住建部籌劃剛需購房優惠制度化

在宏觀經濟走勢開始變得十分復雜與不確定之時，住房和城鄉建設部（下稱住建部）已經開始研究將目前針對首套住房的階段性優惠政策常態化的可能性。住建部部長姜偉新在部署2012年工作時也明確提出要求，在“遏制不合理購房需求的同時，要支持居民購房的合理需求”。

目前，住建部已經要求地方政府加快對中低價位、中小套型普通商品房的審批，以增加普通商品房供給。與此同時，支持中低價位、中小套型普通商品房建設、供應的相關政策，也在抓緊研究當中。

4月14日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務辦公會，部署下一階段主要經濟工作。會議在提出對宏觀調控政策適時、適度微調的同時，對于甚為敏感的房地產調控力度與方向問題上，國務院要求堅持房地產調控政策不動搖，避免出現反復，并增加普通商品住房供給。

剛需優惠有望常態

“在遏制不合理購房需求的同時，要支持居民購房的合理需求”。

“據我所知，上午參加完國務院常務辦公會后，下午住建部就組織相關部門傳達了精神，并進行相關政策研究、準備工作。”4月17日下午，一位接近住建部的權威人士向記者透露，但對于政策研究、準備工作的具體內容，該人士并未透露。

對于這一說法，《中國經營報》記者從兩位住建部官員處得到了證實，但這兩位官員強調，在國務院召開常務辦公會后，由部機關組織相關業務司傳達精神、分解任務、執行落實系為“慣例”，并不意味著現行房地產調控政策的方向、力度、口徑有任何變化。

4月14日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務辦公會，部署下一階段經濟工作。會議指出目前國內經濟運行存在下行壓力，并提出對宏觀調控政策適時、適度微調。針對房地產調控，國務院要求堅持調控不動搖，避免調控出現反復。

記者了解到，住建部進行的政策精神傳達和政策研究、準備，均是圍繞上述國務院常務辦公會內容進行。作為房地產調控部際聯席會的牽頭部門，住建部正在考慮協調、配合相關部門，將針對居民首套購房的優惠政策常態化、制度化，并以此為契機，研究建立一套保證合理、非投機投資住房消費的長效政策機制。

對此，前述不愿具名的住建部官員并未正面表態。不過，他告訴記者，在部署2012年房地產調控主要工作時，姜偉新部長已經要求“在遏制不合理購房需求的同時，要支持居民購房的合理需求”。對于“合理需求”的范圍，他表示，“首套購房應該是合理需求”。

龍年春節過后，北京、上海等特大型城市的商業銀行，相繼恢復了首套住房的8.5折優惠利率，并在首套購房首付款比例上予以優惠，絕大部分可執行30%的首付比例。“這符合住建部調控政策的方向和口徑，但這可能不會是確保合理住房消費長效機制的全部。”前述接近住建部的權威人士稱。

普通商品房“打底”

2011年調控工作的一個新重點，就是增加普通商品住房建設、供應。

記者了解到，在部署落實國務院常務辦公會精神并進行政策研究、準備之前，住建部已經要求地方政府，加快中低價位、中小套型普通商品住房的審批工作，盡快形成有效供應。與此同時，住建部也已開始抓緊研究支持普通商品房開發建設的政策措施。

前述住建部不愿具名的官員向記者證實了這一消息。他告訴記者，姜偉新已經將加快普通商品住房審批的工作，在相關內部會議上，“當面”對地方城鄉建設主管部門提出了要求。而“加快審批環節”主要包括三個方面，一是規劃許可審批，二是建設許可審批，三是預售行政許可。

住建部要求地方城鄉建設主管部門，優先對普通商品住房的上述三項行政許可進行審批，以加快普通商品住房的供應量。

目前，根據姜偉新以及黨組提出的要求，住建部正在緊張編制“2012年住房和城鄉建設部工作要點”（下稱“要點”）。該要點將涵蓋姜偉新部署住建部在2012年開展的八項主要工作。十分微妙的是，“增加普通商品住房供應，抓緊研究支持普通商品住房供應的政策”有望被列于“房地產調控”部分的工作安排要點當中。

“2011年的調控，主要是針對房地產市場中不合理需求，也就是對投機、投資資本對住房的需求進行遏制，因此出臺了相關包括限購在內的一系列政策，應該說2011年不合理需求得到了有效的遏制，這是一個基礎，因此，2011年調控工作的一個新重點，就是增加普通商品住房建設、供應。”住建部政策研究中心副主任王玨林告訴記者。

兩位住建部官員均向記者強調，增加普通商品住房供給是國務院從2010年以來一直提出的要求，并不是“新的政策”，只是在2012年中，增加普通商品房供給，將被作為一項主要工作來推進，是根據房地產市場走勢、調控已經收到的成效進行合理政策安排。決不意味著調控方向有所調整，或者力度放松。

改善型需求“開口”？

改善型購房在今后一段時間會被調控政策賦予怎樣的地位和解釋，將是下一步調控的關鍵和敏感點。

4月18日，國土資源部公布了一季度全國各主要城市土地價格的相關情況，國土資源部地價所所長趙松在接受記者采訪時表示，全國一季度主要城市住宅地價4516元/平方米，環比增幅三年來首次下降。在此之前，北京曾出現過近三個月土地成交“零溢價”的少有局面。

于是，地方政府對于房地產調控力度能夠有所放松的預期開始不斷升溫，即便在國務院總理溫家寶于3月14日十一屆全國人大五次會議記者會上強調“房價調控還遠未到位”之后，這種預期的程度都并未衰減。

“堅持房地產調控不動搖是大原則，短期內這個不可能突破。”4月18日，前述住建部官員向記者表示。記者了解到，目前，無論是國務院還是住建部，對于有關房地產調控政策的文字表述都十分謹慎，主要原因就是擔心文件行文文字表述的變化，可能帶來與現有調控大原則、大方向相悖的市場預期，導致房地產市場出現反復。

然而，地方政府以及房地產行業真正關注的是，對于“改善型住房購買需求”是否在當前將被歸入合理需求最為關心。

“在地方政府和開發商的理解體系里面，改善型需求實際上就是二套及以上的住房，所以，中央政府在房地產調控政策中，一旦能夠對改善型需求提及或者予以認可，市場就會產生調控放松的預期，因此，改善型購房在今后一段時間會被調控政策賦予怎樣的地位和解釋，將是下一步調控的關鍵和敏感點。”中原地產分析師張大偉告訴記者。

張大偉認為，改善型需求實際上就是一個“口子”，關乎樓市調控的“放與不放”。記者了解到，在住建部的相關政策準備和研究中，改善型需求的地位、性質等，一直有來自市場和學界的提及和建議，但是，住建部對此表現得十分謹慎。

“改善型需求是否是合理需求，現在不是一個經濟和市場問題。”前述接近住建部的權威人士稱。