明年3月房價或進入“同比下降”通道

    12月20日，上海市官方宣布，明年上海繼續執行住房限購政策。至此，包括之前已經宣布繼續實施限購的北京、廣州和深圳，北、上、廣、深四大一線城市2012年將繼續實行限購政策。

　　此外，據新金融記者不完全統計，之前已經宣布限購的46個城市中，共有11個設置今年的12月31日為暫定的截止時間，目前其中的7個已經明確表態2012年將執行之前發布的限購政策。"最近的中央經濟工作會議已經很明確提出，堅持房地產調控不動搖，這也就意味著明年包括限購在內的調控政策繼續執行沒有懸念，預計最近會有更多的城市陸續表態堅持調控立場，堅持限購。"北京大學房地產研究所所長陳國強對新金融記者表示。

　　此外，國家統計局公布的11月份70大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，11月70大中城市房價平均環比下降0.19%，價格連續兩月環比下降。"若保持當前房價下行的速度，預計明年3月份左右將會出現價格同比下降的實質性下調階段。"鏈家地產首席分析師張月表示。

　　堅持限購不動搖

　　12月20日，上海市政府官方微博宣布，明年上海嚴格貫徹執行國家有關調控政策，繼續加大房地產市場調控力度，繼續執行住房限購政策，進一步鞏固調控成果，促進房地產市場健康發展。就在同一天，青島市政府辦公廳對外發布《關于繼續執行住房限購政策的通知》，明確青島市區住房限購政策在2011年12月31日截止期滿后繼續執行。

　　江蘇省住建廳相關部門負責人近日公開表示，就該省而言，已執行限購政策的南京、蘇州、無錫、徐州四城市，明年肯定還會延續政策。天津房管部門日前表示，天津限購令出臺時并未規定有效期，目前本市地產市場仍按照原有政策執行。

　　對于那些之前將限購政策實行期限定為今年12月31日的城市，2012年是否延續限購政策，曾成為全國媒體關注的焦 點。近日，這些城市中的福州、廈門、海口、濟南、長春、青島、蘇州等7個城市已經明確表態2012年將繼續執行限購政策。截至記者截稿為止，僅有石家莊、合肥、貴陽等少數幾個有限購截止日的城市，尚未明確當地的限購令到期后是否延續。

　　"不過目前來看，這些城市應該也會在近期宣布延續限購政策，從之前那些宣布延續限購城市的表態中就可以看出，2012年堅持樓市宏觀調控是大勢所趨。"陳國強說。

　　據報道，12月初，住建部曾知會地方政府，對于限購政策將要于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后對限購政策進行延續。住建部同時還向地方政府表達了包括一般情況下不對已經出臺的地方房地產調控政策進行"方向性調整"、樓市調控政策承繼性連接等在內的一系列主旨精神。

　　值得一提的是，當時是中央經濟工作會議前夕，部分限購令即將到期城市在當時對政策走勢還持觀望態度，多數并未明確表態限購是否延續。而中央經濟工作會議上，房地產調控被列入保障和改善民生工作任務的重要舉措，從中央層面上再次強調其重要性，無疑向地方政府傳遞了明確的信號，明年限購持續無法回避。

　　限購效果明顯

　　回顧今年的限購政策，2011年1月26日，國務院發布通知，明確規定各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。限購城市從2010年的不足20個大幅增加到40多個。7月初，國務院常務會議明確"二、三線城市也要限購"，隨后臺州、珠海等城市跟進，限購城市數量增加到近50個。

　　而限購政策對樓市所產生的影響也顯而易見，中原地產指出，截至2011年11月，大部分已"限購"城市的住宅成交量大幅下滑，且"限購"執行嚴格的城市成交下挫更為明顯。

　　根據鏈家地產市場研究部統計，10月全國限購城市環比指數99.77，其中環比下降城市29個，比10月增加9個。未限購城市環比指數99.85，環比下降城市20個，比10月增加6個。而11月份的70個指標城市中，環比房價下調超過0.5的6個城市中全部為限購城市，限購的40個城市中有30個城市出現了房價環比下調，7個城市房價停漲。其中，限購最嚴格的一線城市，平均環比下調幅度達到了0.35，而執行限購城市的40個城市中環比平均下調了0.23，非限購的30個城市環比下調幅度為0.13。

