房價(jià)全面回落已成定局 “拐點(diǎn)”亦已顯現(xiàn)

導(dǎo)讀：經(jīng)過兩年多的持續(xù)調(diào)控，漲幅較大的房價(jià)已經(jīng)初步得到遏制，房價(jià)“拐點(diǎn)”也已經(jīng)顯現(xiàn)。2012年伊始，依然高高在上的房價(jià)，能否迎來全面回落，能否實(shí)現(xiàn)合理回歸？

此前國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的“去年11月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”，在這些整體數(shù)據(jù)的背后，是各地不少的樓盤打折、促銷的信息，不少開發(fā)商也開始改變定價(jià)策略。不過，盡管當(dāng)前房價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)松動(dòng)，但仔細(xì)分析，不難發(fā)現(xiàn)，房價(jià)降幅明顯的地域，依然以一線城市為主，降幅顯著的樓盤，大都處在城市的偏遠(yuǎn)地帶，主動(dòng)降價(jià)的開發(fā)商，還是由少數(shù)大型房企帶頭。因此，這一松動(dòng)距離政策調(diào)控的初衷，距離普通居民的購房承受力，依然有不少差距。

2012年伊始，依然高高在上的房價(jià)，能否迎來全面回落，能否實(shí)現(xiàn)合理回歸？從房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況看，促進(jìn)房價(jià)全面回落、合理回歸的外在條件已經(jīng)具備，房價(jià)全面回落已成定局。

首先，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控的政策不動(dòng)搖的基調(diào)，給市場各方以明確預(yù)期。在2011年最后幾個(gè)月，當(dāng)房價(jià)開始有所松動(dòng)時(shí)，市場上出現(xiàn)很多“房地產(chǎn)調(diào)控將放松”的言論，對此，國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)在多個(gè)場合明確重申“堅(jiān)持房地產(chǎn)市場調(diào)控不動(dòng)搖”。此后召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也再次強(qiáng)調(diào)：要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸。在這樣的政策預(yù)期下，曾抱有“調(diào)控放松”幻想的房地產(chǎn)開發(fā)商，最好的選擇就是順應(yīng)調(diào)控趨勢，主動(dòng)改變定價(jià)策略。

其次，經(jīng)過此前持續(xù)的調(diào)控，房地產(chǎn)市場的高庫存現(xiàn)象明顯，進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力。此輪房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)否有部分開發(fā)商破產(chǎn)倒閉，一直是各方關(guān)注的焦點(diǎn)，原因就在于，“最嚴(yán)厲的調(diào)控”給房地產(chǎn)企業(yè)帶來空前的資金壓力。一方面，多項(xiàng)政策的出臺，堵住了房地產(chǎn)企業(yè)的多條融資渠道，比如信貸趨嚴(yán)、資本市場融資收緊、銷售量大幅下滑等；另一方面，伴隨著調(diào)控的持續(xù)，樓市成交量的大幅萎縮，房地產(chǎn)企業(yè)的庫存上升明顯，資金周轉(zhuǎn)率下降。比如在北京，去年12月初可售住宅已經(jīng)達(dá)到13萬套，2011年內(nèi)新增加期房住宅庫存的價(jià)值已經(jīng)超過千億元。

第三，從需求端看，購房者觀望情緒濃厚，購房意愿較低。在資本市場上，有一句比較流行的話是“買漲不買跌”，也就是說，上漲的時(shí)候更多的人愿意繼續(xù)買，下跌時(shí)則相反。這話對房地產(chǎn)市場同樣適用。近日，房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)世聯(lián)地產(chǎn)發(fā)布報(bào)告稱，因降價(jià)幅度較小不符合預(yù)期，四季度全國購房者信心指數(shù)跌至2011年最低點(diǎn)，其中北京購房者信心指數(shù)為45.1，較三季度大幅下降4.4，在一線城市中降幅最大。這一調(diào)查與此前央行公布的問卷調(diào)查結(jié)果如出一轍。人民銀行發(fā)布的四季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查顯示，未來3個(gè)月內(nèi)有購房意愿的居民占比13.9%，進(jìn)一步接近2008年第三季度的近年歷史低點(diǎn)。

最后，土地出讓價(jià)格的走低，在一定程度上，給房價(jià)下降留出了空間。土地出讓價(jià)格較高，一直被認(rèn)為是高房價(jià)的重要原因。而現(xiàn)在，土地市場大幅降溫，成交價(jià)格連續(xù)走低，近期全國各地出讓的土地不少以底價(jià)成交，甚至還出現(xiàn)不少“流拍”現(xiàn)象。北京中原地產(chǎn)根據(jù)市土地整理儲備中心數(shù)字統(tǒng)計(jì)，2011年全年，北京市共成交宅地59宗，出讓金約473億元，出讓宗數(shù)和出讓金額分別比2010年下降26%和55.4%。59宗宅地平均樓面價(jià)比2010年下降30.5%。

毫無疑問，促進(jìn)房價(jià)全面回落的條件較多，開始的松動(dòng)的房價(jià)，也正逐步向調(diào)控目標(biāo)靠近。但未來房價(jià)究竟能下降多少，何時(shí)會(huì)出現(xiàn)全面回落，為各方關(guān)注。有觀點(diǎn)預(yù)計(jì)，在未來6~12個(gè)月內(nèi)，房價(jià)還有可能出現(xiàn)10%~20%的下調(diào)空間，北京等一線城市房價(jià)繼續(xù)下調(diào)超過15%的可能性非常大，二三線城市可能出現(xiàn)10%左右下跌。北京中坤投資集團(tuán)董事長黃怒波表示，樓市拐點(diǎn)已經(jīng)來臨，房價(jià)進(jìn)入下行區(qū)間，正在回歸正常價(jià)格，2012年房價(jià)最高將跌30%，將是入市的大好時(shí)機(jī)。

有專家表示，從短期的目標(biāo)來講，去泡沫很重要，價(jià)格回落是當(dāng)務(wù)之急；但是從中期看，擴(kuò)供給更重要，要達(dá)成供求相對平衡；長期而言，則是要加強(qiáng)制度建設(shè)，避免上幾輪調(diào)控后所出現(xiàn)的報(bào)復(fù)性價(jià)格上漲，避免房地產(chǎn)資產(chǎn)化的投機(jī)性趨向。