二手房迎拋售高峰 最后一根救命稻草危矣

　  二手房交易最低計稅價的上調正成為壓倒北京二手房市場的最后一根稻草。在加稅重壓與觀望消解的雙重作用下，北京多區域的二手房掛牌量在一周之內激增近一倍，且議價空間不斷加大，一場拋售高峰正在到來。

　　多個研究機構的分析顯示，新政實施前，北京二手房網簽的井噴已經透支了大量成交意愿。在新的計稅標準正式執行后，二手房市場將進入更加嚴酷的冰凍期。

　　市場成交透支

　　12月12日，作為北京正式執行二手房過戶指導價新標準后的首個工作日，北京市二手房當天的網簽數量僅為82套，創下了3年來工作日的成交量最低紀錄。

　　與之形成鮮明對比，就在新政執行前的一周，二手房市場剛剛經歷了一輪成交井噴。北京市房地產交易管理網數據顯示，12月5日至11日北京二手住宅網簽量達8502套，比11月第二周上漲4.4倍。而此前北京市二手房市場已經連續數月成交不足萬套，這一周成交量幾乎與9、10兩月的月成交量相當。

　　“新政執行前的網簽數量激增，主要來自于未來成交量的透支，新的計稅標準正式執行后，市場將迎來半個月或更久的低迷狀態。”中原地產三級市場研究總監張大偉表示。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景輝也認為，自11月25日晚間新政出臺，到12月10日政策正式執行，留給市場的政策緩沖期僅有14天，較短的緩沖期造成了交易的集中釋放。新政正式落地之后，二手房的網簽量將會出現大幅回落。

　　記者了解到，雖然目前北京市地稅局并沒有公布調整后的確切計稅最低標準，但各個中介公司已經在按照新計稅價格要求提交網簽價。與此前的“一刀 切”式最低計稅價格不同，新的規定按照房屋所在區域、樓盤建筑年代等信息實行“一房一價”的審核制。若購房者提交網簽價低于最低計稅價，將不能夠網簽，而 由地稅部門重新核定房屋的價格，購房者再按照重新核定的價格重新網簽。

　　按照中原地產的統計，與之前市區平均每平方米6000元左右的計稅價格相比，目前的計稅均價大概在15000萬至16000萬元/平方米。與同期出臺2010年全市商品房均價18000元每平方米的普通住宅認定標準，二手房均價僅低10%~20%。

　　而此前中原地產研究部就今年前11個月的二手房數據統計報告顯示，2011年前11個月，北京年內二手房交易套數為108616套，相比2010年同期的17.45萬套下降36%。預計全年北京二手房總成交量在11.8萬套左右，較去年同期下滑逾40%，不及2009年全年交易量的45%，達到近三年來的最低值。

　　拋售現象加劇

　　在計稅新政的影響下，市場多頭心態開始產生微妙變化，多個區域出現了投資者看空后市加速出貨的情況。

　　據21世紀不動產數據顯示，12月第一周，部分樓盤掛牌量已有明顯變化，以位于朝陽區的萬象新天為例，12月第一周掛牌量達到17宗，比一周前翻了一倍有余。同為朝陽區的香江花園掛牌量也增至一周前的兩倍。在京城北部的回龍觀區域，也出現了類似的拋售房屋加速的情況。

　　21世紀不動產高級分析師粟日介紹，以回龍觀為例，部分業主基本上是2006年以大約7000元/平方米入市的，目前成交均價已在15000元左右，這些業主認為該區域的投資回報率已達到一個高點，而最近房價下滑更是促進了這一情緒的發酵，所以出現了一個拋售高峰。

　　與此同時，二手房議 價空間也在進一步增大。來自鏈家地產的數據顯示，隨著成交持續低迷，很多業主需先后調價多次后才能促成交。新政執行后，目前的全市平均議價空間大約達到了 10%，比上月增加了4%左右。而在各總價檔位中，總價在300萬元至400萬元之間房屋的議價空間最大，高達15%。

　　鏈家地產首席分析師張月認為，就目前的市場情緒而言，年底乃至明年年初的二手房均價仍將繼續走低，回歸到去年7月左右的價格水平。