房產稅擴圍呼之欲出 開征對市場影響有限

    日前消息人士稱，深圳、廣州等地或將于近期入圍房產稅二批試點城市名單，聯系此前北京、湖北等地也在準備上報試點方案等猜測，市場人士預測房產稅擴圍箭在弦上。

　　分析認為，當前政策信號密集釋放是造成房產稅擴圍猜測的主要原因，但房產稅擴圍對市場影響十分有限，房價走低主要源于限購政策。房產稅擴圍意在完善稅制，未來房產稅改革難點在于針對存量房征收。

　　——政策信號密集釋放 房產稅擴圍呼之欲出

　　兩會前，傳聞北京將試點房產稅改革，曾一度引發社會各界關注。近期又有消息人士稱湖北上報房產稅改革方案，更有地產業內人士分析預測，深圳、廣州有望接棒上海、重慶，入圍第二批試點房產稅改革城市名單。

　　市場猜測源于密集釋放的政策信號。22日中國政府網刊發國家發展改革委《關于2012年深化經濟體制改革重點工作的意見》明確，今年要加快財稅體制改革，適時擴大房產稅試點范圍。

　　此前不久，財政部部長謝旭人在“中國發展高層論壇”年會上表示，要健全稅收制度，包括穩步推進房產稅改革試點，研究制定房產保有、交易環節改革方案。

　　今年政府工作報告指出，2012年要加快建設城鎮住房信息系統，改革房地產稅收制度，促進房地產健康穩定發展。

　　去年底召開的中央經濟工作會議也明確提出，要推進房產稅改革試點。隨后召開的全國財政工作會議上，財政部部長謝旭人表示，今年要認真總結房產稅改革試點經驗，穩步推進房產稅改革試點。

　　政府工作報告對于“改革房地產稅收制度”的表述，以及近期高層頻繁釋放的政策信號印證了市場對于房產稅試點將在2012年擴大的猜測。據悉，近期財政部和國家稅務總局已經被明確要求，必須盡快拿出房產稅試點方案的時間表。

　　中國房地產學會副會長陳國強表示，進一步擴大試點范圍，應當選擇不同類型具有代表性的城市。房價較高、市場相對成熟、二手房代替一手房成為交易主體的一線城市可能性比較大，但也不排除其他二三線城市成為試點的可能。

　　也有業內人士認為，房產稅改革可以在時機成熟時直接鋪開，“否則是對試點城市的不公平。”財政部財政科學研究所副所長劉尚希表示。

　　——房產稅開征對市場影響有限 房價或將下行源于限購政策

　　房產稅于2011年1月28日起，在上海、重慶兩地試點一年多以來，約束高端住宅消費效果顯現，但對整體房價影響有限，專家普遍表示房產稅開征不能起到“一劍封喉”的效果，更不能指望房產稅調控房價。

　　中國指數研究院(微博)院長莫天全23日在“2012中國房地產百強企業研究成果發布會”上表示，房產稅對房地產市場成交量影響不大，從重慶和上海兩試點城市價格和成交量就可看出。如果房產稅在更多的城市鋪開的話，更多是從完善國內稅制角度出發，而不是從調控房地產市場的角度。

　　“重慶跟上海兩地房產稅試點還是比較'溫柔’的，對房地產市場影響比較微弱，遠沒有限購對市場影響大。” 沿海地產投資有限公司執行總裁陳昕表示。

　　在兩會期間，就有各地開發商降價促銷的消息就不斷傳來。市場人士普遍認為，全年房價還將呈現下行趨勢，主要是受限購政策影響。“這主要是由于開發商在二季度有較大的還款和融資壓力，所以都在加大打著促銷力度，希望回籠資金，因此二季度價格將會繼續下行，而且還是下降較大的一個季度，這樣開發商才能盡快回款。”莫天全介紹。

　　位于重慶的協信地產控股有限公司品牌公關總監孫濤對此深有感觸，“開發商這個時候就是八仙過海各顯神通，一定會加大促銷的力度，抓住客戶的心，這才是在市場不景氣時生存的王者之道。”

　　復旦(微博)大學房地產研究中心主任尹伯成認為，出臺房產稅的主要目的并非調控房價，它僅是諸多調控手段之一。作為一種財產稅，它的長遠目標是調節財富分配，增加地方直接稅源，逐步減少地方政府對新增土地收益的過度依賴。

　　——房產稅改革難點是針對存量房征收

　　中國社科院財經戰略研究院院長高培勇認為，房產稅改革的真正難點，在于能否對存量而非增量房征稅，必須找到一種“可持續”和“可復制”的征管機制安排，對接存量住房且適用房產稅通行規則。

　　從目前試點城市做法看，重慶針對存量、增量均征收，而上海主要是針對新增一般商品住房。從世界上130多個國家和地區征收房產稅的實踐看，房產稅是對個人擁有住房普遍征收，無論是增量和存量都在納稅范圍內，將房產稅作為調節收入和財富分配的重要工具。

　　“未來房地產市場將由針對增量的政策慢慢轉向針對存量的政策，針對存量的政策也將有助于房地產市場的穩定，在當前形勢下市場預期下半年房地產市場將會比較穩定，不會大漲大跌，”奧宸地產有限公司董事長特別助理姜海23日在“2012中國房地產百強企業研究成果發布會”上表示。

　　中國房產信息集團分析師薛建雄說，時機適當時可考慮把存量住房也納入到征稅范圍，比如，可以把家庭名下所有房產相加后，人均超過一定面積的部分進行征稅，還可以考慮超額累進制稅率等。

　　國家開發銀行原副行長劉克崮表示，房產稅推廣意義重大，但在起步階段應該只覆蓋5%的人群，在成熟之后再逐步推廣。