成交量萎縮土地流標量倍增 樓市邁入拼跌時代

導讀：綜合報道，業內人士指出，2011年在一系列嚴厲的樓市宏觀調控政策作用下，北上廣深等一線城市樓市成交量大幅萎縮，房價過快上漲的勢頭得到有效遏制。同時，房產交易下滑拖累了土地市場，2011年全國土地出讓也出現下滑。業內人士預計，2012年樓市調控仍將持續，樓市庫存壓力繼續增加。

成交量萎縮

中介機構統計顯示，截至2011年12月25日，全國最典型的20個一、二線城市中，成交量為137.5萬套，相比2010年全年的160.6萬套少23萬套，預期2011年20個城市成交量減少超過22萬套。另外，不僅大部分城市成交量萎縮，一線房企也在2011年三季度開始出現明顯的銷售乏力。

北京中原市場研究部統計數據顯示，北京2011年新建住宅總套數為90605套，同比2010年的11.1萬套下調幅度達18.4%。同時，2011年內北京新建住宅總簽約面積為956萬平方米，環比2010年下調22.4%，即使相比2008年也下調接近200萬平方米，2011年成交總面積創近十年來新低。

2011年深圳新建商品住房成交面積和套數分別約為271.69萬平方米、3.2萬套，均低于2010年的321萬平方米、3.7萬套，降幅約15.4%和13.2%。》》》2012迎房企債務償還高峰期 降價勢在必行

北京中原市場研究總監張大偉表示，2011年一線城市成交量普遍下滑。一方面，北上廣深一線城市的“限購令”相比其他城市更為嚴格，使得符合購房資格且有購買意愿的需求逐漸消耗，且預計需求將越來越少；另一方面，2011年貸款政策收緊，即使是剛需購房者的購房成本也相對增加。即使當前的房價下調，但相比購房者的心理價位差距依然巨大。“買漲不買跌的心態，使得價格下調難以換來成交量回升。”

土地流標量增兩倍

北京中原的統計數據顯示，全國主要130個城市，2011年土地流標達900宗，總流標數量相比2010年的280宗上漲2.2倍；住宅類地塊流標達420宗，住宅類地塊流標數量相比2010年的130宗上漲223%。特別是在2011年11月-12月，房產交易低迷傳遞至土地市場，僅這兩個月，土地流標數量就達到近300宗，其中住宅類地塊占50%。

以北京為例，據偉業我愛我家市場研究院統計，截至2011年12月30日，2011年北京市住宅供地僅有59宗，土地出讓面積468萬平方米，同比下降39%。年均樓面地價為5088元/平方米，較去年下降30.5%，平均溢價率僅為8.9%，絕大多數地塊均以底價成交。

張大偉表示，2012年的樓市調控難言放松，房地產開發商已經逐漸減少在熱點城市的投入。開發商拿地熱情下降，全國土地市場趨冷。2012年上半年的土地出讓市場形勢將更加嚴峻，各地若要完成本年度供地計劃，唯有采取更積極靈活的土地出讓策略，更為理性地評估地塊起拍價，才能減緩土地流標率日趨嚴重的現象。

元旦期間一線城市樓市繼續冷清，購房者觀望情緒濃厚，北京、上海樓市成交量同比大幅下跌。這種慘淡局面主要是因為開發商促銷不給力，各地只有少量領跌的樓盤吸引到剛需購房者，成交略有回升。

業內人士指出，2012年樓市調控不會放松，只有房價繼續回落才有望帶動成交量回暖。在未來供應量增加的預期下，開發商面臨更嚴峻形勢，樓市可能進入“拼跌時代”。

上海樓市成交慘淡

上海地區元旦期間樓市成交慘淡。據統計，2012年1月1日上海成交84套商品房；1月2日上海成交129套商品房，其中住宅類商品房成交量只有21套；1月3日，上海市商品房成交97套。

與前幾年元旦假期情況相比，2012年上海樓市成交跌幅巨大。2011年1月1日至3日，元旦三天沒有成交數據，不過在隨后兩天，上海樓市就出現井噴，1月4日商品房成交933套，1月5日成交960套。而之前的2010年元旦期間商品房日成交量約500套，2009年元旦期間日成交量也有350套。

