3個月內有購房意愿居民僅13.9%

房價降了嗎？為什么遠郊樓盤降得“風風火火”，而五環內樓盤價格卻巋然不動？為什么旺市時買房便宜1%—2%開發商便開始喊沒利潤，而到了今天房價降20%甚至30%還說有賺頭？房價下調多少才算合理？而房價下降由哪些因素說了算？

中央經濟工作會議于12月12-14日在京舉行。會議指出，要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設，擴大有效供給，促進房地產市場合理發展。

國家統計局近日公布的11月份全國70個大中城市房價變動情況顯示，在70個大中城市中，11月共有49個城市的新建商品住宅價格環比下降，比上月增加15個。繼上月全國房價初現拐點之后，11月全國平均房價環比繼續呈現下降趨勢，全國房價已進入下行區間。降價范圍加速大張。北京住建委表示，年內樓市穩中有降的目標已經完成，截至目前北京新建普通住房成交均價比去年下降6.3%。

在這樣的情況下，中央經濟工作會議仍然提出“促進房價合理回歸”。可見，盡管目前的房價已經出現下降，但還沒有回歸合理。那么，被市場已經淡忘的房價收入比、租售比、成本等指標是否可以將“回歸合理”量化？

房價能低于成本價賣嗎？

近日，北京市住建委表示，由于調控處于關鍵期，北京明年的限購令不會放松，而相關樓市調控的措施也不會放松，年內樓市穩中有降的目標已經完成，截至目前北京新建普通住房成交均價比去年下降6.3%。調控已見成效，房價有所下調，這不由得讓人發問，房價下調到什么程度算是合理？有近期出手買房的劉先生表示，經過計算，他購買的項目已經接近成本價出售，他認為這個房價就算合理。但也有業內人士指出，即便是成本價賣房，開發商仍有利潤，在買房人深度觀望的市場背景下，房價的合理應與市場掛鉤，成交量上升就意味著房價已到合理程度。

買房人綜合考量性價比 房子成本價銷售就算合理

買房人劉先生近日購買了朝陽區某項目80平方米左右的小兩居，折合單價約為17000元/平方米，劉先生表示，之所以會出手購買，是因為房子的位置距自己上班的東三環很近，交通尚屬方便，戶型也滿足了家庭的使用需求。同時，經過他對該項目的了解，目前其在售18000元/平方米的均價加上不同程度的折扣，折算出來的實際購買價格已經接近該項目的成本價。劉先生說，雖然目前房價有所下調，但特價房不是位置不符合自己的需求，就是買不到。而這個項目滿足自己的所有預期，成本價出售也表示幾乎沒有再降價的可能，這個項目的房價就算是合理的，所以就出手購買了。

對此，偉業顧問市場發展部總經理袁陽表示，近兩年高價拿地、成本較高的項目，目前在售的不少已經是貼近成本價出售了，買房人購買也是看重了開發商縮減利潤后的性價比。對于現在的買房人來說，同一個區域或板塊內，地價差不多的兩個項目，他們則會比較不同項目的配套、物業、園林景觀、開發商品牌甚至裝修標準，買房人的購買行為越加理性。同時，對于開發商來說，項目定價除了要考慮自己的成本支出外，還得看競品定價多少。

專家稱成本價出售不代表無再降可能

根據北京房地產交易管理網統計數據顯示，今年前11個月，北京商品房住宅銷售面積合計為819.2萬平方米，預計全年成交量在900萬平方米左右，相比去年下跌27%。隨著成交量的大幅萎縮，整體房價呈現結構性下調，根據鏈家地產市場研究部的統計，今年11月北京商品住宅成交均價為19906元/平方米，較今年3月下降幅度為16%，其中郊區成交比重達到73.6%，投資性需求大量撤出樓市，價格承受力偏低的剛需成為市場絕對成交主體。為了滿足剛需的購房需求，不斷有項目大幅優惠降價求售，甚至還有一些項目將開發成本公布出來，以示降價的徹底。

很多人把房價是否“到底”的判斷建立在房價和成本的比較上，建設部政策研究中心主任、中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮曾公開表示，開發商的利潤并非僅僅來自于房價與成本的差距，還來源于開發過程的金融杠桿。也就是說，開發商在一個項目上的總成本投入，有部分來自自有資金，還有來自銀行的開發貸款、購房人的按揭貸款等的部分。而這就意味著成本價出售并非無利可圖。

