二手房“以租代售”過嚴冬 “捂房”打持久戰(zhàn)

    12月12日二手房過戶指導價新標準執(zhí)行，成為壓倒北京二手房市場的最后一根稻草。面對開發(fā)商層出不窮的降價誘惑，二手房賣家咬緊牙關(guān)堅持不降價，抱著對明年形勢轉(zhuǎn)變的期待，部分二手房主開始選擇以租代售。專家表示，這些跡象表明二手房市場正式陷入了相較于新房市場更為嚴酷的寒冬季節(jié)。明年的樓市將展開的是多方心理戰(zhàn)。

　　過戶新標準，致二手房市場慘淡

　　12月12日是北京正式執(zhí)行二手房過戶指導價新標準的首個工作日，數(shù)據(jù)顯示，北京二手房當天的網(wǎng)簽數(shù)量僅為82套，創(chuàng)下了3年來工作日的最低紀錄。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，新政實行當周，二手住宅網(wǎng)簽成交量581套。但與之形成鮮明對比的是，12月5日至11日，北京二手住宅的網(wǎng)簽量達8502套，比11月第二周上漲4.4倍。而此前北京市二手房市場已經(jīng)連續(xù)數(shù)月成交不足萬套，這一周成交量幾乎與9、10兩月的月成交量相當。

　　據(jù)據(jù)監(jiān)測中心分析，首先，新政第一個工作日簽約的82套住宅中，絕大部分為之前積壓的公積金貸款簽約，因為這部分交易在新政前也基本是按照市場價格納稅，所以并不著急趕舊標準的末班車；其次，新標準執(zhí)行后的最近一段時間里，二手住宅被提前集中釋放，所以在將來很長一段時間，二手住宅將持續(xù)這一狀況。

　  租賃市場一直都很“靠譜兒”

　　一位房主張先生接受筆者采訪表示，自己持有一套2006年購買位于北四環(huán)的兩居室，購買初衷是投資，由于該房地理位置條件優(yōu)越，租金回報一直都算比較理想，房屋價格也上漲了一倍。但由于今年房地產(chǎn)政策突然轉(zhuǎn)向而始終不明朗，便在9月考慮適機出手。

　　令這位房主沒有想到的是，上個月才和一位意向買主談好價格，還在決策階段的時候又逢新政出臺?！皬倪^戶新標準的發(fā)布到執(zhí)行僅有14天，還來不及和買主溝通完成交易，政策就已經(jīng)變了，太快了！”該房主表示，“這前后差了10多萬元稅費?！彪S后，張先生改變了賣房的打算，等明年的政策更明朗一些的時候再做決定。

　　回顧今年二手房市場交易情況，年初，國務(wù)院出臺遏制房價過快上漲的通知和北京系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，抑制了房地產(chǎn)的投資投機行為和一部分購房需求，二手房市場頓時蕭條起來，但這卻助推租賃市場的火爆。二月份，隨著務(wù)工人員節(jié)后集中返京，租賃迎來傳統(tǒng)銷售旺季，加之因受“京十五條”影響，許多購房者與物業(yè)持有者都擱淺置業(yè)與出售計劃，開始觀望市場，“轉(zhuǎn)售為租”和“轉(zhuǎn)買為租”情況加劇，也客觀增加了租賃市場的容量和活躍度，因此租金也隨之水漲船高。

　　7、8月份，租賃市場迎來第二個高峰期，畢業(yè)生及換租需求逐步釋放，市場中外地來京務(wù)工的大學生和求學入校型租賃成為市場的新熱點，隨著暑期的到來，學區(qū)周邊的租賃需求量開始升溫，成交量和租金也隨之進一步升級。但隨著暑期的結(jié)束，租賃市場逐漸趨冷，公租房的入市，也相對消化掉部分租賃需求，租金價格穩(wěn)中有降。

　　有專家表示，由于房屋租賃買賣合同是中長期簽約行為，一般合同期都在半年或以上，所以其主要受季節(jié)性波動影響。就目前形勢來看，未來數(shù)月的租金水平并不會因為那些受到政策擠壓而出現(xiàn)的新房源造成市場大幅震蕩。

　　在觀望的主要是散戶

　　筆者從中介公司了解到，在新計稅政策出臺前放盤的都是散戶，大多擁有自己的主業(yè)，早幾年利用手中的積蓄購買了小戶型作為出租，而在調(diào)控措施下，他們在保證有一定利潤的情況下，希望盡快出手。但自12日以后，這些散戶開始轉(zhuǎn)投租賃市場，對明年樓市持中長期觀望態(tài)勢，有不少房主紛紛表示，這種做法是出于無奈，在樓市被套還有租金可吃，一旦算盤沒打好，在低谷的時候把房賣掉投資到其他地方，可能會血本無歸。

　　據(jù)了解，在北京一次性買下十幾套物業(yè)的一般都是專業(yè)投資客，在房地產(chǎn)上行時期，他們手中握有充足的資金，買房子像買大米一樣。在這些人眼中，目前的房地產(chǎn)市場并未到達低谷，投資客依然抱有僥幸心理，不甘心大幅度降價拋售，而轉(zhuǎn)為長期投資計劃。

　　另有專家做出推論，在北京，專業(yè)做短期房地產(chǎn)投資的人其實早已在去年就撤離住宅市場，投身商業(yè)地產(chǎn)炒寫字樓商鋪?，F(xiàn)在被套的房東主要為有主業(yè)的散戶，這部分投資者才是物業(yè)持有主力。在大多數(shù)時間里，他們沒有快速資金套現(xiàn)的需求，而更追求的是投資穩(wěn)定性，他們不會因為一有風吹草動就集體出逃，而是“停下來”這種第一心理反應(yīng)，這就佐證了被社會普遍報道的“觀望情緒”之說。所以就這點來看，房地產(chǎn)市場的主角不是房，是業(yè)主，明年將要來到的是一場心理戰(zhàn)。