反彈并非回暖 樓市“供給潮”或引發(fā)“降價(jià)風(fēng)”
又進(jìn)入傳統(tǒng)的樓市銷售旺季“金九銀十”,但由4月中旬新一輪調(diào)控所引發(fā)的僵持至今仍未打破。
不過購房者也許會(huì)發(fā)現(xiàn),進(jìn)入9月,由于去年下半年新開工的項(xiàng)目開始陸續(xù)入市,市場上可供選擇的樓盤逐漸多了起來。而國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,近一年半來新開工面積超過20億平方米,約等于之前三年的總和。也就是說,在未來一段時(shí)間內(nèi),市場供應(yīng)量將會(huì)顯著增加。
業(yè)內(nèi)人士分析,隨著年底臨近,九十月份是不少房企沖業(yè)績的關(guān)鍵時(shí)期。隨著供求關(guān)系的變化,降價(jià)的真正啟動(dòng)或許就在這個(gè)“金九銀十”。
●8月成交回升只是低位反彈不是真正回暖
剛剛過去的8月,雖然調(diào)控政策依然維持從緊狀態(tài),但隨著部分剛性需求的釋放,出現(xiàn)了成交回升的現(xiàn)象。
從整個(gè)8月的情況看,中原地產(chǎn)監(jiān)測的9個(gè)重點(diǎn)城市,一手住宅成交均出現(xiàn)大幅回升,總體增幅在三成。一線城市中,深圳反彈幅度最大,環(huán)比7月有八成的增加,廣州次之,增幅在五成,京、滬兩地約增加了兩成半；二線城市增幅最大的是杭州,環(huán)比增長了近七成,成都、武漢兩市在四至五成。最近一周,8月27日—9月2日,9個(gè)重點(diǎn)城市住宅總成交量實(shí)現(xiàn)連續(xù)第三周環(huán)比增幅1成以上。
在二手市場方面,在經(jīng)歷了3個(gè)月的市場調(diào)整和觀望期后,8月各地二手房市場同樣出現(xiàn)反彈。根據(jù)中原領(lǐng)先指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示,8月份,五大城市二手住宅成交量繼續(xù)回升,環(huán)比增幅約四至五成；與此同時(shí),上海、廣州兩市的二手房價(jià)亦開始止跌回升,指數(shù)環(huán)比增幅已超過1%。
不過,有業(yè)內(nèi)人士指出,8月份量價(jià)齊升,其實(shí)只是在低位上很有限的增加,只是“低迷”大勢中的一個(gè)小變化。少數(shù)樓盤漲價(jià),不排除是人為操作的結(jié)果。這些,并不能說明市場“回暖”
除了擔(dān)心成交回暖價(jià)格回升,對(duì)于期待降價(jià)的購房者來說,另一個(gè)消息或許也會(huì)引發(fā)他們的擔(dān)憂。
9月5日,保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)辦法出臺(tái)。一個(gè)月前,保監(jiān)會(huì)正式頒布相關(guān)條例,令險(xiǎn)資進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)合法化,此次《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》是對(duì)具體執(zhí)行細(xì)則的進(jìn)一步細(xì)化。按照截至2010年6月底保險(xiǎn)業(yè)總資產(chǎn)為4.52萬億元計(jì)算,根據(jù)新規(guī)定,投資上限為10%,也就是說預(yù)計(jì)可投入房地產(chǎn)領(lǐng)域的保險(xiǎn)資金可高達(dá)4520億元,約占2009年商品房銷售金額的10%。業(yè)內(nèi)人士指出,如何監(jiān)管、規(guī)范使用進(jìn)入房地產(chǎn)市場的保險(xiǎn)資金,將在一定程度上影響調(diào)控效果。
●住宅新增供應(yīng)將井噴超過20億平方米新開工房屋大部分將要投放市場
剛剛進(jìn)入9月,不少購房者突然發(fā)現(xiàn),市場上可供選擇的樓盤逐漸多了起來。
廣州陽光家緣數(shù)據(jù)顯示,目前廣州十區(qū)兩縣商品房可售套數(shù)達(dá)到35804套,總面積達(dá)455.67萬平方米,比1—7月明顯增加；未售套數(shù)更達(dá)71229套,總面積901.34萬平方米。有統(tǒng)計(jì)顯示,9月廣州推出新盤新貨的項(xiàng)目總量為47個(gè),其中全新盤多達(dá)24個(gè),占比高達(dá)50%,不少項(xiàng)目更集中在越秀、天河、海珠等中心城區(qū)。
在北京,截至今年8月23日,9月計(jì)劃開盤的普通住宅項(xiàng)目已達(dá)46個(gè),其中22個(gè)純新盤幾乎是集中扎堆面市。同時(shí),北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,截至8月30日,北京市一共有近十萬套商品住宅可售,待售商品房比5月初增加了1萬多套。
