2011年一線城市顯“分水嶺” 2012年仍是寒冬

    盡管除了深圳，2011年的北京、上海、廣州三個一線城市的房價仍在“慣性”上漲，但絲毫無法掩飾一線樓市“走弱”的趨勢：深圳新建商品住宅成交陷入十年來最低點，北京樓市成交創(chuàng)五年來最低，上海商品住宅成交創(chuàng)6年來新低，廣州土地收入在財政收入中的比重三年來首次下滑至20%以內(nèi)……種種跡象表明，在持續(xù)調(diào)控的作用下，2011年成為中國一線樓市的“分水嶺”。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，2012年的房地產(chǎn)仍會在寒冷中度過。

　　成交創(chuàng)五年來最低

　　北京：整體
 
    房價仍“慣性”上漲 新盤價格首次下降3.1%

　　2011年的北京樓市一如現(xiàn)在的天氣一樣“冰冷”。

　　亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年北京市住宅期房、現(xiàn)房(包含保障房)累計成交91016套，成交面積961.44萬平米，同比2010年成交套數(shù)銳減18.0%，成交面積減少21.9%，繼2008年后年度成交量再次跌破10萬套關(guān)口，同時還創(chuàng)下了2006年有網(wǎng)簽記錄以來的最低點，比市場成交同樣慘淡的2008年還少近1萬套，達(dá)5年以來的歷史最低點。

　　供應(yīng)方面，2011年北京市共有287個項目開盤入市，比2010年減少了99個，降幅為25.7%，累計提供商品住宅89547套、1009.6萬平方米，同比2010年新增供應(yīng)套數(shù)減少8.3%，由于大面積住宅供應(yīng)增加，新增供應(yīng)面積反而增加2.3%。

　　“與之前開發(fā)商普遍采取‘少量多次’的謹(jǐn)慎推盤思路有所不同，2011年開盤項目的單次推盤量增加明顯，而且首次入市的純新盤數(shù)量也顯著增加，這在一定程度上反映出開發(fā)商急切入市的心態(tài)。”亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示，這使得2012年北京樓市盡管出現(xiàn)了歷史罕見的供需雙雙重挫，然而依然供過于求。

　　盡管供需同時出現(xiàn)萎縮，但北京的房價還是在慣性因素的作用下呈現(xiàn)出繼續(xù)上升的態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示，2011年，北京市商品住宅的整體成交均價為21811元/平方米，同比2010年小幅上漲6.3%，但年度漲幅低于10%，還尚屬首次。

　　選擇在2009年、2010年拿地而在2011年開始賣房的開發(fā)商們，這一次顯然沒有踏準(zhǔn)市場節(jié)奏。

　　“開發(fā)企業(yè)在旺市時期斥大筆資金購進(jìn)的土地，卻在上市時的2011年遭遇慘烈競爭，嚴(yán)重滯銷，樓盤預(yù)售款項難以填補土地購置、施工款項等資金投入的缺口，開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流安全正在遭受嚴(yán)峻考驗，迫使越來越多的純新盤‘割肉’低價賣樓，老項目降價范圍也快速擴(kuò)大。”任啟鑫如此分析。

　　亞豪機構(gòu)的統(tǒng)計顯示，2011年287個入市項目的整體開盤均價為22800元/平方米，每平方米同比2010年下降738元，降幅為3.1%，為有史以來北京樓市開盤均價的首次下降。

　　種種跡象顯示，2012年，房價的繼續(xù)下跌或?qū)⒊蔀橐粋€大概率事件。

　　2011年12月29日，北京市發(fā)改委表示，2012年北京將會延續(xù)主動調(diào)控舉措。

　　高力國際華北區(qū)調(diào)研部董事謝靖宇預(yù)計：“未來6個月，房價將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上繼續(xù)下調(diào)10%~15%；而受到貨幣政策有所放松趨勢的影響，未來6~12個月，房價的跌幅將有所放緩。”