房地產(chǎn)市場面臨四大難題 業(yè)內(nèi)稱出新政緊迫性不存在

    上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所近日發(fā)布研究報(bào)告認(rèn)為，最新的7月份宏觀經(jīng)濟(jì)各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，今年第三季度我國宏觀經(jīng)濟(jì)難見回暖。該研究報(bào)告指出我國房地產(chǎn)市場面臨四個(gè)難題。報(bào)告認(rèn)為，人們對房地產(chǎn)調(diào)控政策走勢的關(guān)心遠(yuǎn)勝于對房地產(chǎn)市場的關(guān)心，因?yàn)樾姓α吭诙唐趦?nèi)決定著市場的變化。

出臺調(diào)控新政并不急迫

　　在“穩(wěn)增長”宏觀經(jīng)濟(jì)政策微調(diào)預(yù)調(diào)的背景下，我國二季度房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回暖跡象，其原因主要是購房貸款規(guī)模擴(kuò)大和利率優(yōu)惠、地方政府寬松執(zhí)行限購、開發(fā)企業(yè)實(shí)施以價(jià)換量的銷售策略、剛性需求階段性釋放等共同作用，但由此也產(chǎn)生了對房價(jià)反彈的擔(dān)憂。國務(wù)院派督察組，反映出高層對市場實(shí)情掌管不全面，對地方政府執(zhí)行調(diào)控政策不放心，對市場預(yù)期和走勢不清晰。這種情況表明房地產(chǎn)調(diào)控政策的博弈早已長期化，目前主要集中在中央和地方政府之間，其成敗仍未有定論，所以才有“關(guān)鍵期”一說。

　　從各地媒體披露出來的督察信息并經(jīng)綜合整理后，反映出督察組對各地政策執(zhí)行和房地產(chǎn)市場情況總體上是基本滿意的，督察結(jié)果釋放的最主要的信息就是房地產(chǎn)政策調(diào)控不會(huì)放松。在這種情況下，不具備出臺調(diào)控新政的緊迫性，應(yīng)是合理的判斷。

短期取消商品住宅預(yù)售不現(xiàn)實(shí)

　　對下一步房地產(chǎn)調(diào)控政策的預(yù)期之一是取消商品住宅預(yù)售制度。社會(huì)上也存在著對于這一政策實(shí)施必要性的激烈爭論。如果取消商品住宅預(yù)售制度，需要對《城市房地產(chǎn)管理法》進(jìn)行修訂；需要預(yù)告社會(huì)我國會(huì)出現(xiàn)無商品住宅現(xiàn)房銷售的過渡期；一批開發(fā)企業(yè)因?yàn)榈貌坏筋A(yù)售款形成資金鏈斷裂情況；商品住宅的開發(fā)成本因資金循環(huán)期和占用期的拉長而增加，從而導(dǎo)致銷售價(jià)格上漲。那種認(rèn)為取消商品住宅預(yù)售會(huì)導(dǎo)致價(jià)格下跌的說法是不懂房地產(chǎn)的蠱惑荒誕之言。商品住房預(yù)售制度短期內(nèi)斷然取消的前景非常低。

開征房產(chǎn)稅尚有難度

　　在高層的表態(tài)和文件中，要求積極推行房產(chǎn)稅的試點(diǎn)范圍已有多年，房產(chǎn)稅在重慶和上海試行的效果，實(shí)際上主流已有統(tǒng)一的認(rèn)識，即對調(diào)控房價(jià)和擴(kuò)大稅收作用有限。

　　目前擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍的難點(diǎn)在于：地方政府除滬渝外，沒有一個(gè)城市主動(dòng)愿意試點(diǎn)；房產(chǎn)稅征收需由人民代表大會(huì)決定，而非政府決定；應(yīng)先調(diào)整房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)，再征收房產(chǎn)稅，否則會(huì)使房地產(chǎn)稅收規(guī)模進(jìn)一步增大，導(dǎo)致的還是商品住宅銷售和租賃價(jià)格上漲；土地出讓金和房產(chǎn)稅需要在法理上厘清；房產(chǎn)稅用途需要明確；北京市不愿意帶頭征收房產(chǎn)稅引發(fā)其他城市效仿，而多套房屋擁有者的最大群體在北京；到2013年才能形成覆蓋全國的個(gè)人住房信息系統(tǒng)，對征收房產(chǎn)稅給予技術(shù)支撐；房產(chǎn)稅成為唯一的直接向自然人征收的稅種（個(gè)稅是通過單位代扣代繳），征收難度很高。

　　房產(chǎn)稅征收不僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)決策，而且還是一個(gè)政治決策。在今年我國恰恰是一個(gè)換屆政治年，此因素會(huì)極大的影響到房產(chǎn)稅的擴(kuò)大執(zhí)行。因此，今年不具備推行房產(chǎn)稅的政治環(huán)境、法律準(zhǔn)備和經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)。盡管媒體報(bào)道國家稅務(wù)總局已為房產(chǎn)稅征收做集訓(xùn)，但實(shí)際上那僅是一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)應(yīng)用培訓(xùn)班。

取消福利分房改革被扭曲

　　北京大學(xué)平新喬教授根據(jù)他的調(diào)查坦言目前最擔(dān)心的是，在“大躍進(jìn)”建設(shè)保障房背景下，恐怕至少有一半實(shí)際是福利分房。此后引起社會(huì)熱議。住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人雖然針對平新喬的言論做出答復(fù)，但只講了我國保障房建設(shè)分配狀況和主要面向符合條件的中低收入住房困難家庭，并未對平新喬的言論做出針對性的回應(yīng)。

　　平新喬本人在引起社會(huì)熱議和相關(guān)部門答復(fù)后，站出來表示：“這是媒體的誤讀。目前制定的保障房建設(shè)目標(biāo)能完成一半就不錯(cuò)了。剩下的一半，可能需要國企、央企等企業(yè)提供一部分資金，以集資建房的形式去替代，這部分房子有一定的福利分房性質(zhì)。”

　　實(shí)際上，我國所有類型的保障房，本身就帶有福利性質(zhì)，這點(diǎn)不應(yīng)該有異議。平新喬認(rèn)為現(xiàn)行的保障房建設(shè)目標(biāo)過大，實(shí)際上早也被越來越多的人接受，今年調(diào)減保障房開工指標(biāo)，今后調(diào)減5年3600萬套保障房指標(biāo)，都是對原目標(biāo)的修正。

　　爭議的實(shí)質(zhì)焦點(diǎn)是用于出售獲得產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房是否應(yīng)該被機(jī)關(guān)公務(wù)員、依靠財(cái)政支付工資的教育和醫(yī)務(wù)工作者、央企國企員工進(jìn)行福利性購房。

　　上述情況是在房地產(chǎn)政策調(diào)控過程中被刻意掩蓋的一個(gè)尖銳的現(xiàn)實(shí)問題，即1998年取消福利分房的改革決定為什么能被扭曲走樣？住房改革和政策調(diào)控中，上層和基層、國企央企民企和百姓，為什么不能同步去承擔(dān)改革和市場的風(fēng)險(xiǎn)，反而獲取不一樣的利益？本身是社會(huì)中低收入者專享的保障住房，高收入者為什么也能夠擠了進(jìn)來？如果這一問題沒有正確的認(rèn)識和妥善的對策，那么我們的房地產(chǎn)政策調(diào)控又將面臨權(quán)威性、科學(xué)性和國民信譽(yù)的挑戰(zhàn)。