而在上海,中原集團(tuán)研究中心統(tǒng)計(jì),僅8月最后一周就有59萬平方米的商品房入市,這一數(shù)字是之前一周的兩倍多,9月計(jì)劃推盤的商品房呈現(xiàn)出逐級(jí)遞增態(tài)勢。
在全國各地,無論是一線、二線還是三線及更小些的城市里,新增商品房都可以說是趕在“金九銀十”放量入市、開閘供應(yīng)。
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示:2009年國內(nèi)房屋新開工面積為11.54億平方米,2010年1—7月房屋新開工面積為9.22億平方米,而同樣數(shù)據(jù)在2006年為6.4億平方米,在2007年和2008年都大約為7.5億平方米,這表明近一年半來新開工的房屋約等于之前三年的總和。
通常來說,房屋從新開工到預(yù)售一般需要一年左右時(shí)間。由于4月來樓市成交因調(diào)控大幅下降,也就是說,從2009年至今超過20億平方米的新開工房屋中的大部分將在接下來的半年到一年內(nèi)集中轉(zhuǎn)化為銷售供應(yīng)。此外,根據(jù)計(jì)劃,今年將建成580萬套保障房工程。大量的新增供應(yīng),對(duì)于當(dāng)前僵持不下的樓市來說,勢必將是一股改變現(xiàn)有格局的巨大力量。
●土地供應(yīng)放量購地支出加大將使房企“荷包”見癟
與商品房市場相對(duì)應(yīng)的,還有土地市場的放量供應(yīng)。按照土地出讓計(jì)劃,上海、廣州、北京等城市的供地量遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到年初的目標(biāo),在今年僅剩的4個(gè)月中,各地土地供應(yīng)勢必形成一波高峰。
在北京,幾經(jīng)折騰的中服地塊現(xiàn)已拆分入市,將在9月出讓,12塊土地的成交總價(jià)或超過250億元。在上海,此前流標(biāo)的莘莊地鐵上地塊,將在9月下旬重出江湖。此外,長風(fēng)地王邊、新鴻基樓王邊均有地塊掛牌出讓。廣州目前掛牌的就有天河地塊,以及芳村地王邊地塊,均為住宅用地。南京下關(guān)區(qū)近日推出了兩幅地皮,僅僅是拍賣底價(jià)已經(jīng)超過200億元,有望成為中國土地拍賣史上總成交金額排行第二的地塊。杭州主城區(qū)則推出了采荷單元地塊,屬于絕對(duì)的市中心,參考樓面價(jià)15000元/平方米,被譽(yù)為年度最佳地塊。
中原地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究主任介紹,近期政策對(duì)土地出讓金繳費(fèi)方式日益嚴(yán)厲,致使這些房企購地的資金需求及成本隨之大幅增加。
銷售低迷嚴(yán)重影響著房企的收入,而購地支出加大又致使那些本來殷實(shí)的房企也很快“荷包”見癟。112家A股上市房企中報(bào)顯示,上市房企上半年負(fù)債總額逾7836億元,其中負(fù)債總額超過100億元的公司有17家,地產(chǎn)四大龍頭“萬保金招”的中期負(fù)債達(dá)2779.4億元。超過80家上市房企資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)50%以上。
顯然,在融資受阻的情況下,開發(fā)商依靠銷售回收資金的重要性將更加凸顯,在今年最后4個(gè)月里,加速出貨以緩解資金壓力將成為多數(shù)開發(fā)商的必然選擇。
●可能引發(fā)價(jià)格競爭房價(jià)或下跌10%—25%
據(jù)了解,下半年金地集團(tuán)推盤量將占全年總量的75%,約為200萬平方米。地產(chǎn)龍頭萬科早在其中期業(yè)績說明會(huì)上就已表示,下半年萬科的推盤量會(huì)比上半年有所上升,并力爭出現(xiàn)單月銷售過百億的超級(jí)銷售業(yè)績。招商地產(chǎn)高管在8月份的一次券商調(diào)研中也坦言,“9、10、11這三個(gè)月的推盤量將達(dá)全年推盤量的70%。”此外,保利、復(fù)地、富力、華潤、綠城、雅居樂、中海等其他標(biāo)桿房企也均在不同場合表達(dá)了加大供應(yīng)量的計(jì)劃。供應(yīng)量大幅增多勢必引發(fā)價(jià)格競爭。這使得剛剛開始的“金九銀十”,由“供給潮”引發(fā)“降價(jià)潮”成為可能。
中國指數(shù)研究院9月1日發(fā)布的百城價(jià)格指數(shù)顯示,該院對(duì)國內(nèi)100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)匯總分析,2010年8月,全國100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8305元/平方米,與上月基本持平,深圳、武漢、廣州、重慶、南京、成都、杭州、北京、天津、上海十大城市8月的平均價(jià)格為15135元/平方米,環(huán)比下跌了0.76%。