當然，隨著調控的持續和深入，期房成交量大幅下滑，項目營銷周期拉長，開發商融資渠道又不斷收緊，項目獲利相比以往被攤薄了很多。

深度觀望期 成交量復蘇意味著房價合理

那么，房價下調到什么程度算合理？對此，袁陽表示，從目前市場反饋來看，市場觀望期一些項目依舊銷售良好，買房人對于房價的判斷大多是以項目所在區域為判斷依據的，每個買房人都有自己對于一個區域樓市價格的判斷標準。至于房價的合理程度，袁陽說，應該以市場成交量回暖為判斷依據，成交量的恢復體現了買房人對市場的認可和房價的預期。即便房價再低，沒有人購買，便是買房人認定房價依舊不合理。

中房信·克而瑞分析師朱一鳴認為，今年的中央經濟工作會議定調“促進經濟平穩較快發展”，表露出管理層對明年經濟“維穩”的意圖，意味著政策重心又將向經濟增長傾斜。朱一鳴預計，“鞏固”將成為明年房地產調控政策重心，政策面壓力或將趨緩。明年三季度以前，地方政府會對限購政策作適度微調，市場將引來溫和反轉。文/李丹

租售比與國際接軌 房價需再降兩三成

從國際公認的標準來看，租售比在1：200-1：300之間是較為合理的區間，低于200表示房價較低，有上漲的潛力，適合投資；高于300，表示房價偏高，且越高表示房價偏離合理價值越多，樓市泡沫越大。而北京的租售比一直高于這一標準很多，如果以租售比來看，房價在目前的基礎還得下降20%-30%才能進入合理區間。

租售比再現下降 仍高于合理區間很多

據北京中原市場研究部的數據顯示，12月北京住宅的租售比為1:434，是今年以來的最低值。從2008年至今，北京的租售比一直位于300-500之間。而四年來租售比的峰值出現在2009年12月，比值為1：480.5，其原因主要是由于2009年寬松的政策環境和被2008年金融危機與北京奧運抑制的需求猛烈釋放后出現的房價大幅快速上漲所致。

今年以來，受“限購、限貸”的政策調控影響，北京的房價出現了持續下跌。而與此同時，由于上半年出現較嚴重的通貨膨脹，房屋租金出現了較大幅度的上漲。再加上受限購政策的影響，很多人失去了購房資格只能租房居住，加大的租房需求，進一步推動租金上漲。此消彼漲之間，使現階段的租售比相較2009年12月的最高點已經回落了46.5點，且仍有繼續回落的趨勢。

而北京4年來的數據顯示，北京的租售比一直高于合理區間的上限很多。因為租金相比房價變化，可以說是十分平穩，其上漲幅度基本與物價水平漲幅相差不多，屬于跟隨全國經濟通脹水平變化而呈現的正常上漲，因此更說明了房價存在著不合理的過度上漲。房價在2009年突飛猛進之時，政府緊急出臺宏觀政策對房價進行干預，因此從去年開始樓市進入政策調控期，房價因此從漲幅縮小過渡到平穩發展直到現在的穩步下降。

從現在的租售比來看，北京住宅的交易價格仍存在不合理部分，仍需要政策堅定不移地對房價進行控制，保持房價繼續下調的趨勢，直至房價回歸合理水平，租售比回落至合理區間。

房價最少降20% 租售比才合理

偉業我愛我家市場研究院認為，北京的租售比保持在1:250-300之間比較合理。

假設以一套面積為80平方米的住宅來看，目前北京租賃市場80平方米左右的二居，月租金均價大概為3600—4600元。按1:250-300的租售比，以及目前的租金均價來看，北京房價的合理區間應該在11250-17250元/平方米之間，1.5萬元/平方米將是一個比較合理的均價點位。

而目前北京新房的成交均價為19606元/平方米，二手住宅均價為22018元/平方米。如果按目前的租金水平，要達到1:250-300的租售比，北京房價在目前的水平上還要再下跌20-30%才能使租售比進入比較合理的區間。文/本報記者周宏

