閑置土地處置辦法12年來首修 明確開工竣工時間

昨日掛在國土資源部網(wǎng)站上的“征求意見稿”提出，土地閑置滿1年的，由縣級以上地方國土資源主管部門報經(jīng)本級人民政府批準(zhǔn)后，向土地使用者下達(dá)《征繳土地閑置費決定書》，按土地出讓或者劃撥土地價款的20%征繳土地閑置費。土地閑置滿2年的，有關(guān)部門將無償收回土地使用權(quán)。

“征求意見稿”總計34條，比1999年公布的《閑置土地處置辦法》多出23條，這是12年來首次對該辦法進(jìn)行修訂。

近年來，伴隨著房價飆漲，從中央到地方，關(guān)于清理閑置土地、打擊囤地的呼聲漸高。《閑置土地處置辦法》修訂也被提上議事日程。

某業(yè)內(nèi)人士分析，“征求意見稿”相比現(xiàn)行辦法，在閑置土地的認(rèn)定、查處等環(huán)節(jié)更加規(guī)范，更具有可操作性。

國土部網(wǎng)站掛出的新聞稿顯示，本次公開征求意見的截止日期為2012年1月15日。

認(rèn)定更為細(xì)化

可見的是，“征求意見稿”更為細(xì)化。

據(jù)“征求意見稿”，閑置土地指土地使用者依法取得國有建設(shè)用地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)，超過約定、規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設(shè)的國有建設(shè)用地。

“征求意見稿”對于閑置土地的認(rèn)定框架，與現(xiàn)行辦法幾乎一樣，都是三種情況：

一是自國有建設(shè)用地有償使用合同生效或者劃撥決定書核發(fā)之日起滿1年未動工開發(fā)建設(shè)的；

二是已動工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)總面積，不足1/3或者已投資額占總投資額不足25%，且未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)，中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的；

三是法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

但“征求意見稿”針對“其他情形”，提出的補丁措施不少，關(guān)于“政府原因閑置”的解釋，即是其中之一。

“征求意見稿”首先提出，即便因“政府原因閑置”，土地使用者也應(yīng)當(dāng)在“接到《責(zé)令限期動工通知書》15日內(nèi)，向土地所在地市、縣國土資源主管部門提出申請”，經(jīng)審查屬實的，“市、縣國土資源主管部門，應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)，向土地使用者出具書面證明材料”。

其次，“征求意見稿”還用排除法，較為詳細(xì)地明確了哪些情形，屬于政府原因造成的動工延遲。包括，調(diào)整城鄉(xiāng)規(guī)劃、未按時交付土地給受讓人，等等。

而關(guān)于如何處理閑置土地，“征求意見稿”也從程序上做出了更為詳細(xì)的規(guī)定。

約定竣工時間

值得一提的是，“征求意見稿”還提出了部分預(yù)防和監(jiān)管措施。

“征求意見稿”規(guī)定，國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同和劃撥決定書，應(yīng)當(dāng)就項目開工、竣工時間和違約責(zé)任等作出明確約定。土地使用者應(yīng)當(dāng)按照要求向縣級以上地方國土資源主管部門申報項目開工、開發(fā)進(jìn)度、竣工等情況，在現(xiàn)場上牌公示項目開工、竣工時間和土地開發(fā)利用標(biāo)準(zhǔn)。

分析師薛建雄直言，以往有些開發(fā)商只打下第一根樁，就算開工，因此打擊囤地最重要的是明確竣工時間，而不是開工時間。

朗詩地產(chǎn)投資經(jīng)理黃曉鈴也稱，有的開發(fā)商開來幾輛挖土機(jī)、打樁機(jī)假裝開工，因此明確開工進(jìn)度尤其是竣工時間，對打擊囤地才更有約束力，同時政策的有效性關(guān)鍵在于執(zhí)行到位。

南橋新城建設(shè)發(fā)展有限公司市場部經(jīng)理陳偉表示，此次征求意見稿里的內(nèi)容，上海一直也是這么做的，但以往的情況都是對開工時間抓得緊，對竣工沒有什么特別的強(qiáng)調(diào)。

“征求意見稿”還提出，縣級以上國土資源主管部門，應(yīng)當(dāng)將土地使用者閑置土地的信息抄送金融等部門，納入相關(guān)部門的信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫。

“征求意見稿”特別強(qiáng)調(diào)，在閑置土地處置完畢前，縣級以上國土資源主管部門，不得受理該土地使用者新的用地申請和被認(rèn)定為閑置土地的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押登記申請。

“防范土地市場新動向”

陳晟認(rèn)為，此次“征求意見稿”突出的內(nèi)容，如要求明確開竣工時間、開發(fā)進(jìn)度等，其實過去也有，但沒有這次這么明確，這主要是國土部針對最近全國土地市場出現(xiàn)的新動向、新苗頭而設(shè)定。

陳晟進(jìn)一步說，受調(diào)控政策影響，目前全國樓市普遍不景氣，有的開發(fā)商看市場不好，故意推遲開工或竣工，使得占用資金變少，以圖渡過難關(guān)，但這會造成整個供應(yīng)量的下滑，影響到調(diào)控的效果。

此外，陳晟還提到，目前全國土地市場冷清，地方政府地賣不出去，于是會對開發(fā)商采取變通辦法，推出一些優(yōu)惠措施，比如允許開發(fā)商晚付款，推遲工期、變更土地性質(zhì)等。

“這個時候明確一下，能起到警示作用。”陳晟說。

國土部今年1月初披露，該部2010年調(diào)查發(fā)現(xiàn)，59個城市2081個項目存在地方政府違規(guī)出讓土地問題，涉及面積10.31萬畝。

按陳晟的說法，《閑置土地處置辦法》出臺以來，規(guī)定的內(nèi)容一直都有，國土部曾多次發(fā)文強(qiáng)調(diào)，但地方政府的執(zhí)行相對偏松。上海老的土地可能還有點問題，新的土地基本不存在囤地的問題。

滬上某房企高管則提到，開發(fā)商和地方政府有利益相關(guān)性。

“說歸說，做歸做，開發(fā)商的地是從地方政府手上買的，和地方政府的關(guān)系很好，除非做得太過火，否則地方政府不會那么較真。”上述開發(fā)商說。