“雖然跌幅很小,但這是一個(gè)重要的信號(hào),意味著市場中的供需關(guān)系正在漸漸出現(xiàn)變化。”該中房研究副總監(jiān)何田分析。他認(rèn)為,隨著潛在供應(yīng)量的逐步釋放,在一些2009年開工較為集中的地區(qū)已經(jīng)開始出現(xiàn)局部的買方市場。
8月,在北京市工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)組織的“當(dāng)前房地產(chǎn)形勢報(bào)告會(huì)”上,住建部政策研究中心副主任王玨林預(yù)測,下半年商品住宅價(jià)格勢必會(huì)降下來。
不少業(yè)內(nèi)人士均分析,“金九銀十”樓市供應(yīng)量放大,購房者有足夠的挑選空間博弈房價(jià),而在政策調(diào)控不松動(dòng)的現(xiàn)狀下,房企面臨高負(fù)債和大存貨雙重壓力,加之融資渠道不暢,融資成本飆升,下半年房價(jià)應(yīng)會(huì)有所走低,尤其是四季度。
莫尼塔投資發(fā)展有限公司房地產(chǎn)分析師王沛認(rèn)為,“從10月開始,隨著供給的快速增長,房價(jià)可能重新進(jìn)入下行周期。和前幾輪周期不同,未來幾個(gè)季度內(nèi)的價(jià)格下跌過程是源于供求關(guān)系的自然逆轉(zhuǎn)。”他估算本輪周期中房價(jià)下行的幅度在10%—25%左右,并在今年四季度和明年上半年完成一輪“價(jià)跌量升”的軟著陸歷程。
中原地產(chǎn)研究中心則分析,在一線城市中,由于房企總體在廣州土地儲(chǔ)備較高,有4家標(biāo)桿房企可售量分別在200萬平方米以上,將會(huì)引發(fā)競爭。另外上海作為房企的戰(zhàn)略要地,是國內(nèi)唯一一個(gè)十家標(biāo)桿房企均有土地儲(chǔ)備的城市,下半年各企業(yè)間的競爭也會(huì)較為激烈,這兩個(gè)城市價(jià)格下行的幅度都將因此而增加。二線城市中,成都、重慶、天津、西安、佛山、武漢等供給較大的城市,有可能率先出現(xiàn)價(jià)格下降。
■政策動(dòng)向京滬啟動(dòng)空置房調(diào)查國務(wù)院監(jiān)控樓價(jià)反彈
樓市新一輪調(diào)控政策逼近
在政府對(duì)房市調(diào)控不斷出招的同時(shí),房價(jià)不但沒有如愿出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的下降,反而在“金九銀十”之際,一線城市房價(jià)呈普遍轉(zhuǎn)暖跡象。就在這幾日,備受公眾關(guān)注的空置房調(diào)查終于落到實(shí)處,空置房調(diào)查在北京上海兩地已相繼啟動(dòng)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這標(biāo)志著國家對(duì)于房市的調(diào)控政策進(jìn)入量化階段。另外,一月內(nèi)房產(chǎn)稅被相關(guān)部委三次提及,有觀點(diǎn)認(rèn)為隨后有可能開始新一輪調(diào)控。
空置房調(diào)查從京滬開始
北京市近日已選取部分小區(qū)對(duì)空置房進(jìn)行入戶調(diào)查,上海市統(tǒng)計(jì)局也表示上海正在依國家統(tǒng)計(jì)局部署開展空置房調(diào)查工作。
北京市分繁華、中度繁華和相對(duì)偏遠(yuǎn)三類地區(qū),選取不超過十個(gè)具有典型性的小區(qū)作為試點(diǎn),進(jìn)行入戶調(diào)查。上海市統(tǒng)計(jì)局也表示,上海正在依國家統(tǒng)計(jì)局部署,由國家統(tǒng)計(jì)局投資司委托的調(diào)查總隊(duì)進(jìn)行開展空置房調(diào)查工作。
國家統(tǒng)計(jì)局局長馬建堂曾表示,將充分利用第六次全國人口普查獲取用于了解住房空置情況的相關(guān)信息,建立住房空置調(diào)查制度也在研究之中。這標(biāo)志著國家對(duì)于房市的調(diào)控政策正逐步進(jìn)入量化階段。
有專家表示,決策層這次之所以下狠心調(diào)查空置房,是源于遲遲降不下來的房價(jià)。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)近日出臺(tái)的數(shù)據(jù)顯示,8月31日至9月5日一周,監(jiān)控的35個(gè)城市中,有21個(gè)城市成交面積環(huán)比上漲,其中京滬房價(jià)創(chuàng)調(diào)控以來最大漲幅。
國務(wù)院監(jiān)控樓價(jià)反彈
中國最大住宅開發(fā)企業(yè)萬科在其公告中也顯示,萬科8月銷售額119.9億元,刷新了國內(nèi)房地產(chǎn)單月銷售紀(jì)錄和萬科20年單月銷售紀(jì)錄。
