逆市暴漲 上海外環(huán)之外現(xiàn)身單價超4萬元樓盤

      地處上海外環(huán)之外的閔行星河灣樓盤，9月25日將迎來其一期開盤的日子，本報從該樓盤銷售處獲知，其最小戶型250平方米，售價也要在1000萬以上。如此，上海的外環(huán)之外，也出現(xiàn)了4萬以上的房價。

　　支撐閔行星河灣開出如此高開盤價的基礎(chǔ)，是上海樓市于8月末的反轉(zhuǎn)。上海佑威房地產(chǎn)研究中心提供本報數(shù)據(jù)顯示，在此前的一周(8月30日-9月5日)，上海市商品住宅成交面積為24.2萬平方米，環(huán)比前周大漲39%，繼4月樓市新政后首次突破20萬平米。

　　8月末，上海樓價出現(xiàn)戲劇性一幕，受中高端樓盤領(lǐng)漲帶動，上海商品房住宅成交均價達22366元/平方米，環(huán)比前周進一步上漲5%。由是，上海已經(jīng)呈現(xiàn)了連續(xù)三周價格上漲。

　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生告訴本報，不僅是上海，全國一線城市的成交量其實都在回暖?！拔覀冋诮y(tǒng)計100大城市的數(shù)據(jù)，呈現(xiàn)的情形環(huán)比7月份將增加很多。”

　　以征收土地和房屋交易為主的契稅增長，亦反映出樓市冷暖實情。上海市財政局最新公布數(shù)據(jù)顯示，盡管7月份同比出現(xiàn)下降，但上半年上海地區(qū)契稅的同比增長仍達34%。

　　一手二手同時回暖

　　佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟告訴本報記者，上周(8月30日-9月5日)上海新建商品住宅成交均價繼續(xù)攀升，主要與單價3萬元/平方米以上的中高端項目成交大幅回升有關(guān)，其比重從8月初的10%上升至目前的15%。

　　例如萬科翡冷翠園，8月31日推出24棟，即刻成交12棟，另外還有2棟被預(yù)訂，平均成交價格達74977元/平方米。

　　與此同時，剛性需求購房者的比例正在擴大，21世紀不動產(chǎn)公布，外省市人群也成為8月上海交易量回升的重要力量。從買家地域來源上看，8月外省市人群購房占比達45.29%；而上海本地購房者的交易套數(shù)占比為51.44%；另一部分則為外籍和港澳臺人士。

　　“目前成交量上去，主要是由于一線城市一部分樓盤房價適當下降，以價換量，是政府和市場都愿意看到的結(jié)果，可以說是政府有形的手和市場無形的手綜合推動的結(jié)局。而成交總體均價上升，是由于一部分高端的樓盤帶動的結(jié)果?！甭櫭飞硎?。

　　上海市政府對于即將到來的樓市“金九銀十”，也并不是沒有防備。9月2日，上海市房管局出臺上海商品房預(yù)售管理“滬5條”，要求強化市場監(jiān)管、嚴格商品房預(yù)售許可證管理等，維護房地產(chǎn)市場秩序。上海市房管局要求，新盤的預(yù)售面積不得低于3萬平方米。

　　上海望源房地產(chǎn)董事長季寶紅對本報表示，上海目前出臺的預(yù)售管理“滬5條”對房地產(chǎn)市場目前的運作意義不大。“上海目前樓市成交量上去，是因為一批樓盤適當降價?！?

　　但無論如何，上海的樓市已呈現(xiàn)反轉(zhuǎn)之勢頭，而二手房市場的回暖態(tài)勢更加明顯。9月6日，21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心數(shù)據(jù)顯示，8月，上海二手房共成交1.25萬套，環(huán)比大幅增長58%，成交均價1.71萬元，出現(xiàn)大幅反彈。

　　不過，同比2009年7月，成交量仍舊下降47%。與上海二手房市場多年來1.5萬套的月度正常成交套數(shù)水平，今年8月的二手房市場成交量仍有一定差距。

      帶動土地市場

　　一旦樓市回暖，對于一級開放商地方政府而言，即意味著地市的新一輪熱潮也即將到來。

　　9月1日，上海第56號土地公告中四幅地塊完成出讓，其中最受關(guān)注的松江新城廣富林2-5住宅用地被合生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱合生)從9名競爭者手中搶得，地塊成交總價12.46億元，折合樓板價為16488元/平方米，溢價率高達131%。

　　這幅土地單價甚至高于調(diào)控前招商地產(chǎn)和萬科2月底聯(lián)合摘得的廣富林2-4地塊，在樓市迅猛的2月，當時土地樓板價也只有16378元/平方米。

　　上海提供本報的數(shù)據(jù)顯示，過去一周，上海住宅成交面積最大的樓盤是保利集團位于上海寶山區(qū)顧村公園的保利葉都項目，其以1.6萬的均價一共售出239套，面積22141平方米。幾天時間，僅這一項目就為保利回流了3.6億以上的資金。

　　而保利地產(chǎn)在7日的公告上顯示，公司8月份實現(xiàn)簽約面積83.31萬平方米，實現(xiàn)簽約金額68.42億元，創(chuàng)公司單月銷售最高紀錄。回籠資金后，與此同時，保利旗下3家子公司近期共耗資17.1億拿下9幅地塊。

　　9月8日，位于世博板塊的黃浦江沿岸E18地塊地塊將現(xiàn)場競拍，目前，已經(jīng)確定加入預(yù)申請的有包括新鴻基在內(nèi)的5家開發(fā)商。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，在樓市已經(jīng)回暖的情形下，同時受世博板塊的驅(qū)動，9月8日，上海即將誕生新的地王。

　　不過，上海等一線城市樓市近期回?zé)岬某掷m(xù)性并不為業(yè)內(nèi)人士看好。

　　“金九銀十的上海樓市大漲的可能性不大，所以到了9月之后，由于經(jīng)濟層面的總體考慮，中央和地方對于樓市的后續(xù)難會有一劍封喉的政策出爐?！?

　　中國房產(chǎn)信息集團執(zhí)行董事朱旭東告訴本報，總體上看，想重現(xiàn)2009年的樓市并不可能，“因為，如果成交量繼續(xù)上去，價格就會適當上調(diào)，但如果調(diào)得多，國家就會有一定的配備政策出來。

　　季寶紅對本報記者表示，9月之后，今年的樓市政策應(yīng)該會以穩(wěn)定為主，大漲可能性也不大?！皬牧硪粋€角度看，上海的樓市至少也難大跌，因為在中央沒有給地方稅收上進行一定讓渡的情況下，想要切斷土地財政的發(fā)展模式很難，目前的情形其實各方利益相對能如愿。”