房價與居民收入相適應 一線城市至少降50%-60%

3月14日，十一屆全國人大五次會議閉幕，溫家寶總理在北京人民大會堂與中外記者見面，并回答記者提問。談到房價問題時，溫家寶表示，房價還遠遠沒有回到合理價位。總理關于房價的表態一出，當天地產股應聲大幅跳水。總理講話也被外界普遍解讀為“房價收入比”將成為判斷房價是否回歸合理水平的標準。昨日，“房價收入比”與“合理房價”的話題成為各界最為熱議的話題。

熱議

網絡瘋傳民間版“合理房價”

經濟學家李稻葵稱，股市誤讀了總理的意思。“總理的意思說房地產調控的目標是使得房價和收入匹配，但這件事并非短期1年之內或半年內要完成”。李稻葵稱，房價上漲是過去幾年或者十年形成的，是長期的病狀，“怎么可能在1年內解決呢？”

李稻葵認為，治病需要一個過程，市場把總理的說法解讀為短期就要房價迅速下降，這并不是實事求是的。市場可能沒有看到的是，總理說房價要降，說收入也要調，這是一個降一個升，兩個過程使得房價合理。

“中國經濟畢竟是名義GDP收入增長10%以上的經濟體，在這個經濟體里面，名義收入，老百姓工資、其它收入也好，總之是上升的。”李稻葵表示，不能靠短期內擠房價這個方式達到調控的目的。也要看到中長期收入也在上升，這本身也是調房價的一個過程。

然而，對于李稻葵的說法，民眾更樂于強調房價還要繼續下降。

兩會期間，騰訊房產在全國范圍內展開“房價降幅調查”，從參與調查的40多萬名網友選擇情況來看，有超過五成的人認為房價只有降50%或以上才是最合理的。昨日，各地網民更是紛紛用“房價收入比”來換算自己所在城市的“合理房價”。

在一份民間版本的“合理房價”計算表中，網民根據上海市統計局的數據計算出了一份上海的“合理房價”：4830.7元/平米。在這份表中，上海、杭州、佛山等14個城市“合理房價”最高為上海，最低的長春則為2731.64元/平米。

分析

房價收入比科學性難定論

對于網民算出的“合理房價”，業內人士并不認同。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，上述的這個計算法錯漏很多，“太離譜了”，其實是在挑撥民憤。

楊紅旭表示，房價是否合理，以房價與收入比為參照，確實比較科學和合理。但在統計和國際比較方面，存在很大難度。根據他近幾年持續跟蹤研究中國房價與收入比得出的結論是：拿近些年內數據進行縱向比較，大致可認為全國房價與收入比在6-7倍屬合理區間，北京、上海、杭州等城市8-10倍尚屬合理。

“2011年全國為7.5倍，略偏高，按今年房價下跌的趨勢，預計今年將回落至6.9倍左右，接近合理區間。”楊紅旭說，但一線城市和部分東部二三線城市，房價收入比顯著偏離合理區間，北京、上海、廈門、杭州、深圳等城市多在12倍以上。

不過，也有說法認為，“房價收入比”并不是一個絕對可靠的計算方法。

清華大學房地產研究所所長劉洪玉認為， 國內目前流行的4至6倍的說法，據考證是20世紀90年代初世界銀行專家黑馬（Andrew Hamer）在進行中國住房制度改革研究時，提出的一個世界銀行認為“比較理想”的比例。

對于總理講話，房地產品牌營銷專家陳真誠認為，房價與居民的收入相適應一說，溫家寶總理所指的應當是老百姓的真實收入對比和切身感覺，不是一些人所拿出的自己想當然計算出來的所謂房價收入比數據。“事實上，在中國的當前，對于房價收入比，幾乎沒人能真實計算出來，也未必能真實、有效地說明問題，哪怕是‘大概’。”

前景

一線城市房價降五成才合理？

“合理”的房價到底是什么？究竟什么叫“房價合理回歸”？判斷“合理房價”標準界線是什么？2010年-2012年，國務院三輪房地產政策調控一直未作具體的解釋，2012年《政府工作報告》中也未明確說明何為“合理房價”。

陳真誠表示，參照房價現實水平而言，目前房價至少需跌回2006年前后水平才行。要達到這個目標，目前房價下降50%也許還不行，一些地區的一些房子的房價或甚至要下跌70%或更多才行。

專家謝逸楓認為，如果按照溫家寶的合理房價標準和解釋，國內沒有一個城市房價回歸合理。理論上講，一線城市北上廣深中心城區房價至少下降50%-60%，一線城市的郊區房價下降30%，二線城市房價下降40%，三四線城市房價下降30%。“但是，政府會允許嗎？GDP增長拉動得起嗎？地方政府財政收入扛得住嗎？銀行承受得起嗎？”

陳真誠分析認為，最終能否做到“使房價與居民的收入相適應”，目前來看還是未知數。但要看到的是，近期高層的一連串表態，已充分表達了中央政府的決策意志和將房價調控到底的決心，將會深度影響房價走勢乃至整個房地產市場走勢預期，加快房價下降速度，加大房價下降的幅度，并加速市場向更深度方向調整。

同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，如果這個合理回歸是建立在各地政府自己制定的房價控制目標之上，那么，按照當前的市場表現來講，無疑對各地政府應該來說完成目標已無大礙。從這個意義角度而言，各地政策面不會有進一步從緊的可能性，市場的走向也不會出現大的轉向。

■名詞解釋

所謂房價收入比，是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。一般認為，合理的房價收入比的取值范圍為4-6，若計算出的房價收入比高于這一范圍，則認為其房價偏高，房地產可能存在泡沫，高出越多，則存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。