、管出實效，進一步提高服務(wù)水平，采取上門座談、巡查進度、預(yù)約談話等方式，全面摸清底子，現(xiàn)場查看各項手續(xù)辦理情況，積極向新開工的項目負責(zé)人講解各項手續(xù)辦理的程序及注意事項等內(nèi)容，對于手續(xù)不全、違法建設(shè)等現(xiàn)象，組織人員靠上進行督辦。
　　四、滕州房地產(chǎn)開發(fā)管理的發(fā)展思路
　　今后商品住宅的發(fā)展，是向環(huán)保、低碳、環(huán)境、品位方向發(fā)展，打造百年住宅。今后開發(fā)企業(yè)的競爭，就是人才的競爭，就是住宅品質(zhì)的競爭。因此，房地產(chǎn)開發(fā)管理部門和行業(yè)管理部門，有責(zé)任有義務(wù)盡快梳理和定位今后如何引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展，如何培植企業(yè)做大做強，如何打造房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的聯(lián)合戰(zhàn)艦，這既是發(fā)展思路，也是管理方向。
　　（一） 嚴格市場準入清出制度，提升開發(fā)建設(shè)水平。進一步完善各項房地產(chǎn)開發(fā)管理制度，全面加強市場監(jiān)督管理。按照“總量控制、動態(tài)管理、末位淘汰”原則，嚴格貫徹落實市政府“預(yù)售資金監(jiān)管”、“強行綜合驗收”和“抬高預(yù)售門檻”的滕州嚴控文件，堅決依法嚴肅處理直至淘汰一批管理混亂、經(jīng)營行為不規(guī)范、規(guī)模小、實力差、技術(shù)力量薄弱的小企業(yè)。達到房地產(chǎn)開發(fā)市場重新洗牌的目的，為提高開發(fā)企業(yè)整體建設(shè)水平，營造一個良好的發(fā)展環(huán)境。
　?。ǘ┱猩涛龂鴥?nèi)優(yōu)秀房企來滕投資興業(yè)。一是利用滕州寬松的經(jīng)濟投資環(huán)境吸引外商。外商只管投資建設(shè)，剩余的事由政府來辦。使來滕投資的開發(fā)商安心、放心、寬心、舒心。二是邀商。積極主動上門拜訪，邀請知名房企來滕實地考察。三是用大項目大品牌來引商。計劃拿出滕州的“高速鐵路站房區(qū)域”大體量地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和“滕州城市綜合體”等一批位置好、環(huán)境好、十分具有潛力的項目吸引國內(nèi)十強或二十強開發(fā)企業(yè)來滕投資建設(shè)。以大房企的大手筆建設(shè)高品質(zhì)住宅的思路，帶動滕州住宅品質(zhì)整體再次提升，帶動本土房企經(jīng)營理念再提高、促進滕州房地產(chǎn)行業(yè)再發(fā)展。
　?。ㄈ┘訌娰Y質(zhì)管理，加大資質(zhì)審查力度，嚴把資質(zhì)關(guān)。同時盡快出臺項目建設(shè)條件意見書制度，實行前置管理，在土地出讓之前提出項目建設(shè)意見，設(shè)定開發(fā)資質(zhì)等級條件。否則，無資格參加土地招拍掛。培植出一批實力強、規(guī)模大、信譽好、經(jīng)營管理規(guī)范的優(yōu)秀開發(fā)企業(yè)。
　　（四）推行投資主體與開發(fā)主體分離制度。建議房地產(chǎn)開發(fā)項目必須由專業(yè)的開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，明確投資方只是項目的出資主體和收益主體，不得直接從事房地產(chǎn)開發(fā)。嚴格把握新建開發(fā)企業(yè)審批關(guān)和開發(fā)資質(zhì)審批關(guān)，把只有資金而不懂規(guī)劃又無技術(shù)力量的雜牌軍擋在門外，從而避免魚龍混雜現(xiàn)象，凈化房地產(chǎn)市場。