　　成交量方面，限購城市所受影響明顯大于非限購城市。某研究院數據顯示，基本上均出臺限購政策的一線城市成交量已低于2008年的歷史低位，相對來看大部分尚未出臺限購政策的二、三線城市略好于2008年。整體來看，2011年1-11 月，一、二線代表城市月均成交面積分別為64萬平方米和57萬平方米，同比分別下降15%、7%；三線代表城市為36萬平方米，與去年同期基本持平。與歷年水平相比，今年1-11月，一線城市月均成交面積已低于2008年歷史低點(76萬平方米)，與2009年的較高水平(131萬平方米)相比降幅達51%；二線代表城市月均成交面積接近一線城市水平，達57萬平方米，雖明顯高于2008年水平(36萬平方米)，但較2009年和2010年分別下降22%和10%；三線代表城市月均成交面積為36萬平方米，與2009年和2010年相比，降幅分別為18%、8%。

　　從具體的限購城市來看，南京自今年2月19日起執行限購令，實施當月當地住宅成交量就從1月的7404套迅即下滑至2181套。從今年6月起，南京房價出現環比下跌，11月據國家統計數據，環比跌幅已達到0.5%，位居全國70個大中城市房價環比跌幅前列。此外，鄭州今年1-10月成交面積同比下跌52.76%，無錫同比下跌39.55%，合肥同比下跌34.08%，這些限購城市均位于成交量跌幅前列。

　　"限購雖然是不得以情況下出臺的行政手段，不過在抑制房價快速上漲過程中發揮了重要作用，短期內貿然取消肯定不利于調控目標的形成。"陳國強表示。

　　住建部政策研究室副主任王玨林則直言，一旦限購放松，各地房價很可能會出現報復性反彈，那樣的話歷時兩年的調控成果將毀于一旦。

　　或迎房價同比拐點

　　限購持續，樓市調控堅定，使得房價下行的預期更加強烈。國家統計局公布的數據顯示，11月70大中城市房價平均環比下降0.19%，價格連續兩月環比下降，降幅比上月擴大0.05個百分點。11月全國平均房價環比繼續呈現下降趨勢，全國房價已進入下行區間。目前已經有49個城市房價環比下降，比上月增加15個，降價范圍加速擴張。

　　張月認為，11月全國房地產投資額環比下降2.4%，全國房地產開發景氣指數28個月來首次落入不景氣區間，調控對房企的影響由表及里，越發深入。"當前房價雖然出現價格環比下降的拐點，同比仍處于上漲狀態，若保持當前房價下行的速度，預計明年3月份左右將會出現價格同比下降的實質性下調階段。隨著明年調控的不放松，僅從價格泡沫壓縮方面來看，房價就存在15%-20%左右的下降空間。"張月表示。

　　上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，2012年上半年樓市將繼續低迷，下半年趨于企穩。一、二線城市新建商品住宅成交量將出現15%左右的下跌，全國新建商品住宅銷售均價漲幅同樣繼續回落，估計二季度將出現負增長，全年均價出現5%左右的下跌。

　　與此同時，買房人的購房意愿也在走低。2011年第4季度，由中國人民銀行在全國50個城市進行的2萬戶城鎮儲戶問卷調查顯示，72.9%的居民認為房價"過高，難以接受"，較上季下降2.8個百分點。未來3個月內有購房意愿的居民占13.9%，比上季小幅下降0.3個百分點。接近監測以來的最低點(13.2%，2008年第3季度)。這一結果表明，目前房地產市場觀望氣氛濃厚，房地產調控成效凸顯。

　　"從調控的本意來看，還是希望通過結構性調整，將那些在前幾年房地產開發熱潮中，盲目入市的投機性開發商和抱著投機目的的炒房人洗出局，使房地產回歸其合理價值。"中原地產(天津)投資顧問部分析師孫宇對新金融記者表示。

　　陳國強提醒買房人，雖然房價下行不可避免，不過崩盤式下跌出現的可能性較小。"部分城市的房地產項目已經出現了實質性的降價，回調幅度已經達到20%-30%，這些項目繼續大幅下降的空間已經很小。應該是之前還在苦撐的更多項目會加入降價行列，有自住剛性需求的買房人，應該是更積極觀察的心態，而不僅僅是消極的觀望。"