記者了解到,國務(wù)院辦公廳輿情監(jiān)測部門日前將一份反映房價(jià)反彈的文件,發(fā)至住建部和銀監(jiān)會(huì)等相關(guān)部門,這份文件經(jīng)核實(shí)后將上報(bào)至國務(wù)院。萬科多個(gè)熱銷項(xiàng)目漲價(jià)已被輿情監(jiān)測文件記錄在案,另外多個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的熱銷和漲價(jià)等現(xiàn)象也一并被收錄其中。
可見,上一輪政府的樓市調(diào)控政策并未取得立竿見影的效果,國家統(tǒng)計(jì)局稱政策執(zhí)行力度尚不理想。此次樓市反彈之際,具體企業(yè)和項(xiàng)目名字被監(jiān)控部門明確指出,顯示了房市調(diào)控的進(jìn)一步深入,這也許預(yù)示著政府將使用更為嚴(yán)格的調(diào)控手段。
部委一月三論房產(chǎn)稅
近期有關(guān)房產(chǎn)稅的新聞,再次攪動(dòng)房地產(chǎn)市場。
9月7日,工業(yè)和信息化部運(yùn)行監(jiān)測協(xié)調(diào)局與社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所聯(lián)合發(fā)布的《中國工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行2010年夏季報(bào)告》指出,下半年要保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策連續(xù)性和穩(wěn)定性。其中,要選擇好房產(chǎn)稅征收政策出臺(tái)的合適時(shí)機(jī)。
報(bào)告還提到,今年以來,新的房地產(chǎn)調(diào)控政策盡管取得初步效果,但房價(jià)總體上仍在高位運(yùn)行,交易量大幅萎縮,對(duì)工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的影響不容忽視。
這是近一個(gè)月來,明確提及房產(chǎn)稅征收的第三個(gè)部委。上月底,發(fā)改委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,繼續(xù)推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。隨后,財(cái)政部部長謝旭人在向全國人大作報(bào)告時(shí)也表示,下半年的一項(xiàng)重要工作就是研究完善合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)的稅收政策。
有專家預(yù)測,物業(yè)稅在空轉(zhuǎn)4年之后有望成真。不過,中國社科院財(cái)貿(mào)所研究員楊志勇在接受采訪時(shí)表示,“對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅需要注意其局限性。不能脫離我國住房市場還是賣方市場的國情。還有一些專家認(rèn)為,對(duì)千家萬戶的房產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估是一項(xiàng)復(fù)雜的工程,諸多困難讓房產(chǎn)稅的出臺(tái)慎之又慎。
新一輪調(diào)控醞釀中
業(yè)內(nèi)人士預(yù)測,若此次空置房調(diào)查結(jié)果具有一定程度的客觀性和參考價(jià)值,則有可能促使更嚴(yán)厲的房市調(diào)控政策的出臺(tái)。
人民日?qǐng)?bào)近日有評(píng)論稱,在復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢下,調(diào)控樓市和經(jīng)濟(jì)增長之間難免沖突。但若能夠在短期調(diào)控的同時(shí),制定和完善住房發(fā)展中長期規(guī)劃,則可有效控制短期調(diào)控給經(jīng)濟(jì)帶來的影響,并從長遠(yuǎn)來看對(duì)改善民生起到巨大積極作用,促進(jìn)整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的和諧穩(wěn)定。
相關(guān)人士解讀認(rèn)為,決策層很有可能在房價(jià)遲遲不回落時(shí),再次推出新一輪得調(diào)控措施。
據(jù)透露:若出現(xiàn)二次調(diào)控,最有可能的手段仍舊是對(duì)開發(fā)商停放貸款,卡住其資金鏈,以及更加嚴(yán)格的二套房、三套房政策。專家建議,單一行政調(diào)控手段對(duì)于樓市顯然不足,并且會(huì)給地方政績帶來不利影響,令政策落實(shí)力度大打折扣。更多地應(yīng)該利用經(jīng)濟(jì)杠桿,使用稅收調(diào)控手段,才能確保樓市健康運(yùn)行和房價(jià)的理性回歸。
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