房企"零拿地"頻現 巨量土地儲備成負擔

    當A股上市房地產企業庫存總量攀升至1.37萬億元時，去庫存化已成為不少房地產開發商2012年最主要的工作。

　　以世茂地產為例，按照2011年的竣工速度，其土地儲備可供其開發17年，而這在中國房地產公司中并不鮮見。

　　消化掉這些房地產黃金時代留下來的遺產，要花去一些開發商很長的時間。在漫長嚴厲的樓市調控博弈中，一些房地產業大佬們已經意識到轉折即將來臨——房地產業高速增長的時代已經結束了。

　　而作為那個時代的產物——為高速增長而準備著的巨量儲備土地，也多少顯著有些不合時宜了。

　　為未來儲備？

　　不管如何，去庫存化事實上已經開始。第一季度，幾乎所有的開發商都削減了在土地市場的投入。在A股排名前10的開發商第一季度僅投入143億元新購土地，僅為2011年同期的30%。而富力、華潤、金地和綠城4家房企更是罕見的“零拿地”。

　　不過，與2008年開發商被動地削減土地投入相比，當下開發商的行為卻多少有主動為之的意思。“郁亮跟我說，萬科拼命賣樓收錢的原因不是為了抄底，是為了保命。因為萬科太大了，萬一又有什么風吹草動，這個錢就是保命錢。”世聯地產董事長陳勁松透露。

　　而在第一季度完成了超過70億簽約銷售額的世茂房地產，其公司也有內部人士對記者表示，世茂目前土地足夠滿足開發需求，暫時不會有拿地的計劃。

　　事實上，以當下的銷售速度計，排名前列的大型開發商均有足夠的土地以應對未來數年的發展。以世茂地產為例，據其2011年年報披露，截止到2011年底，其土地儲備規模達到3950萬平方米，而2011年竣工樓面面積不過332萬平方米，施工面積也不過720萬平方米。

　　即便以容積率1.5折算，以2011年的竣工速度，其土地儲備可供其開發17年。而這在中國房地產公司中并不鮮見。

　　一份來自國土資源部的數據顯示，截至2011年底，我國尚在開發過程中的房地產用地宗數和面積分別為15.04萬宗、47.99萬公頃，這個數字相當于過去三年年均供應量的4倍。假如以其中一般屬商品房用地，且以容積率1.5折算的話，其轉化為商品房開發面積便高達36億平方米。足夠開發出4000萬套90平方米的住宅。如能全部開發完成，足以改變目前市場上的供需關系。

　　而國土資源部人士透露，絕大部分土地均是在最近五年里供應到市場的。

　　房地產開發商在過去幾年的瘋狂投入可以從保利地產的發展中窺見。在過去三年，保利是中國房地產界擴張最猛的公司，三年拿地資金總計超過1000億元，其中2009年410億元、2010年553億元、2011年228億元。僅2009年，購入土地成本便占到了保利當年銷售收入的九成以上。

　　投入遠大于產出，這樣的瘋狂讓人難以理解。但只要回顧過去十余年大型開發企業的生長速度，就能明白所以然。

　　2011年，中國最大的房地產開發商萬科的年銷售額為1215億元，而在12年前，這個數字僅為20億。12年間銷售額增長60倍，其中在2004年實現了144%的翻番增長。而支撐這么高速增長的，就是看似不可思議的天量土地儲備。

　　“假如在土地儲備上過于保守，那發展的速度無疑要大受抑制，這便是過去十年留給開發商們的經驗。”一位地產分析人士認為，問題是，下一個十年呢？

　　樓市下半場

　　陳勁松的一條微博近期引發關注。他認為，如果將過去十年房地產發展的黃金時期看作是足球比賽的上半場的話，那從2012年開始，這場比賽的下半場已經開始。“人口紅利進入減弱期，城市化增速放緩，低附加值行業面臨巨大壓力。”

　　華遠地產董事長任志強則認為，23歲人口的數量將在2015年達到最高點，此后逐年下滑。

　　類似的觀點也曾被住建部政策研究中心主任秦虹所表達，在年初的一個論壇里，她強調“未來十年中國房地產企業仍有空間增長，但是增速會放慢”。而所依據的也是一組城市化方面的數據，過去十年來，中國城市化率年均增長率1.35%，而在“十二五”規劃中，這個速度將下滑到0.8%。

　　盡管對人口紅利開始消散及城市化速度的放緩所帶來的影響到底有多大尚未有準確一致的評估，但上述業內人士普遍認為，從長期來看，這一趨勢對房地產行業的影響顯然要超過正在進行中的樓市調控。

　　陳勁松認為，未來商品住宅的周期性變動，價格波動的情況顯然會越發頻繁，過去那種房價單邊只漲不跌的情況會越發少見，而這會對開發商的資產收益、變現、管理服務的專業性要求越來越高。

　　這樣的變化或許將給當前主流開發模式帶來沖擊。但任志強認為二線城市和三、四線城市在城市化高速發展的加速期，蘊藏著新的機會。

　　倒是當下不合理的產業政策和制度設計會給開發商帶來更大的考驗。“我們今天有一個共識：有一批過去吃得太多的開發商要倒在黎明前。”在4月底的一個論壇活動上，任志強、陳淮、潘石屹等都這樣認為。