中小房企破產增多不會成潮 并購潮或將涌現

    樓市調控持續了兩年之后，不少房企因為資金短缺、銷售艱難，出現了融資、打包出售項目、轉讓股權、被合并等現象，近期終于有房企宣告破產。繼杭州金星、杭州錦繡天地之后，廣東小型房企廣德業房地產有限公司近日以“資不抵債”為由向法院提出進入破產程序申請，引發了業內外廣泛關注。對此，不少業界人士分析指出，房企破產的主要原因肯定在自身，接下來將有更多中小房企破產，但不會成潮，不過不排除會出現并購潮。

    現象解析　中小房企破產案增多

    4月12日，廣德業在順德本地媒體發布公告稱，公司擬向法院申請破產和解，盤活存量資產，清償公司債務以及為廣大業主辦理房屋產權證，請相關公司或個人3天內到本公司洽談有關破產和解事宜。順德法院證實，廣德業確實已經以“資不抵債”為由向法院提出申請，進入破產程序，法院正對其提交的材料進行審核，尚未正式作出受理或駁回的決定。

    據悉，這是限購以來順德第一家申請破產的地產公司。該公司旗下國際商業城建成十幾年，目前業主還未拿到房產證，此遺留問題如何解決存疑。不過有知情人士透露，該公司破產跟限購關系不大，而主要與其老板身故后留下的復雜財產、債務問題有關。另有知情人士透露，廣德業陷入法律訴訟由來已久，僅2011年以來，就有28單相關訴訟，涉及金融債務、借貸、商品房買賣合同、商鋪租賃等多個方面。

    4月初，杭州金星房地產開發有限公司破產，成為全國首例宣布破產的房企。據網上公開資料顯示,金星房產曾5次轉讓股權，欠款4000萬元，欠稅2398萬元，在今年杭州市地稅局曝光欠稅所有企業中排名第二。它的母公司為浙江中江控股，而中江控股集團也已經申請破產保護。有報道稱，金星房產所開發的主要項目——杭州市余杭區西城時代家園項目共分3期，前兩期已交付，第3期共790戶，幾乎售罄，其中約300多戶本應已交房，但礙于資金問題，項目3期自今年初已停工數月。業主近日收到余杭區政府辦公室短信，短信透露區人民法院已依法受理金星房產公司破產案;西城時代家園三期后續各項工程也于4月1日起陸續開工，其中去年底和今年6月底到期房屋所涉工程力爭于7月底前完工;同時余杭區政府將依法保障業主辦理“三證”的權利。

    高負債使中小房企風險大

    對中小房企破產現象，不少業內人士分析指出，任何行業都會有企業破產的現象出現，房地產行業自然也不例外;房企破產的主要原因肯定是自身經營管理不善。

    經緯行研究中心高級主任曾英杰強調，在調控背景下，市場對發展商的資金鏈、應對策略有著更高的要求，很多中小房企難以做到游刃有余。

    滿堂紅戰略管理部高級主任沈銳培認為，一些房企破產看似因持續深入的宏觀調控所致，但究其根本，源自行業自身粗放式的發展模式。近年來房價飆升，大量資金涌入房地產，高負債、高杠桿率已成為房地產業的普遍現象，給房企帶來高回報的同時蘊藏了巨大的風險。當調控不斷深入，成交量和房價齊齊下降的時候，房企的資金風險就暴露出來，部分實力弱的中小企業自然會率先倒下。

    新城市董事長曹志偉表示，行業在經濟低潮中，并購、破產現象肯定會增多，一個房企破產不僅會導致旗下的樓盤爛尾，對房產下游企業的負面影響也非常明顯，與房地產相關的行業有64個之多，直接影響的有10多個行業，比如施工公司、材料公司、廣告設計公司等等。在廣州其實也有面臨破產的小房企，只是暫時尚未公布出來。

    后市預測　破產不會成潮并購潮或涌現

    據了解，本輪樓市調控經歷了2年多，大企業可以通過融資等方式解決燃眉之急;一些中小房企由于融資渠道窄、銷售業績差，紛紛看衰后市，不得以將項目廉價出售或進行股權轉讓等等，近日終于有房企支撐不住不得已宣布破產。房企破產的多米諾骨牌效應會不會就此開始?不少行業專家表示，未來會有越來越多的中小房企頂不住政策帶來的影響，破產企業會增加，但數量不會太多。房地產經濟學專家鄧浩志明確表示，房企倒閉的多米諾骨牌效應不會就此開始，其實已經有不少小房企頂不住了，將企業連項目賣給更有實力的大企業，因此所以未來房企破產不會成潮，但不排除會出現并購潮。

    經緯研究中心主任曾英杰分析，房企破產可能會使正在開發建設的項目停工，造成更多項目爛尾，推遲收樓時間，如此一來需要自住的買家無法入住，卻還需每月向銀行交按揭款，投資型買家則是資金被“套”;不過一些中小企早年買下的地塊位置不錯，有不少位于市中心，這樣有實力的大房企可能會重新購買進行開發。鄧浩志表示，總的來說行業的市場份額比例會有所調整，萬科，恒大等大房企會繼續成長。“行業會重新洗牌，部分大型房企應該會趁機重布棋局，對市場格局重新進行劃分，并且做出新的經營戰略，從而形成獨步天下的格局。”有行業人士這樣表示。

    中國房地產學會副會長陳國強則對媒體表示，任何行業經營都會出現業績的不同，房地產開發商出現倒閉并不奇怪。一個成熟的行業不可能只進不出，那樣的話反而說明行業的不成熟。當然目前的樓市調控會加速一些實力不強、經營不善的企業倒閉。杭州金星房地產開發有限公司破產目前來看屬于個案，不能將其影響拔高，當然，調控繼續進行，還會有開發商倒下來，中小開發商的出路就是穩健經營，不能過快擴張，遇到資金鏈緊張時可以考慮出讓股權或者合理降價等手段，活下來是第一位的。

    專家觀點　適度破產并購有助房企發展

    廣州同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文分析，全國有3萬多家房企，市場泡沫又很嚴重，調控持續了很長時間，才倒了幾家企業，其實很正常;適度的破產并購有助于房地產市場健康的發展，畢竟房地產不能成為一個只賺錢不破產的行業。

    趙卓文指出，以下三類企業特別容易在這一輪調控中倒下。其一，其它行業有新進房地產業的公司和項目，他們高成本進入，不熟悉房地產運作，缺開發經驗，缺團隊和管理人才，缺公共關系，如果再缺資金，當然離倒閉就不遠了;第二，開發市場前景弱勢、投資性需求支撐的項目，例如，缺乏剛性需求的不成熟區域的居住類項目、度假類休閑項目和脫離市場需求的超大型商業項目;第三，“負債高，本小項目大”的小型公司，“四兩拔千斤”的時代已經過去。做超過自己能力項目的企業，往往在市場環境惡化的背景下，率先死去。值得一提的是，在本輪調控中，大型房地產商，特別是上市房企，短期內暫時不會有“停擺”的風險，主要因為，當前中國城市的地價還有一定的支撐力。開發商囤積的大量土地資源、在建工程還是“物有所值”。

    方圓地產首席分析師鄧浩志則分析認為，目前陷入困境的房企一般有兩類，一類是跨行投資開發房地產的企業，由于經驗不足容易導致經營陷入困境。第二類是產品過度集中在一些重點調控品種或調控區域的房地產企業，比方說開發豪宅為主的企業，受到國家重點打擊高端物業影響;比方說項目集中在一線城市，而這些城市基本都實行了限購。