萬志兵：剖析“金九銀十”之懸疑樓市

　　當前房地產問題已成為公眾關注的熱點問題，全國各大城市房價高揚、土地囤積、投資過熱，供應結構調整滯后。為了整頓房地產市場秩序，國家出臺了一系列的貨幣政策、財政政策和行政政策，各個地方也相應出臺和細化了相應政策，實行房地產新政。但是應當指出，到目前為止，中央和地方一系列調控房地產市場的政策和措施雖然取得了一定成效，但并沒有根本性地解決問題。

　　當前房地產價格高企，從根本上說，是由房地產市場供求關系決定的。

　　第一，住房的有效需求與日俱增：一是在我國老百姓“成家立業”的傳統觀念中，“成家”是以擁有自已的房子為標志的，因此，買房不租房的住房觀念造成了在房子需求方面的很大的市場。二是由于人們生活水平提高而要求更換更大更好的住房，這個現象在經濟比較發達的城市尤其明顯；三是城市化進程的發展使越來越多的移民成為定居人口，進而對住房的需求加劇；四是部分八十年代后甚至九十年代的年輕人消費觀念相當超前，目前開始或者已經籌資買房。

　　第二，投機性買房不斷增加。最近一個時期一些大城市房地產價格猛漲，在某種程度上可以說是由投機性或投資性買房推波助瀾造成的。以海南為例，由于相當一部分人有錢以后，投資性和投機性的需求大大增加，房地產市場投機性的成分尤其明顯。海南的自用住房，就是第一套自住住房比例在整個市場中急劇下降。有關專家判斷，目前60%是投資和投機性的購買，而且認為投機性的氣氛更加濃重。海南的房產投機資金主要表現在兩個方面。一是外部資金的推動，二是自身的資金，同時還有地下錢莊的參與。而人民幣升值預期以及傳媒、輿論的介入更加推動了房地產的投機行為。空置率節節高!!!

　　第三，土地供應稀缺，開發商囤積土地等也更進一步加劇了房地產市場的供求矛盾。

　　誰是房地產市場持續上漲的主要受益者

　　目前我國房地產市場快速發展中有三大利益集團。一是地方政府。1994年的財稅改革以后，中央政府把財權收回去了很多，但是事權留給了地方政府，房地產成了支撐地方財政的很重要的基礎。而中央出臺的一些房地產調控政策，一些地方政府并不積極貫徹落實，或者貫徹落實的時候會走樣，其中當然也有一些客觀的原因，但是利益驅使是很重要的因素。二是房地產發展商。現在胡潤500富排行榜里面，房地產商位于前列。房地產商的利潤增長速度之快使他們自己都不放心了，到了非常不理性的狀態。房地產超額利潤已經超過了經濟正常發展規律。三是房地產中介機構和房產投機者、投資者。還有一個特殊因素，房地產中介機構的介入對推動房市上漲也起了重要的作用。

　　對策建議

　　１、抑制投機行為，加大調控力度

　　現階段，住房供不應求，很大一部分的原因是炒房者的投機行為所致，幾百套甚至幾千套房子都由他們掌握，要緩解住房供求矛盾，就要抑制投機行為，加大調控力度，使投機者釋放囤積的土地和房子，滿足住房的有效需求。

　　2、房地產市場要分類指導，分類管理

　　政府要把住房的商品性和福利性進行嚴格區分，前一階段政府對商品市場干預過多，對保障性住房供給嚴重缺位。根據人均GDP的水平，要科學、合理地制定出福利住房，微利房、商品房這三種住房供給的比例。今年八月國家已經明確政策，提出要實行商品住房和保障性住房雙軌制，兩線并重，這是對前一階段政策缺失的很重要的補充，若認真落實好對改善房地產當前的狀況會有所幫助，但也不能起到立竿見影的效果，這些政策將逐步影響房地產市場。

　　3、合理調控土地是調控房地產的根本途徑

　　政府對土地供給是壟斷經營的，二、三級市場的市場價格基本上是放開的，政府應該通過對一級市場的調控以達到調控二、三級市場的目的，使市場的運轉及企業的經營規范化。現在房地產最大的問題是開發商利用政府政策和管理方面的漏洞，較輕易得到和囤積土地，所以可以隨心所欲，有條件地抵制宏觀調控。因此，政府有效調控房地產市場的關鍵在于進一步加強城鄉統籌，規范相關政策，加大監管力度，提高政策的執行力。