2012年房地產調控最大變數在于地方政府

    很多人幻想著樓市調控政策會放松，由此帶來樓市的反彈，讓房地產行業盡快結束這“掉進冰窟”的日子。

　　然而，調控部門知道開發商這般心思，于是不斷釋放樓市調控不會放松的信號，讓房地產市場預期由幻想變為悲觀，一些人甚至對中國房地產行業的發展絕望。

　　實際上，這種大喜大悲的感情大可不必。根據國家發改委日前召開的工作會議所透露內容，2012年房地產調控政策定調基本廓清，如不發生經濟衰退等意外情況，房地產調控在2012年不會大幅度放松，但是也不會更嚴厲，整體來說，2012年房地產市場預期狀況應好于2011年底。

　　住建部政策研究中心主任秦虹12月17日在路勁基建上市15周年的一個活動上明確表示，2012年的調控政策仍然堅持抑制投資投機性購房需求，但是也會對中低價位、中小套型商品房的需求市場進行支持。

　　日前召開的國家發改委工作會議也透出對房地產調控的三個基本定調：一是鞏固和擴大房地產調控效果；二是抑制投資投機性購房需求；三是支持和幫助自住性、剛性購房需求。

　　總結上述代表兩個參與房地產調控主要部門的信息，可以得出如下結論：

　　其一，由于2012年定調經濟穩定增長，貨幣投放量不會低于2011年嚴厲控制貨幣投放的時期，雖然對于房地產貸款仍會控制，但是房地產行業緊張的資金鏈在2012年初開始會得到緩解。

　　其二，中央各個部門均提出了支持自主性、剛性購房需求的調子。這說明，在2011年最后2個月時間內，銀行對首套房貸限 制或者提高門檻的做法已經引起了監管部門注意。住建部、銀監會等部門對此進行調研和反映以后，從2011年12月份開始，銀行對于首套購房貸款已經進行了 下調利率、放寬貸款條件等改善性做法。這將在2012年初引起自住性購房需求的反彈，進而帶動中低價位、中小戶型普通商品房市場的放量。

　　其三，繼續抑制投資投機性購房需求的政策被重申。秦虹也在上述論壇上表示，未來調控仍將著力于使房價與大眾的可承受購買力接近。無論是限購政策，還是房產稅政策，都將為抑制投資投機性購房所設計。

　　綜上所述，2012年房價絕對不會反彈，中央以及調控部門也不會允許這種情況出現。但是會對剛性購房需求進行一定程度的政策扶植，并且著重推保障性住房建設，以滿足中低收入家庭住房需求。

　　在此情況下，目前各種政策安排被視為最有效的，尤其是房屋限購政策，被看做短期內穩定房地產市場的定海神針。因此限購政策不會輕易退出，但是隨著2012年貨幣總量的放松，以及地方政府執行限購政策的力度問題，2012年會不會再出現房價上漲、限購形同虛設等意外情況呢？

　　這恐怕是當前房產稅等政策加緊研究的一個重要原因，如果樓市出現意外情況，恐怕只能用嚴厲的房產稅政策去頂了。

　　在上述情況下，還有一個變數因素，那就是地方政府土地財政在2012年告急。

　　在多個城市經營高速公路項目的路勁基建董事會主席單偉豹直言：2008年的擴大內需帶來的固定資產投資大增，會在2012年及以后讓地方政府進 入償債的高峰期，很多地方政府目前不得不考慮賣一些好的資產來套現，以償付諸多在建工程的投資。路勁基建已經在內地很多年沒有拿高速公路項目，此時正準備 抄底。

　　擔任多個城市土地經營顧問的大岳咨詢公司總經理金永祥對地方政府的錢袋子顯得更清楚。金永祥也在電話中直言：地方政府扛不過2012年。目前基 本上每天全國就有三宗地流標，更多的土地排隊等待掛牌，能夠掛牌的只有央企和區縣政府開發的土地，民營企業參與一級開發的土地基本輪不上掛牌。如此情況使 然，地方政府只有降低地價，才有可能賣得出去土地。

　　由此可見，2012年房地產調控最大的變數在于地方政府，而不在于中央政府執行調控的力度以及開發商的投機行為。能否穩得住地方政府，繼續執行限購政策和保持地方政府資金鏈不出問題，才是房地產調控及市場穩定持續的最關鍵問題。

　　對于大型房地產開發商來說，2012年不會太慘，而對于二三線城市的中小開發商來說，2012年才是生存游戲的開始。