用房價收入比衡量房價 存在偏頗

近期，隨著中國社科院住房綠皮書《中國住房發展報告》的發布，“房價收入比”一詞頻繁出現在公眾面前。作為一個國際上較為通用的衡量標準，“房價收入比”這樣一個看似簡單的專業術語，將人們的收入與房價聯系了起來，牽動著人們的敏感神經。而在當前房價下跌的背景下，更有許多購房人想從中探究未來房價下跌的軌跡。那么，專業人士是如何看待這個問題的呢？

中國社科院：4至6倍為房價收入比的合理區間

《中國住房發展報告》中提到，如果我國在“十二五”期間能夠合理地控制房價的上漲，使其穩定在現在位置，同時又能實現“十二五”的國民收入翻番的收入目標的話，那么在“十二五”的末期，我國的房價收入比會大幅下降，接近國際公認的4至6倍的合理區間的上限。

什么是房價收入比呢？專業人士表示，所謂房價收入比，是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。以北京為例，一套4環以內普通兩居室新房80平方米，以單價2萬5千元計算，平均價格200萬左右；若以工作五年的中產階級家庭為單位買房，假設夫婦月工資為4000元，則家庭月收入達到8000元，年收入為9.6萬元。這樣房價收入比則為20。

一般認為，合理的房價收入比的取值范圍為4-6，若計算出的房價收入比高于這一范圍，則認為其房價偏高，房地產可能存在泡沫，高出越多，則存在泡沫的可能性越大。國際上通用的房價收入比的計算方式，是以住宅套價的中值，除以家庭年收入的中值。

業內人士：以房價收入比衡量北京房價還有20%下跌空間

既然房價收入比在4到6倍之間較為合理，那么是否超出這一標準的就是房價泡沫呢？業內人士表示，“4至6倍”的標準只是一個較為通行的參考值，各個國家根據經濟發展的水平不同、住房市場的狀況不同，表現出來的數值也并不一樣，因此不能機械地套用這一數值。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，合理的房價與家庭年收入之比，世界銀行的標準是5：1，聯合國制定的標準是3：1，現實中，美國是3：1，日本是4：1，發達國家最高的是悉尼8.5：1，紐約7.9：1，倫敦6.9：1，首爾7.7：1，東京7.9：1，新加坡5：1。考慮到中國大陸目前正處于社會轉型、經濟轉軌時期的特點，城市化進程的加快、人多地少的現況，以及市場供求比例的不合理，所以中國大陸房價的合理區間，應為家庭年總收入的6-8倍。

胡景暉表示，以一個三口之家，夫妻二人的年總收入20萬元為例，80平方米的住房的合理價格區間應該為120-160萬元，合單價1.5-2.0萬元/平方米，所以，1.7-1.8萬元/平方米將是一個較為合理的均價點位。以北京為例，經過一年的樓市調控，目前北京新房的成交均價為19606元/平方米，二手住宅均價為22018元/平方米，據此，北京房價還將有10-20%的下跌空間。

謹慎對待：簡單套用專業概念容易誤導市場

不過，雖然房價收入比受到廣大購房者以及業內人士的關注與認同，也有業內人士對“房價收入比”的應用保持著謹慎態度。

華遠地產(華遠九都匯)董事長任志強認為，“房價收入比”看似是一個人人都能看懂的概念，但是其有著嚴格的定義，如果簡單套用一個似是而非的概念，將對市場判斷起到誤導。任志強表示，國際上對“房價收入比”應采取的計算數據有嚴格的定義，如必須采用全部收入的中位數而非平均數，全部住房套面積的中位數而非平均數，全部住房交易價格的中位數而非平均數，尤其是不能僅用一手商品房的市場平均價，而不計算經濟適用住房、享受經濟適用住房政策的住房、二手房等價格的中位數或平均數。

此外，中國尚無嚴格的個人收入統計，而更多的是工薪為主的工資收入統計，包括中位數統計也幾乎沒有各種可交易住房價格的中位數。這些數據大多要靠多項統計綜合計算的，而一些專家則根本不去計算，只簡單的用各種平均數來估測，自然差距離現實巨大。“在沒有準確的中位數收入統計和中位數房價統計之前，房價收入比容易變成一種誤導市場與民眾的工具，不如放棄房價收入比轉用其他的判斷指標。”任志強說。