已近5月的樓市調控,數據成為檢驗效果的重要指標。
盡管8月份全國房地產運行數據尚未出爐,但已經成為各方關注的焦點。對比6月房價的環比首降和7月的環比持平,8月的樓市并不平靜。諸多數據顯示,京滬深等一線城市的樓市在8月呈現量價齊升的回暖跡象,僅北京商品住宅均價環比上漲了10.6%,創下調控以來的最大漲幅。
與此同時,作為今年樓市調控綱領性文件的“國11條”和“新國10條”,均明確提出要完善房地產市場信息披露制度,有關部門要及時發布市場調控和相關統計信息,穩定市場預期。而從陸續公布的保障房建設、全國土地供應數據以及閑置土地名單來看,信息化的量化調控開始走向前臺,但在這一系列變化的背后,仍難掩數據缺失和相互“打架”的尷尬,包括房價統計、保障房的建設情況以及空置房等相關數據都引發了社會的熱議和質疑。
國家統計局近期表示已經初步制定出房價統計改革方案,將使用統一核算方法避免“打架”,還包括將在部分城市調查空置房。業內專家也建議,應建立量化調控指標和機制,實行精準化的目標調控。
8月上漲月？
即將公布的8月全國房產數據再次引發極大關注,而此前兩月的數據較為樂觀。
國家統計局的數據顯示,6月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.4％,漲幅比5月份縮小1.0個百分點;環比下降0.1％。分析人士指出,同比數據漲幅仍高,說明自去年以來房價上漲幅度確實過快,而環比數據回落,則意味著調控政策已經見效,房價首次回落。但7月的數據顯示,同比上漲10.3%,但環比與上月持平,房價再次陷入膠著。
值得注意的是,8月份官方對樓市的表態,包括中央高層和各大部委均不斷強調樓市調控不放松,并積極落實相應的調控措施,而公布閑置土地名單、預售金監管等諸多跡象也表明,樓市調控仍在深入調整。
但處在“金九銀十”當口的8月樓市,此刻則顯得不平靜。諸多數據顯示,京滬穗深等全國一線城市的樓市一改滯脹頹勢,迎來量價齊升的回暖態勢,而二三線城市的住宅成交量也大增,環比均價呈小幅攀升趨勢。
根據北京市房地產信息網的數據顯示,8月,北京商品住宅成交均價為21008元/平方米,不僅創下了調控以來的最大漲幅,也是自調控引發均價跌破兩萬元關口后再度站穩的首月,商品住宅成交均價環比7月上漲了10.6%。據中國指數研究院數據顯示,全國百個城市中北京8月漲幅最大,同比上漲71.84%。
而在上海,8月商品住宅市場成交面積環比上升61%;平均成交價格在持續3個月下調后,重回到2萬元以上,達20973元/平方米,環比漲幅達5.8%;8月廣州網簽接近7000套,環比增幅超過六成,成交均價也回升6.39%;深圳8月商品住宅成交面積環比大幅上漲84%,成交價格環比上漲7%。
不僅一線城市的房價在漲,根據中國指數研究院的測算,二三線城市的房價也處于上升空間。8月份,武漢商品房成交面積和均價環比分別上漲34.76%和3.87%;重慶商品房成交面積環比上漲27.65%,均價環比上漲5.2%;長沙商品房均價環比上漲6.77%。
考驗樓市數據
其實,對于房地產信息和數據的關注,遠不止每月房價漲跌的幅度,與房地產有關的土地以及市場信息都成為熱議的焦點。
今年1月初的“國11條”中提出,要加強市場監測,有關部門要及時發布市場調控和相關統計信息,穩定市場預期。而4月出臺的“新國10條”中也再次強調,完善房地產市場信息披露制度,及時向社會公布住房建設計劃和住房用地年度供應計劃,統計部門要研究發布能夠反映不同區位、不同類型住房價格變動的信息。
