房產稅改革將擴大試點 全面鋪開可能性極小

2011年對中國樓市而言顯然是一個相當不平靜的年頭。樓市調控政策，上層態度是堅定的，下層執行是搖擺的，政策效果是有折扣的；企業是悲觀的，銷量是調整的，生存還是滅亡是受到考驗的；價格是徘徊的，項目是打折的，民眾對房價的變化是矛盾的；信息是混亂的，研究結論是顛覆的，輿論是互相掐架的。樓市這一年要總結的有很多。

這一年，樓市經歷了以限購、限貸、限價為主要內容的最嚴房地產調控。市場上一度流傳房地產的發展是總理說了算還是總經理說了算的爭論，回過頭來看，再次證明中國樓市沒有逃脫政策市的窠臼。政策嚴防死守，市場不得不低頭。

這一年，開發企業再次感受到了市場寒冬的威力。如果說去年前三個季度開發企業還能保持平和的心態，用存量維持生存，那么進入第四季度，企業則徹底“hold不住”，項目層級的降價促銷全面拉開序幕，星河灣降價了、萬科降價了，無論知名或不知名，無論公司大還是小，都加入了這一輪降價打折的洪流。更有甚者，綠城被傳資金鏈緊張，綠城董事長宋衛平深夜談話祭出未來綠城應對市場變化的三步走。開發企業不淡定了，民眾淡定了嗎？

這一年，購房者繼股市之后，又被樓市“教育”了一次。一直以來，買房保值增值是深入人心的觀念，實踐也證明過去十年確實如此。但去年嚴厲且連續的樓市調控導致開發商生存壓力大增，為了保持現金流不斷，企業不得不降價銷售。本是很正常的市場調整行為，購房者卻不干了，維權、要求退款等等事件不斷。

市場有風險，投資需謹慎，這句話不僅適用于股市，也同樣適用于樓市。國家出臺各種各樣的調控政策，目的也是為了讓樓市價格回歸合理水平。真到了樓市價格開始打折的時候，購房者卻又不淡定了。

這一年，保障房新開工建設1000萬套，成績背后隱憂多。今年是大規模建設保障房的第二年，新開工套數超過千萬套。從數量看，這無疑是我國住房雙體系建設的重大成績，但問題卻沒有這么簡單。各種質疑從未停歇：我國到底需要多少保障房？沒有調查；如此規模的新開工建設，建設能力夠不夠？據測算并不夠；土地和資金能持續嗎？面臨很大困難；保障房后續分配和管理制度健全嗎？正在編制。這樣的質疑，既反映了社會公眾對保障房建設的關心，同時也推動政府部門逐步完善相關制度和工作安排。

2011年的樓市紛紛擾擾、起起伏伏，將在樓市發展歷程中留下濃墨重彩的一筆。那么今年樓市又將如何發展呢？日前召開的中央經濟工作會議實際上已經為今年樓市的政策定下基調。市場具體走向則隨著政策微調及宏觀經濟大環境的變化而變化。

政策方面，房產稅改革將擴大試點，但全面鋪開的可能較小。相對全國幾百座城市，實行房產稅的城市依然會維持在個位數，總體上是引而不發，保持政策威懾的作用；限購政策不會解除，但隨著市場的逐步調整，地方政府的執行范圍和力度會有所靈活變動，限購政策執行城市很難繼續擴大；住房信貸政策有望適度放松，首套房貸關乎購房者的切身合法利益，今年國家更加注重保護合理的購房需求。

市場方面，今年國際國內形勢均不樂觀，美伊戰爭一觸即發，背后是石油利益。中國石油對外依存度不斷攀升，國際政治經濟形勢的變化已經直接影響國內經濟的發展。對房地產而言，外部經濟發展存在不確定，社會儲蓄意愿上升，經濟政策保持穩健，樓市恐怕很難實現由蕭條到回暖的反轉，市場處于持續寒冷的概率在增大。開發企業求生存依然是一大主題，大企業更要注意尾大不掉的風險。