“三次加息”對沖“房價下跌”

　　一邊是房價“跌”聲一片，一邊是連續加息，讓房貸利率悄然攀升至近年來最高點。高利率對沖了房價下降的實惠，房價下降的錢，搖身一變，從開發商的口袋鉆進了銀行的口袋里……

　　房價降了，利息補上

　　12月18日，國家統計局公布數據顯示，青島11月房價環比下降0.3%。隨著限購繼續，樓市冬季將持續更久。對于購房一族來講，消息利好。

　　同時，從2012年1月1日起，個人房貸月供卻要“漲價”。今年央行連續三次加息，5年期以上貸款基準利率從年初的6.40%漲到7.05%。由于銀行約定貸款基準利率的調整方式通常為“次年1月1日”，這意味著房貸新利率的執行已“悄無聲息”臨近，房貸一族利息負擔也將相應加重。

　　對于貸款購房者雪上加霜的是，“利率的七折優惠已經徹底成為歷史。”青島某銀行個貸中心潘經理表示，青島多數銀行對首套房貸利率都有一定的上浮，從5%到10%不等。

　　在青島市區，一套七八十平方米的新房可輕松突破百萬元，以100萬房款，貸款50萬元，按揭20年為期，采用等額本息還款方式為例，記者讓潘經理計算了一下購房成本：三次加息前為首付50萬與總的貸款還款額約88.76萬元之和，即138.76萬；假設加息后該樓盤降價5%，總房款變為95萬，購房者貸款額度不變，首付可以少付5萬元，其總購房成本變為首付45萬元與總的貸款還款額93.39萬元之和，即138.39萬元。

　　“這意味著購房者幾乎沒有得到房價下降帶來的實惠?！迸私浝碚f，雖然房價有些松動，但是已經被加息對沖掉了。

　　業內專家表示，銀行高利率抵消了房價下降的實惠，房價下降的錢，實際上是從開發商的口袋鉆進了銀行的口袋里，而沒有流進購房者的口袋里。

　　誤傷了剛性需求

　　在青島工作3年的孫先生今年以來一直在看房，從年初看到年尾，總房款是降了幾萬，可到頭來因為加息和基準利率上浮的因素，使他不得不再次放棄買房計劃。

　　資深房產評論人韓世同表示，限購確實可以很好地抑制投資投機性需求，目前來看，貨幣政策緊縮是本輪調控除限購之外最嚴厲的政策，但它限制了很多剛需客戶。

　　年初發布的《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，關于差別化信貸政策有明確規定：對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。中國人民銀行各分支機構可根據當地人民政府新建住房價格控制目標和政策要求，在國家統一信貸政策的基礎上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。銀行業監管部門要加強對商業銀行執行差別化住房信貸政策情況的監督檢查，對違規行為要嚴肅處理。

　　韓世同表示，銀行可以嚴控第二套房信貸，但必須用低利率的方式支持首套房貸，但銀行似乎“不聽話”，尤其是銀監會允許銀行隨意調整首貸房利率后，就開始一路上調。

　　對此，孫先生反問，現在國家不是要穩定房價嗎？為什么越調控，越買不起一套房子？

　　據青島市網上房地產數據顯示，截至12月24日，青島可售樓盤數量為1237個，可售總套數為146760套，其中，一手房住宅存量為111006套。

　　日前，央行貨幣政策委員會委員李稻葵呼吁，首套房貸政策應定向放寬，以幫助恢復房地產交易量，同時帶動上游產業的逐漸恢復。

　　是否應該提前還款

　　面對明年1月起月供的上漲，是否要提前還貸，房貸一族心里頗有些糾結。

　　記者隨機采訪了多名有房貸的市民，有人表示會考慮提前還貸，也有人表現得很淡定。青島市北區居民李婷婷表示會選擇提前還貸，因為目前沒有好的投資渠道，股市不景氣，基金收益率也不高。已經買房兩年多的顧先生因為當時享受了房貸七折的優惠，則表示不會提前還貸。

　　“以前客戶到了年底都會選擇提前還一部分，相比之下今年這部分人較少，我們分析可能跟國家的限貸令有一定的關系?！迸私浝肀硎?，提前還款的多是家庭條件比較寬裕而又沒有較高的投資收益渠道的群體。

　　潘經理表示，是否提前還貸要因人而異。尤其是享受了七折優惠利率的貸款人不宜提前還貸，把富余資金存入銀行或者購買一些理財產品更為合算。

　　有業內人士指出，未享受任何優惠利率的客戶，如果沒有超過房貸基準利率的投資理財項目，可以考慮提前還款。由于利率處于高位，貸款買房其實是不合適的，以100萬元貸款，按揭20年計算，還款總額度約186.8萬元，如果按揭30年的話，就要翻番了。

　　記者從青島多家銀行信貸部門證實，暫時還未出現集中提前還貸潮。其工作人員提醒房貸一族，從下月起，注意房貸月供的變化，及時了解具體還款金額，以免因還款金額不夠導致逾期，給自己的信用帶來不良影響。