一二線城市成交量回升 房地產最壞時候是否已過去

    一度危機四伏的綠城中國，在3月份實現銷售環比大幅增長56%。常務副主席兼行政總裁壽柏年近日公開表示：“宏觀調控對綠城影響最嚴重的時期已經過去。”

　　壽柏年解釋稱，市場在逐漸回暖，今年2、3月不少一二線城市的成交量均有所回升，綠城同樣如此。除市場因素外，綠城對銷售策略、模式及價格方案等也做出了相關的調整。

　　4月18日，摩根大通董事總經理李晶亦稱，交易量復蘇，小陽春已經開始，房地產市場最壞的時候已經過去。李晶認為，控制房地產市場投資的政策已出盡，雖完全放松可能不大，但亦不會有新政出臺，因此房地產市場會緩慢平穩復蘇。

　　房地產最壞的時候真的已過去了嗎？

　　觀點①

　　市場處于筑底的過程

　　克爾瑞南京機構副總經理 周穎

　　現在說房地產市場已經徹底扭轉，可能還為時尚早。目前市場是一個筑底的過程，雖然不能預期會是多久，但最壞的時候肯定是已經過去了。”

　　春季行情歷來是每年的高點，所以還不能以此判斷說樓市已經完全回暖。

　　從今年的成交結構上可以看到，兩房90m2以下的剛需戶型占大部分，而140m2以上的大戶型占比在持續萎縮。年初的成交放量主因是開發商將價格降了下去，最終價格與購房者消費能力相符合，消費者的降價預期初步達成，所以才有了剛性購房需求的一次性集中爆發，但后續如何并不好說。

　　從大環境上來看，政策面見底，但放松的跡象并不明顯。資金面上，流動性雖然開始放松，但對開發商來說，只能是稍松口氣，他們的資金面仍然并不寬松，今年一直到明年初都有開發貸款以及信托等債務需要償還，降價跑量還會是開發商的必然之選。

　　開發商面臨的困境是，產品一旦確立，沒有辦法根據需求隨時調整。從現在的市場來看，目前很多三房或者更大的戶型產品跟實際需求是錯位的，這是很多開發商非常棘手的問題。而今年投入的產品在明年面世的時候，這種錯位的現象將得到改善。產品供需比例趨于平衡，市場狀況也會進一步好轉。

　　至今為止，南京樓市成交量的低谷是去年底今年初，今后應該也不會出現更壞的情況。實際上，每年的6-8月份都是房地產成交的淡季，包括秋季行情普遍不如春季，所以現在說房地產市場已經徹底扭轉，可能還為時尚早。換句話說，目前市場其實是一個筑底的過程，雖然不能預期會是一個多久的過程，但最壞的時候肯定是已經過去了。

　　消費者現在是否應該出手，要看個體情況。比如有些板塊已經供不應求，未來也不會有大的降價空間，有需求就可以考慮出手了。另外有些板塊降幅較大，特別是大戶型，在總價可以接受的情況下，有些消費者不妨選擇時機、一次到位。

　　觀點②

　　庫存降到3萬套是關鍵節點

　　21世紀營銷總監 潘陽

　　房產調控的大方向一直是‘去投資保剛需’，現在來看已經顯現成效。全面性的價格回暖一個看政策，一個看供需。庫存量不同，價格策略也會不同。”

　　我們房產調控的大方向一直是“去投資保剛需”，現在來看可以說目前調控已經顯現成效。南京樓市前一段時間小陽春的成交剛需占大多數，改善型有一部分，而投資性的房產類型則非常慘淡。

　　四月份的成交下滑，跟樓盤推盤節奏有關，跟有些樓盤的價格反彈也有關系。實際上，像三月份一樣的成交高位并不是正常狀況，南京樓市成交恢復正常是必然的事情。

　　今后將進入深度調控時間段，對房地產市場來說也一定是一個平穩發展的階段，不會大起大落，剩下的只會是開發商與市場之間的博弈，而這種博弈在一個正常的市場里面會是一個非常正常的現象。

　　正常情況下，行政調控不會再有大動作，對樓市有刺激作用的更多應該是金融政策和經濟大環境的改變。實際上，在這次調控之前，國家一直偏向于運用金融手段進行調控，比如最常見的調息。舉個簡單的例子，今年貸款利率從去年底的1.1倍，調整到現在的9折，反應到房價上，已經有了15-20%的降幅。包括之前存款準備金率的調整等，對樓市是利好。今后的樓市不會大起大落，只會是一個穩步回升的過程，如沒有更進一步的政策出臺，目前的平穩狀況將會一直持續下去。

　　年前我曾經說過今年三四月份會是一個價格的節點，現在看這個結果已經出來了，樓盤的成交價格已經有所回升。這也是最近成交下滑的原因之一。

　　全面性的價格回暖一個看政策，一個看供需。庫存量不同，各個房產公司面臨的壓力也不同，就決定了不同的價格策略。在政策不變的情況下，如果南京樓市的庫存量下降到3萬套以下，將會是一個量價齊升的狀況。 方力卓