央企退出房產(chǎn)兩年時間仍未完成 保留優(yōu)質資源

退房令發(fā)布兩年 央企仍慢慢來

業(yè)內(nèi)稱“沒有具體時間表”是主因

　　 目前的經(jīng)濟環(huán)境似乎與需要退出房地產(chǎn)業(yè)務的央企開了一個玩笑。一邊是自身盈利形勢嚴峻，另一邊房地產(chǎn)市場已經(jīng)迎來了又一春。
　　 在這樣的背景下，2010年3月國資委下達“78家非房地產(chǎn)主業(yè)央企退房令”執(zhí)行至今，不但進展緩慢，就連國資委的這項政策也逐漸淡出人們的視野。根據(jù)北京產(chǎn)權交易所(下稱“北交所”)近期公布的數(shù)據(jù)，今年上半年，主業(yè)非房地產(chǎn)央企出讓房地產(chǎn)項目僅13宗。

　　“78家非主業(yè)央企退出房地產(chǎn)業(yè)務，正在陷入一種困境。”業(yè)內(nèi)人士陳劍波分析指出，房地產(chǎn)資產(chǎn)的退出涉及資產(chǎn)分配、人員變動以及資產(chǎn)評估是否合理、國有資產(chǎn)是否流失等問題，“國資委其實是給自己出了個難題。”

進展緩慢

　　“近期國資委開會已經(jīng)不怎么提退出房地產(chǎn)的事了，在目前的市場情勢下，國資委還是提出要遵循市場規(guī)律，各央企情況不一樣，也沒法一刀切。”一機械貿(mào)易央企黨委李副書記告訴記者，“退出的問題，目前還沒有明確的命令說到什么時候必須退出，所以可以慢慢來。”

　　事實上，央企退出房地產(chǎn)業(yè)主要有產(chǎn)權交易所掛牌、協(xié)議轉讓以及國資委直接劃撥這三種形式，央企可根據(jù)自身實際情況來選擇退出方式。其中，產(chǎn)權市場作為央企退出房地產(chǎn)的“主戰(zhàn)場”之一，其交易數(shù)據(jù)可以看做是衡量“退房令”實施進度的重要指標。

　　據(jù)北交所近期發(fā)布的交易數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房地產(chǎn)業(yè)務共成交34宗，其中中國冶金地質總局等11家非房地產(chǎn)主業(yè)央企，通過北交所轉讓13宗房地產(chǎn)項目，成交額為7.37億元。對比一季度數(shù)據(jù)，二季度央企退出房地產(chǎn)業(yè)務環(huán)比僅增長不到10%。

　　“據(jù)我所知，目前應該還有超過六成的非房地產(chǎn)主業(yè)央企沒有完成退出，有些企業(yè)雖然已經(jīng)出讓了部分房地產(chǎn)業(yè)務，但業(yè)務經(jīng)營較好的部分被保留了下來。”李副書記告訴記者。

　　對此，本報記者詢問了國資委新聞處的一位工作人員，他也向記者表示，非主業(yè)央企退出涉及的問題十分復雜多變，因此“沒有具體的時間表”。

　　自從2011年更為嚴厲的樓市調控措施出臺以后，關于非主業(yè)央企退房的要求反而被淡化了。國資委關于“退房令”執(zhí)行進度的最近一次表態(tài)還是在2011年2月，國資委副主任邵寧稱2010年已有14家主業(yè)非房地產(chǎn)央企退出，2011年預計還有20家退出，之后國資委沒有向外公布“退房令”的進展。

　　而記者根據(jù)各方已經(jīng)公開的數(shù)據(jù)調查統(tǒng)計，從2010年3月退房令頒布至今，通過各大產(chǎn)權交易所進行房地產(chǎn)業(yè)務掛牌交易的非主業(yè)央企不足40家，而已完成交易實現(xiàn)“退出”的央企則更少。

　　中國房地產(chǎn)協(xié)會的一位專家表示，國資委不給出具體的操作規(guī)范與明確的時間表，這其實本身就預留了很大的可操作空間，非主業(yè)央企何時退、如何退都變得可以“很隨機”。