　　樓市博弈升級

　　除了房價預期繼續下行，2012年樓市的另一大看點就是中央與地方在樓市調控中的博弈還將繼續。即使已經延續的限購政策上，也體現了這種博弈。46個城市中有29個城市執行局部限購，各地"限外"措施松緊不一，如長沙、西寧、呼和浩特等市均對相鄰城市或省內人士不設"限購"，石家莊、長春等市則由于購房落戶條件相對寬松，使得"限購"中的"限外"在執行時大打折扣。

　　由于限購對樓市成交影響明顯，今年也出現一些地方政府試圖放松的情況。10月11日，佛山曾戲劇性上演了"限購"松綁的緊急叫停事件，加上此前大連、海南曾傳言將放松限購，隨即又被緊急辟謠的情況，充分顯示出地方政府對中央政策底線的試探傾向。而土地出讓金的減少和樓市低迷帶來的稅收減少，使得地方政府的財政壓力加大，也將進一步加大明年樓市博弈的力度。

　　"不過也應看到，嚴厲的限購、限貸、限價政策，在打擊投資和投機性需求的同時，也不可避免地傷害了部分剛需。如何在當中取得平衡，將在明年考驗政策層面的智慧。"孫宇對新金融記者表示。

　　值得一提的是，根據中央經濟工作會議精神，2012年將推進房產稅試點改革，房產稅試點城市范圍有望擴大。房產稅是否會代替限購成為樓市長期調控的手段，成為關注的焦 點。

　　中原地產在其2011年年刊中表示，對房地產行業全面剎車將是不理性的，然而"大踩油門"也將是瘋狂的。目前市場的諸多限制性條件已決定了未來房地產將告別爆發式增長的時代，合理的"油離配合"，即在既有的政策框架中作靈活調整是必須的。

　　某研究院則指出，在2012年甚至更長的時間內，房地產業仍將面臨較為嚴厲的調控政策，短期內市場需求和價格波動幅度加大，行業風險上升。從更廣的視角來看，經濟轉型、增速放緩、結構調整、貨幣投放變慢已成為中國經濟中長期發展走勢的普遍共識。有鑒于此，現在正是政府、開發企業、銀行等相關各方思考中長期變革及應對策略的時機。

　　保障房新開工700萬套

　　在限購不放松的同時，作為另一重要調控政策的保障房建設，也傳來明年新開工700萬套，在建量達到1800萬套的消息，再次顯示了中央堅定樓市調控的決心。

　　近日的全國住房和城鄉建設工作會議上，住建部部長姜偉新表示，明年全國新開工建設保障房和棚戶區改造住房700萬套以上，基本建成500萬套以上，竣工量要高于今年。據了解，目前住房和城鄉建設部代表全國保障性安居工程協調小組，與各省區市簽訂了明年住房保障工作的目標責任書。

　　與2011年1000萬套的建設目標相比，2012年保障房新開工700多萬套的數據似乎有所減少。不過住房城鄉建設部政策研究中心主任秦虹接受采訪時表示，新開工數量雖然少了，但是2012年實際在建工程量巨大，建設資金的實際投入也將超過今年。房屋建設有2-3年左右的建設周期，根據粗略估算，明年實際在建工程量有1800萬套左右，保障房建設的力度并沒有減弱。"2012年降低開工數量，意味著在資金投入上可以更多用于保竣工保質量，讓低收入家庭盡早享受到實惠。同時，還能將騰挪的部分資金用于保障房配套工程建設。"秦虹表示。

　　歡迎參與調查1，您是否完全了解合作建房的基本結構？完全了解完全不了解一知半解2，您是否認為合作建房的價格肯定比商品房便宜？是，因為省掉很多成本否，目前房價已下降3，在您看來，合作建房最不確定的因素是什么？根本拿不到地參與者資格不確定集資款管理安全參與者意見分歧施工質量4，如果有機會，您是否愿意參與合作建房？愿意不愿意5，無論參與與否，您對合作建房的前景判斷是？很難成功可能成功難以判斷。