此后,住建部公布了今年580萬套新的保障性安居工程建設目標。國土部則在3月發文要求建立健全信息公開制度,包括公開住房供地計劃、土地出讓公告、土地出讓和劃撥結果、土地開發利用信息以及違法違規用地查處結果。4月15日,18萬公頃全國供地計劃、保障房用地占比77%的數據出爐;而在8月19日,國土部通報了查處的2208宗各類違法用地,其中閑置土地2044宗。
值得注意的是,今年5月,國土部在部署2010年城市土地價格調查和檢測工作時,還特別新增了對35座重點城市的商品房成本的內容,為下一步的決策過程提供數據參考。
但在這一系列樓市數據逐漸出爐和量化調控的過程中,仍難以掩蓋部分數據造成的尷尬,數據間相互矛盾遭到公眾質疑。
今年初,國家統計局發布的《2009年國民經濟和社會發展統計公報》顯示,去年全年全國70個大中城市房屋銷售價格上漲1.5％。而此前公布的2009年全國房地產市場數據則顯示,房屋銷售均價較前一年上漲約24%。不僅如此,由中國土地勘測規劃院全國城市地價監測組所提供的數據,2009年全國住宅平均價格漲幅達25.1%。數據之間相互“打架”以及與百姓切身感受相反均遭到公眾的質疑。隨后,國家統計局長馬建堂也表示,現行房價數據統計方式存在不合理的地方,掩蓋了房價的差異性、波動性。而在8月,國土部也爆出住房用地供應量數據相互矛盾的問題,國土部回應稱是兩種算法不同而造成的。
而在具體的新政落實上,金融機構和住建部門的數據信息不能聯網,使得二套房的認房認貸政策難以執行。近期6000萬套空置房的傳聞也引發了市場的擔憂,“房屋空置無權威數據”成為公眾爭議的焦點,而國家統計局回應說目前無法統計住房空置率。
數據信息無法交流和無法統計不僅體現在二套房和空置率方面,對于目前熱議的房產稅,其中難以執行的一個重要方面就是征收對象如何確定。以北京為例,存在著大量的房改房、央產房、小產權房等產權、房屋面積不清楚的房屋,此外還有經適房、廉租房、兩限房等政策房。根據華遠集團總裁任志強此前的一項研究,北京各種性質的房屋達26種之多,可見其征收難度之大。
住建部原副部長宋春華近期就表示,目前國內的房地產調控缺乏總量控制,并建議相關部門盡快開展全國住房普查,通過總量平衡控制讓房價合理回歸。
信息化提速
對于上述各種統計數據讓公眾眼花繚亂,國家統計局數據、專業部門數據、地方數據并存,一些數據甚至“打架”的現象。馬建堂近日在會上表示,要解決這一問題,全國就要使用統一的產業、行業、產品的分類目錄,使用統一的城鄉劃分標準、單位名錄庫、數據處理平臺,使用更加統一規范的增加值核算方法。
關于當前的房價統計,國家統計局也已經有了初步改革方案,改革的主要內容涉及數據獲取來源、
調查方式、匯總方式、計算方式等。這個方案在征求有關部門和地方意見后,將在國慶節前向社會公開征求意見,爭取明年初正式實施。
在空置住房調查方面,馬建堂表示,盡管對空置標準的認定有不同看法,也有住戶可能不愿意提供真實信息等困難,但統計部門將在有關部門支持下,一是繼續統計和發布房地產待售率;二是充分利用這次人口普查,獲取用于了解住房空置情況的相關信息;三是在部分城市抽選一批住宅小區進行空置房調查。
而在地方層面,以數據披露為主的信息化調控工作也在推進。早在今年1月間,北京市住建委就表示將建立二手房網上交易信息平臺,公布房價數據和信息使交易更加透明。同時,北京在今年一季度還首次公布了政策性住房的數據。北京市統計局也表示將考慮突破現行統計制度障礙,發布更加接近真實水平的房屋價格。
中國發展研究基金會副秘書長湯敏指出,調控樓市可以建立量化調控指標和機制,包括兩個核心指數。“一個指數叫城市基本房價指數,將真正的調控目標納入進去;另一個是基本房價變化容忍度指標,就跟通貨膨脹有3%這個容忍度一樣。超過了這個容忍度,就要采取各種各樣的政策。”
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