北京新房二手房成交降幅均超60%

北京市住建委網站公布的網簽統計數據顯示，2012年元旦假期前兩天全市住宅（新房和二手房）網簽總量為335套，較2011年同期相比大幅下跌了67%。數據顯示，2012年1月1日-2日，北京新房住宅網簽總量為323套，同比下跌66%；二手住宅網簽總量為12套，同比下跌84%。新房和二手房網簽總量為335套，同比大幅下跌67%。雖然同比跌幅較大，但是與2011年端午節（297套）、中秋節（309套）和國慶節（177套）相比，交易量有所回暖。

深圳樓市實質性松動還未開始

深圳樓市表現較平穩。1月1日和2日，深圳成交住宅159套，與2010年同期的160套相比基本持平。成交均價從2010年每平方米16469元上漲到2012年的每平方米20849元。業內人士分析，元旦期間深圳樓市成交均價上漲，一方面可能與成交結構有關，另一方面也說明深圳樓市實質性松動還未開始，目前的在售新盤也以“暗降”優惠方式為主。

廣州元旦期間不少樓盤甚至取消了優惠活動。中原地產廣州項目部經理黃韜估計，元旦廣州樓市的成交較去年同期下降20%-30%，成交均價則比去年同期上漲約10%。

樓盤促銷成色欠佳

元旦前后(2011年12月31日至2012年1月3日)，上海市有6個住宅項目開盤，總計推出房源1300余套，開盤均價約23000元/平方米，這也是近6周以來開盤均價首度超過20000元/平方米。

總體看，2012年1月上海新盤上市數量稀少，預計只有8個項目開盤，不但與2011年12月相比數量大減，也不到2011年1月開盤數目的一半。低價入市的普通住宅將延續之前的優惠，暫未傳出有更大優惠。業內人士分析，上海的開發商似乎都有意避開1月的傳統淡季，今年農歷春節較早，加上2011年樓市“寒氣未退”，是造成2012年1月開盤項目數量特別少的重要原因。

北京樓市觀望氣氛濃厚。記者走訪發現，元旦期間看房人群的確不在少數，但多數以觀望為主。售樓處工作人員表示，大多數看房者都只是過來實地“踩點”、看看戶型、詢問優惠，并沒有強烈的入市意愿。目前多數準購房者更傾向購置現房。元旦期間，北京樓市新開盤的項目并不多。位于大興區舊宮的東亞五環國際是為數不多的1月1日開盤的項目之一，均價14500元/平方米，預計2014年入住。樓盤銷售人員表示，元旦期間咨詢和看房的人不少，但多數仍“在觀望”。

元旦假期廣州市的幾個指標性樓盤的售價也未見松動。和記黃埔番禺項目珊瑚天峰在元旦假期并無任何優惠，這個曾經被稱為廣州降價第一盤的珊瑚天峰如今價格已經恢復高位，毛坯房17000元/平方米。正在銷售中的越秀區的東方文德廣場，售價為29000元至38000元／平方米，均價33000元，號稱“新年巨惠”，可實際上與上周開盤時的報價幾乎沒有差別。

降價空間有望開啟

對于2012年樓市走勢，亞豪機構市場總監郭毅認為，2011年住宅交易量持續下滑引發價格松動，2012年樓市調控不會放松，這會加深市場的降價預期和購房者的抄底心態。購房者的集體觀望將使得2012年上半年樓市成交量仍難轉暖，但入市樓盤恐將繼續增加，開發企業資金將更緊張。

北京中原市場研究部總監張大偉認為，2011年幾乎所有大中城市的樓市都無可幸免地遭遇寒潮。預計2012年的中國房地產市場，將在“限速”中前行。“目前來看拐點漸顯，預期在6-12個月內房價還有可能出現10%-20%的下調空間。北京等一線城市房價繼續下調超過15%的可能性非常大，而二三線城市出現10%左右下跌的可能性也非常大。”

多位房地產業內人士指出，預計2012年一季度或將有更大幅度的“降價潮”出現，屆時或將引發一波剛需入市“購房潮”，隨后樓市成交量才能逐步回升。