2012樓市六大懸疑：房價全面回落何時到來？

    限價令還會持續嗎？限購令會不會變相松動？房價到底什么時候才會全面回落？……相信隨著時間的推移，在2012年的某個時間段，所有與這些問題有關的答案會逐個水落石出。

　　2012年的樓市，注定不會平靜。

　　基于限購和限貸政策的作用，房價漲勢基本得到遏制。但不可否認的是，房價跌幅并未達到人民所希望的程度，甚至還有部分二、三線城市逆勢上漲，因此樓市調控的大方向不會改變。但必須明確的是，由于國內經濟面臨諸多不確定性，這極有可能會影響到未來樓市走勢。2012年的樓市到底會是怎樣一番情形？

　　懸疑一：限價令何去何從？

　　廣東中山市不再延續“限價令”的表態，讓這項調控措施立于尷尬境地。

　　眾所周知，當初在公布房價控制目標時，除北京明確“穩中有降”外，多數城市的房價控制目標皆是與當年的GDP、人均可支配收入增速掛鉤，以至于調控目標被戲稱為“漲價目標”。但截止到2011年11月底，在已經對外公布房價調控目標的121個城市中，至少有30個城市沒有完成目標。

　　考慮到中央政府提出的“房價回歸合理水平”的要求，2012年的房價控制目標如果還與GDP、人均可支配收入增速掛鉤，顯然已經不合時宜。而中山市的表態，卻讓“限價令”的前景更加撲朔迷離。相對來說，“限價令”在調控“組合拳”中所起到的作用不如“限購令”明顯，因此在強調限購不放松的前提下，“限價令”松綁的可能性極大。

　　懸疑二：限購令會如何變化？

　　“限購令”會不會松動？相信很多人都極為關心這個話題。

　　建設部在此前不久已要求限購令到期延續，但截止到2011年12月26日，在48個已執行“限購令”的城市中，只有包括上海、北京等在內的10個城市明確表示2012年將繼續執行限購政策，其余的在觀望等待。

　　限購政策的作用是顯而易見的，它是一劑“猛藥”，對于之前的“越調越漲”樓市怪現狀極為有效。因此在房價并未真正回落的前提下，限購政策的持續執行是很有必要的。不過不得不面對的一個現實問題是，當地方政府并不想完全放棄“土地財政”的情況下，“限購令”的前景有了一絲不確定性。

　　懸念三：房價全面回落何時到來？

　　在2012年，房價回落已成共識，但問題是何時才能全面回落？近日，上海星河灣宣布降價15%~20%，被專家解讀為房價最后一個堡壘被調控政策攻破。作為標桿性樓盤，星河灣的降價具有典型意義。但不得不承認，到目前為止，市場上明確大幅降價的樓盤，仍然不多，而且參與者極少。尤其是二手房市場，愿意主動降價的業主更是少見。那么，房價何時才會全面松動呢？

　　應該說，在流動性收緊，融資渠道變窄的前提下，經過長達兩年時間的觀望之后，大多數開發商的家底已經所剩無幾。而2012年的世道不會比 2011年好多少，因此唯一能做的就是降價促銷，以求自保。最有可能2012年4月份開發商可能會采取行動，這是因為其時“兩會”已經結束，政策面趨于明朗，相信開發商不會錯過這個時機。

　　懸念四：八五折優惠房貸能否回來？

　　首套房貸利率居然也要上浮1.1倍甚至更高，這絕對讓人意想不到！那么，在2012年，首套房貸優惠利率還會回來呢？

　　雖然“新國八條”中要求采取差別化住房信貸政策，但主要針對對象為第二套以及以上住房，對于合理的剛性需求而言，并不屬于打擊范圍。但在 2011年上半年，連續6次上調存款準備金率，銀行也犯了“貧血癥”，而貸款申請人數變化不大，因此在僧多粥少的情況下，銀行自然會提高利率水平了，以獲取更多的收益，這更多是市場選擇的結果。

　　2011年12月5日，央行調低存款準備金率0.5個百分點，這是調控政策微調的信號。相信2012年還會數次調低存款準備金率，釋放流動性，這對首套房貸有利，至少銀行有錢可貸。雖然中央政府一再強調，要扶持合理的住房需求，但八五折優惠房貸會不會再現，這還得看流動性釋放程度的大小。

　　懸念五：交易狀況會否改善？

　　對于一線城市來說，交易量會不會在2012年反彈？

　　國家統計局數據顯示，前11個月，全國商品房累計銷售面積8.9億平方米，較去年同期增加9%。從表面上來看，2011年樓市與2010年基本持平，但一線城市交易量繼續下滑卻是不爭的事實。鏈家地產市場研究部統計，北京前11月新房成交7.54萬套，比去年同期減少20.9%。根據“網上房地產”網站公布的數據，截止到12月26日，上海商品住宅累計成交量為626萬平方米，較2010年的840萬平方米還有不小的距離。

　　懸念六：土地價格還會回落嗎？

　　房價與土地的關系，跟面包與面粉之間的關系相仿，因此相當于“面粉”的土地的價格走勢，也頗受市場關注。

　　中國某房產研究院近日公布的數據表明，2011年1~11月，全國133個城市土地招拍掛市場各類土地總成交面積同比增長15.6%，但主要受商辦和工業用地增長帶動，同時，土地出讓金總額小幅下降 1.8%。1~11 月，住宅用地量價水平持續低于去年同期，成交面積和樓面地價分別下降 11.0%和 9.9%，而北京等十大城市分別下降23.5%和 14.1%，其中天津、杭州成交面積降幅接近或超過30%，上海、南京平均樓面低價降幅超過40%。

　　當然，北京、上海等一線城市樓面價的下滑，與土地供應有一定關系，比如市中心的土地供應大幅減少，因此均價回落。但值得慶幸的是，土地價格總體上還是保持回落態勢，這有利于房價的整體回落。