[政策]地方新政VS中央調控 看樓市的政策博弈戰

    自2011年下半年以來，已有30余個城市陸續出臺樓市微調政策，涵蓋稅費優惠、購房補貼等多個方面。

    佛山、蕪湖等地率先出臺新政，遭到外界對于其地方政府“托市痕跡明顯”等質疑。在上級政府干預下，兩地新政被迅即叫停。其中，佛山新政從出臺到被叫停尚不到12小時，被諷為“史上最短命新政”。

    與此前佛山、蕪湖、成都、海口等城市微調被叫停不同。但各級地方政府充分發揮創造力，密集出臺了各種樓市微調政策，希望拉動房地產市場成，今年5月，揚州發布新政，受到了住建部住宅產業化促進中心官員的肯定，稱其并非救市，而是針對住宅產業化進行的積極有益的探索。

    這不得不說是地方新政“摸底”成功的先驅。總結這所有的調控政策，發現只要不觸及限購限價政策紅線，基本上都會順利過關。
   
    而各地成功微調的政策，不外乎有三種調控手段：

    微調手段一：調整公積金貸款政策

    在已出臺微調政策的城市中，提高公積金貸款限額成為最重要的措施之一。雖然審批流程悠長、審批環節眾多，但是公積金貸款無疑仍是大多數購房者的首選貸款方式。據市場中介對部分潛在購房者進行的調查顯示，近半購房者表示有意選擇貸款利率較低的公積金貸款買房。

    微調手段二：購房補貼

    揚州與蕪湖所出臺的同是財政補貼政策，而且力度也相差無幾，一個是針對契稅，一個是針對成品房。但蕪湖新政并沒有突出對剛性需求的“支持”，相比之下揚州的“保剛需”旗幟則更加鮮明，揚州新政因此被當地政府解釋為“大力支持剛需的政策”。

    微調手段三：減免購房契稅或退稅

    中央財經大學財經研究院客座教授劉玉章認為，房價上漲后，此前的普宅標準明顯滯后，這也使得很多剛需購房人享受不了普宅優惠政策。不過，雖然此次調整普通住宅標準無疑將會為購房者減去部分稅費，但是中央財經大學稅務學院副院長劉桓表示，房價受土地成本等因素影響更大，相比之下放寬普通住宅標準對于房價影響十分有限。

    進入2012年以來，樓市的調控政策不再加碼，各地政府對樓市的微調還在繼續。整體經濟下滑之時，放松調控的謠言四起，"史上最嚴厲"的房地產調控似乎到了十字路口。

    針對這種情況，各部委屢次喊話，表態將繼續堅定不移地樓市調控政策，央行、銀監會、國家發改委也相繼對調控有可能放松的預期潑冷水，甚至新華社也特意發表文章指出不要誤讀政策信號，警示某些想要趁機炒高房價的人。

    業內專家表示，近期四部委罕見密集回應市場傳聞，實屬罕見，一方面表明市場敏感期輿論風險高，另一方面表明政府對于市場調控的基本態度依然嚴謹。
 
    6、7月份將是樓市調控的關鍵時期，當前時期，決策層應該發出更清晰的聲音，讓市場明白，這僅僅只是剛需的釋放，這僅僅只是“史上最嚴”調控政策的微調，首套房利率的放松，也只是讓樓市政策的嚴厲程度稍稍減弱幾分，但是樓市調控的核心精神并沒有大的變化。

    因此，當前樓市出現的些許復蘇、回暖的現象，跟整個宏觀經濟政策的微調預調有直接的關系，但并不能得出房價即將全面反彈的結論。樓市調控政策出現了一絲變化，但政策的大方向沒有變化，因為限購令這一為“史上最嚴”加冕的核心政策不僅沒有變化，甚至連討論、議論的聲音都沒有。
   
    正是基于此，當前樓市的回暖，是一種消耗型的回暖，是對調控期間所積攢下的剛性需求的消耗。真正判斷樓市政策是否出現拐點，要看限購令的走向。