樓市全面回暖意味著調控失敗

    有媒體調查發現，樓市已經全面回暖。全國30個城市中有26個成交面積環比上漲，其中11個城市上漲幅度超過50%。而作為全國風向標的京滬穗深四地樓市自調控以來首次集體飆升。在二線城市中，南京、杭州、天津、武漢和重慶8月份的成交量環比也上升了106%、42%、14%、35%和33%。
　　盡管人們對宏觀調控充滿期待，希望通過這一舉措將樓價打下去，然而，在調控4個月之后，樓市僵局終于在9月打破。購房者并未等來預期中的房價下跌15%至30%，而是盤整之后的繼續攀升。例如上海雖然剛出臺了被稱為“滬五條”的《關于進一步加強本市房地產市場監管規范商品住房預銷售行為的通知》，但8月該市樓市依然量價齊升，均價在持續3個月下調后重回2萬元以上，達20973元/平方米，環比漲幅達5.8%。

　　在住房銷售出現井噴的同時，開發商拿地的腳步也絲毫沒有放慢。以萬科為例，8月份萬科共獲得13個項目，新增權益建筑面積為302.33萬平方米；1至8月份萬科新增權益建筑面積達到了1792.10萬平方米，已是2009年全年的1.44倍。有分析認為，隨著成交量的大幅回升，房價盤整也會加劇。一些前期高價滯銷的樓盤會降價，而本身就熱銷的樓盤價格會有所上調。”

　　不過，對樓市這一波行情，一些經濟界人士并不看好，認為這只是“金九銀十”的“佛光返照”，在短暫回升后，樓價很快就會下滑。中國指數研究院副院長陳晟表示，今年的“金九銀十”相對于2009年，只能算是鍍金、鍍銀。今年與去年相比，同比多半是下降的。樓市回暖只是指交易量會有所回升，但價格恐怕還將繼續下調。

　　陳晟的預測能否成這事實，還有待于我們進一步的觀察。今年5月，為了緩解房價上漲過快，政府決策層出臺了一系列樓市調控政策，試圖將房價壓下去。當時就有財經分析人士認為，這只是一個短期行為，不過是頭痛醫頭、腳痛醫腳的應急之舉，其政策效力也許持續3個月，但最多不會超過6個月。從近期樓市回暖的情況看，從調控到現在還不到6個月時間。

　　其實，樓市回暖是剛性需求在起作用。居民購房就是消費，一些居民經過短期觀望后，該買的還得買。有數據顯示，2009年，在約12萬億的國民消費總額中，房地產消費占到了40%左右。以目前的城市化水平，中國正處于城市化加速時期。城市化率處于30%至70%之間時，城市化進入加速階段，目前中國城市化率是46.6%。

　　在今年5月調控政策出臺時，有關機構在對北京和上海部分市民以及開發商的抽樣調查后發現，兩地大多數人并不認可樓市拐點的到來。他們給出的理由是，的確有著強大的潛在購買力在支撐著目前的樓價，而供給卻有限。中短期內，北京和上海住宅供給缺口巨大，長期總供給偏緊，供給不足，從而導致北京和上海未來樓價仍將高位運行。

　　例如北京外來人口成為城市人口增長的絕對主體。大量外來人口，特別是外來富裕人口，形成了對北京房地產市場的一大需求主體。目前，外地人占到北京購房總數的50%，說明城市化對一線城市房地產發展的重大影響。換句話說，這就意味著居民買房需求依然存在，其供求逆轉的根本性拐點難以出現。

　　當然，當初的調控措施對炒房者的打擊是致命的，有相當一部分投機需求會被擠出，但是這會改變供需關系嗎？回答是否定的。有很大一部分真正有買房需求的人是被炒房者擠出了市場，迅速升高的樓價讓他們無力進場。因此，當炒房者被調控擠出后，樓價會發生震蕩整理，但當樓價趨于理性之后，真正的住房需求就會進場，此時的市場關系仍然會是供不應求，樓價不存在大幅下降的基礎。

　　事實上，樓市全面回暖意味著調控已失敗。如果說樓市成交量反彈又伴隨房價上漲，致使調控效果不理想，這更多的是政策執行不到位，或者說是地方政府不作為造成的。回顧2007至2009年，國內樓市“兩興一衰”的跌宕起伏，我們就會發現，除了開發商外，地方政府是不會長期或持續抑制樓市的。說白了，即使樓價被打壓下去了，在短期內地方政府的財政收入受到一定影響，但等時機成熟了，地方政府又會以各種方式對樓市進行扶持。