國務院專家：未來一年房地產市場將大幅調整

    預計未來一段時期商品房銷售面積將持續回落，三季度銷售面積同比降幅將會加大，預計到9月底或10月份，商品房累計銷售面積將出現負增長。

　　預計從四季度開始，房地產開發企業將感受到資金緊張的壓力，并會因此而放緩開發進度，投資增速將開始回落，2011年上半年，房地產開發投資增速將回落到15%以下。

　　未來一年房地產市場將大幅調整

　　2009年四季度以來，針對部分城市房價上漲過快等問題，國家出臺了一系列調控政策，特別是4月17日，《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》正式出臺，從堅決遏制不合理住房需求、增加住房有效供給等方面采取了一系列政策措施。目前來看，這些調控政策對房地產市場已產生較大影響。1—6月，全國商品房銷售面積3.94億平方米，比去年同期增長15.4%，增幅比1—5月回落7.1個百分點，比1—4月回落17.4個百分點。其中，6月份全國商品房銷售面積較去年同月減少了302萬平方米，下降3.2%。房地產市場周期波動規律表明，銷量變化是房地產市場調整的領先指標，在銷量下降3—6個月后，房地產投資和房價也將隨之出現調整。如果現行調控政策一直持續，預計2010年下半年到2011年上半年房地產市場將出現與2008年相似的大幅調整狀況。

　　《通知》出臺后，由于對二套房開始實行嚴格的信貸政策，這不僅會打壓投資投機性需求，客觀上也影響了數量更為龐大的改善型需求，受此影響，預計未來一段時期商品房銷售面積將持續回落，三季度銷售面積同比降幅將會加大，預計到9月底或10月份，商品房累計銷售面積將出現負增長。

　　房地產開發投資狀況主要受房地產開發企業資金來源情況的影響，對房地產開發企業信貸和融資等方面的控制意味著其對外融資難度在加大，商品房銷售面積的回落則預示著房地產開發企業通過市場銷售獲取資金短期內也并不樂觀，綜合考慮兩方面影響，預計從四季度開始，房地產開發企業將感受到資金緊張的壓力，并會因此而放緩開發進度，投資增速將開始回落，2011年上半年，房地產開發投資增速將回落到15%以下。

　　商品房價格的變化主要取決于市場供求形勢和房地產開發企業的資金狀況，只有在市場供大于求、房地產開發企業資金比較緊張的情況下，商品房(新房)價格才可能出現實質性的調整。今年前幾個月，房地產市場供求總體處于緊平衡狀態，而2009年商品房銷量的大幅增長和價格的明顯上漲則使開發商的資金狀況處于歷史最高水平，這也是為什么調控政策出臺后，雖然銷量下降，但新房價格仍繼續上漲的主要原因。由于目前新開工面積快速增長，銷售面積在快速回落，受此影響，從下半年開始，市場供求形勢將開始發生變化，短期內房地產開發投資的增加和資金來源的減少預示著開發商在四季度將開始感受到資金緊張的壓力，這也預示著新房價格的實質性調整將出現在四季度，2011年上半年價格調整壓力將可能進一步加大。