調控導向沒變 下半年市場仍不樂觀

    上半年，由于一系列利好因素，多地樓市呈現回暖跡象。有觀點認為，如果房價反彈明顯，不排除國家再次出臺更嚴厲的樓市調控政策。

    在上周由《每日經濟新聞》主辦的2012年中國價值地產年會上，住建部政策研究中心主任秦虹預計，下半年會有一到兩次降息，貨幣政策相對溫和，但不能對下半年政策盲目樂觀。

    而中國房地產信息集團研究中心總經理陳嘯天認為，盡管外部的宏觀經濟的波動可能會階段性地給行業帶來窗口式行情，但宏觀調控的基本導向和訴求沒有發生本質調整。

房地產是“落水老媽”

   “老婆老媽同時掉下水，你會先救誰？”這一經典的問題，被復旦大學房地產運營研究所所長蔡為民移植到房地產調控政策上。

    8月24日，在中國價值地產年會上，蔡為民將房地產比作老媽，展開了房地產調控政策后市如何的話題。

    二季度末，宏觀經濟增速下滑遠超預期，市場各方人士也增加了對放松樓市調整政策的預期。

    對此，秦虹表示，六、七月份房價的上漲與貨幣政策松動有直接關系，她預計下半年會有一到兩次降息，貨幣政策相對溫和，但不能對下半年政策盲目樂觀。

    陳嘯天也認為，盡管外部的宏觀經濟的波動可能會階段性地給行業帶來窗口式行情，行業政策已經觸底，但宏觀調控基本導向和訴求并沒有發生本質調整。

    而蔡為民認為，2008年以來，中國調控房地產的目的在于防堵熱錢進入樓市和優化產業結構。然而，由于地方政府過于依賴房地產行業，使得國家調控房地產的態度不是恨房地產，而是愛房地產。

    據中國指數研究院統計數據顯示，2010年全國土地出讓金達2.7萬億元，同比增長70.4%。2011年全國130個城市土地出讓收入下降為1.87萬億元，同比減少13%。

    為此，蔡為民認為，在非常時期，國家會先救房地產。他表示，一線城市的泡沫并不嚴重，甚至經過這輪調整后會出現負泡沫，還有持續不斷進入的購買力，而購買力的不可持續才是產生泡沫的關鍵問題。

商業地產風險被警告

    然而，在持續不斷的樓市調控政策之下，房地產行業的游戲規則和方向也發生了變化。秦虹認為，無論是民間投資還是企業投資，近年來都出現了明顯的變化趨勢。

    一方面由于住宅受調控政策影響，投資獲利空間減小，部分民間投資正向新型的證券化發展。資料顯示，截至2011年12月31日，投向房地產領域余額為6882.31億元，占資金信托總規模14.3%。

    另一方面，隨著房地產融資渠道被收緊，房地產開發對品牌和專業度的要求也越來越高，商業地產、產業地產開始逐漸興起。

    實際上，去年以來商業地產投資大幅增加，數據顯示，2011年商業地產中商業用房投資7370億元，辦公投資2544億元，分別增加了30.5%、40.7%。

    秦虹認為，商業地產受國家產業機構的影響，由于城市產業結構調整，目前商業地產存在結構性的短缺。

    而蔡為民則認為，中國年均商業地產需求1500萬~2000萬平方米，商業地產供應量存在過剩的風險。

    目前，眾多房企都嘗試向旅游、商業、養老等細分市場轉變，但真正成功的企業并不多見。對此，陳嘯天認為，現實環境的缺位以及以土地增值為主的利潤驅動模式使得專業創新舉步維艱。