非主業(yè)央企的無奈

　　“其實在國資委出臺‘退房令’之前，我們就曾經(jīng)轉讓過旗下的房地產(chǎn)業(yè)務，但當時就沒有企業(yè)接手。”李副書記告訴本報記者，“2011年之后樓市調控越來越嚴厲，整個市場都不樂觀，就更不會有企業(yè)來接盤。”

　　北交所集團(微博)董事長熊焰(微博)表示，由于受樓市調控的影響，房地產(chǎn)企業(yè)大部分都存在著資金鏈緊張的問題，因此買方需求并不旺盛，出現(xiàn)了項目不好接盤的局面。與2011年相比，央企通過交易所轉讓房地產(chǎn)項目的熱度有所下降。

　　中信證券(12.09,-0.15,-1.23%)房地產(chǎn)分析師丁勇文告訴記者，目前掛牌轉讓的大部分房地產(chǎn)資產(chǎn)，屬于相對來說“盈利不高”的資產(chǎn)，無人接盤也在意料之中。

　　而作為非主業(yè)央企退出業(yè)務“理想接盤者”的房地產(chǎn)主業(yè)央企，盡管手握雄厚的資金，卻對“兄弟企業(yè)”旗下的房地產(chǎn)業(yè)務表現(xiàn)得非常猶豫。

　　中建集團一位內(nèi)部人士告訴本報記者，目前中建主要發(fā)展城市區(qū)域運營體模式，主要目標是二線城市或區(qū)域，從區(qū)域規(guī)劃、土地整理到房地產(chǎn)開發(fā)，與地方政府進行整體的戰(zhàn)略合作。“目前我們的戰(zhàn)略目標很明確，其他央企退出的業(yè)務我們還是會關注，但是如果不是優(yōu)質項目，我們很難騰出手來操作。”他向記者表示。

　　此外，中海、招商地產(chǎn)(21.08,-0.50,-2.32%)(微博)、中國鐵建(4.70,-0.01,-0.21%)等房地產(chǎn)主業(yè)央企也頻頻出現(xiàn)在土地招標的現(xiàn)場，動輒幾十億卷走招標的地塊。但在談到接手“兄弟”企業(yè)的房地產(chǎn)項目時，不少央企的負責人卻都感到很棘手。

　　“很多項目股權不獨立，小股東很多，接手之后很難搞清楚狀況。”招商地產(chǎn)一位負責人曾向記者表示，“另外，有的項目涉及拆遷麻煩、規(guī)劃變更等問題，接手過來項目也無法馬上開工。”

優(yōu)質資源被保留

　　實際上，央企退出房地產(chǎn)業(yè)務緩慢的另一原因是真正優(yōu)質的業(yè)務資源并沒有轉讓。李副書記向記者透露，目前房地產(chǎn)業(yè)務經(jīng)營比較好的非主業(yè)央企，其房地產(chǎn)公司帶來的銷售收入大概能達到12%-15%，最高的甚至可以接近20%。

　　而國資委發(fā)布的數(shù)據(jù)也證實了李副書記的說法。數(shù)據(jù)顯示，位列清退名單的78家非主業(yè)央企共有房地產(chǎn)子公司227家，約占央企全部三級以上房地產(chǎn)公司數(shù)量的60%，資產(chǎn)總額占比15%，銷售收入和利潤占比為15%和7%。

　　“事實上，旗下有房地產(chǎn)業(yè)務的央企，一般來說主要有土地資源和政府資源的優(yōu)勢。早年劃撥的土地如今都成了寸土寸金的優(yōu)質地塊。為追求利潤，央企仍然可以以合作開發(fā)等各種形式變相進入房地產(chǎn)領域。”李副書記告訴記者。

　　據(jù)記者調查，目前一部分非房地產(chǎn)主業(yè)央企旗下的房地產(chǎn)子公司中，大多數(shù)都開始以三線城市為目標，深入三線城市調研，與當?shù)卣块T協(xié)商繞開政策拿地，并通過建設一部分保障房繼續(xù)參與房地產(chǎn)業(yè)務。

　　“‘退房令’是因為涉及到很多方面的利益調整，所以進展緩慢。這需要國資委拿出點實際行動，否則78家央企退出房地產(chǎn)只能是一項不可能完成的任務。”上述中房協(xié)專家直言不諱地說。