一線城市拐點(diǎn)明確 2012房產(chǎn)稅與限購(gòu)或共存

導(dǎo)讀：2011年，限購(gòu)令對(duì)樓市起到了明顯的效果，2012年這一政策仍將繼續(xù)。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，地方層面，繼深圳、海口、福州、長(zhǎng)春、廣州和佛山等城市后，北京、廈門(mén)和青島也表態(tài)明年將繼續(xù)限購(gòu)。而房產(chǎn)稅試點(diǎn)或?qū)⑦M(jìn)一步擴(kuò)大。

中銀國(guó)際分析師周路稱(chēng)，堅(jiān)定房地產(chǎn)調(diào)控、擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)以及保障房重心向分配管理轉(zhuǎn)移，將是明年行業(yè)的政策主基調(diào)。“限購(gòu)2012不放松，一線樓市拐點(diǎn)已經(jīng)明確。”北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉預(yù)計(jì)，京滬在6-12個(gè)月內(nèi)房?jī)r(jià)還有可能有10%-20%的下調(diào)，而一線城市對(duì)全國(guó)的示范作用非常大，不僅在政策執(zhí)行力度上，在房?jī)r(jià)下調(diào)過(guò)程中也會(huì)明顯影響全國(guó)。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)首席分析師常智則表示，現(xiàn)在去討論調(diào)控放松不放松已經(jīng)毫無(wú)意義，不過(guò)適當(dāng)微調(diào)的空間還是存在的，譬如對(duì)首套房的利率和首付政策，對(duì)別墅和高價(jià)商品房是不是可以有條件的放開(kāi)限購(gòu)，但這些政策的調(diào)整需要中央層面發(fā)話，地方政府的任何改變都會(huì)由于輿論的反彈而被打回原形。

中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)則進(jìn)一步認(rèn)為，上海和北京都在利用調(diào)控降低對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)。過(guò)去房地產(chǎn)增加值對(duì)上海經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度曾達(dá)到15%，今年前三季度，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)下降為8%，這表明部分省市正在調(diào)整政策方向，對(duì)房地產(chǎn)采取去“支柱化”，去“土地財(cái)政”。

在限購(gòu)繼續(xù)的同時(shí)，房產(chǎn)稅試點(diǎn)明年或?qū)U(kuò)大。

據(jù)江蘇省財(cái)政廳有關(guān)人士介紹，江蘇在開(kāi)征房產(chǎn)稅“技術(shù)環(huán)節(jié)上已不存在問(wèn)題”，相關(guān)系統(tǒng)的“空轉(zhuǎn)”已經(jīng)持續(xù)數(shù)載，現(xiàn)在就等住建部門(mén)的房產(chǎn)信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。據(jù)記者了解，除江蘇南京等地外，全國(guó)數(shù)十個(gè)城市已就房產(chǎn)稅空轉(zhuǎn)數(shù)年。住建部近年來(lái)推進(jìn)的40城市個(gè)人住房信息登記系統(tǒng)也已漸趨成熟。

據(jù)財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康介紹，房產(chǎn)稅在重慶和上海的試點(diǎn)，都取得了效果。“今年在重慶和上海兩地的高端不動(dòng)產(chǎn)，都明顯出現(xiàn)了成交量下降、價(jià)格趨穩(wěn)，這就是很明顯的正面效應(yīng)。”

具體地，重慶方面的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，前十個(gè)月的高端住房成交量已經(jīng)下降28%；上海通過(guò)在房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案里面設(shè)計(jì)一個(gè)很小的杠桿，即中心區(qū)域的稅率是0.6%，周邊區(qū)域的稅率是0.4%，這個(gè)些微的差距就使成交大量被引流到周邊區(qū)域。另外，有“人均60平方米”和“均價(jià)兩倍”這樣的數(shù)量界限來(lái)區(qū)分不同的稅負(fù)，明顯促進(jìn)了小戶(hù)型的銷(xiāo)售占比上升和均價(jià)的平穩(wěn)。

目前來(lái)看，房產(chǎn)稅的直接影響雖然不大，但房產(chǎn)稅擴(kuò)大及加碼的預(yù)期正逐漸影響投資行為。“最近投資客掛牌拋房的數(shù)量激增，一是看清了房?jī)r(jià)下跌的趨勢(shì)，二是擔(dān)心房產(chǎn)稅繼續(xù)加碼，持有成本繼續(xù)上升。”上海一家大型中介人士對(duì)本報(bào)記者說(shuō)，上海不少豪宅新房近期出現(xiàn)單月零成交，二手豪宅則出現(xiàn)明顯的降價(jià)拋售跡象，議價(jià)空間甚至高達(dá)20%。

據(jù)賈康透露，年底財(cái)政部、發(fā)改委、住建部等部門(mén)將對(duì)重慶、上海兩地的房產(chǎn)稅試點(diǎn)情況進(jìn)行總結(jié)，屆時(shí)再討論和決定下一步擴(kuò)大試點(diǎn)的方案。多名業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市可能會(huì)在已實(shí)行限購(gòu)令的城市中選出，沿海一些二三線城市極有可能成為備選的試點(diǎn)城市。張大偉稱(chēng)，特別是北京和武漢，其新購(gòu)非普通住宅很可能是試點(diǎn)的范圍，目前也只有這兩個(gè)城市把這一類(lèi)給甄別清楚了。

周路表示，房產(chǎn)稅極有可能在明年擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，不過(guò)這不代表房產(chǎn)稅將取代限購(gòu)，或許房產(chǎn)稅的鋪開(kāi)和限購(gòu)的退出并不互為先決條件，未來(lái)一段時(shí)間可能是兩者共存的局面。